從2011年7月8日上市至今，新華聯(lián)(000620,股吧)不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱：新華聯(lián)）登陸資本市場(chǎng)已經(jīng)整整3年時(shí)間。而在這3年時(shí)間里，新華聯(lián)借助上市契機(jī)，積極的轉(zhuǎn)型求變，從一個(gè)僅有6個(gè)項(xiàng)目的小型房企，成長(zhǎng)為擁有30多個(gè)項(xiàng)目，集住宅、文化旅游、商業(yè)地產(chǎn)于一身的大中型開發(fā)商。公司總資產(chǎn)也從2011年的77.31億元，增長(zhǎng)至2013年年末的182.64億元。

　　對(duì)此，新華聯(lián)總經(jīng)理蘇波表示，“我的目標(biāo)是讓新華聯(lián)成為中國(guó)房地產(chǎn)的一線品牌”。

　　據(jù)悉，通過(guò)上市3年來(lái)的重新布局，新華聯(lián)在京滬等發(fā)達(dá)城市儲(chǔ)備了諸多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在未來(lái)兩到三年內(nèi)便會(huì)陸續(xù)投入到市場(chǎng)，同時(shí)，新華聯(lián)目前已銷售但未結(jié)算的收入高達(dá)20億元，而這些無(wú)疑都為新華聯(lián)未來(lái)的業(yè)績(jī)提供了強(qiáng)有力的支撐。

　　目前，公司已經(jīng)把明年的銷售目標(biāo)鎖定在了100億元。

　　3年實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

　　據(jù)悉，上市后，新華聯(lián)大股東新華聯(lián)集團(tuán)便著手改變上市公司的頂層設(shè)計(jì)，包括股東決策層面對(duì)于新華聯(lián)未來(lái)投資思路想法的變化，而正是這一變化促使新華聯(lián)對(duì)未來(lái)戰(zhàn)略進(jìn)行了調(diào)整。同時(shí)，新華聯(lián)集團(tuán)也希望利用上市這個(gè)契機(jī)，把新華聯(lián)做成房地產(chǎn)的一線品牌，這也是助推新華聯(lián)發(fā)生改變的一個(gè)根本原因。

　　而市場(chǎng)的變化，也是新華聯(lián)做出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型決定的一個(gè)關(guān)鍵因素。蘇波稱，“新華聯(lián)上市以后，市場(chǎng)發(fā)生了很大的變化，迫使企業(yè)自身要進(jìn)行調(diào)整。如果市場(chǎng)還是像2008年以前或者2009年4萬(wàn)億人民幣的拯救經(jīng)濟(jì)計(jì)劃剛剛出來(lái)的時(shí)候，企業(yè)也沒(méi)必要進(jìn)行這么大的調(diào)整”。

　　同時(shí)，蘇波表示，希望通過(guò)自己過(guò)去的一些經(jīng)驗(yàn)，能夠?qū)π氯A聯(lián)專業(yè)化的發(fā)展有一個(gè)很好的提升。“上市后新華聯(lián)對(duì)品牌的重視與思考和以前不一樣了。我們著重做了“三精戰(zhàn)略”—即精細(xì)化、精品化、精準(zhǔn)化，特別注重對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的提升。”蘇波稱。

　　“三駕馬車”共同發(fā)展

　　“過(guò)去新華聯(lián)只做中低端住宅，我們上市以后開始把中高端的住宅、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)植入到我們公司。這種植入對(duì)于企業(yè)的變化來(lái)講，就是所說(shuō)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，這個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)未來(lái)的發(fā)展從目前來(lái)看，應(yīng)該是有特別重要的意義。因?yàn)橐粋�(gè)企業(yè)要發(fā)展，就需要明確它的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略。發(fā)展戰(zhàn)略確定以后，就要有的放矢的去解決發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題。”蘇波表示。

　　據(jù)記者了解，自登陸資本市場(chǎng)后，新華聯(lián)在商業(yè)和旅游文化地產(chǎn)方面建樹頗多。資料顯示，按照新華聯(lián)目前的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，公司未來(lái)將持有大型商業(yè)中心8家，總規(guī)劃建筑面積約68萬(wàn)平方米，每年總租金收入4.9億元；持有酒店12家，總規(guī)劃建筑面積約62萬(wàn)平方米，每年總經(jīng)營(yíng)收入6.4億元。

　　蘇波表示，“商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為新華聯(lián)一個(gè)非常重要的支撐”。但他同時(shí)認(rèn)為，新華聯(lián)在商業(yè)地產(chǎn)上要適可而止，注意適度控制規(guī)模。

　　“國(guó)內(nèi)只可能有一個(gè)萬(wàn)達(dá)，不可能有第二個(gè)。因此，我們只是在自己所熟悉的區(qū)域去深耕一部分商業(yè)地產(chǎn)，如果項(xiàng)目很好，能夠覆蓋掉我們的投資成本的話，我覺(jué)得是可以適度自持一部分商業(yè)的�，F(xiàn)在這塊我們出售的部分占七成，自持的物業(yè)占三成。”蘇波稱。

　　而在旅游文化地產(chǎn)方面，目前的新華聯(lián)更是已經(jīng)躋身第一集團(tuán)。蘇波認(rèn)為，文化旅游地產(chǎn)在中國(guó)，一直是方興未艾的。

　　2012年9月6日，新華聯(lián)發(fā)布公告稱，公司將與湖南炎陵縣政府合作，依托神農(nóng)谷國(guó)家森林公園優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，開發(fā)建設(shè)神農(nóng)谷國(guó)際文化旅游度假區(qū)項(xiàng)目。同時(shí)，公司擬與西寧湟中縣政府合作，在多巴鎮(zhèn)地區(qū)開發(fā)建設(shè)文化旅游度假綜合項(xiàng)目。

　　同年11月25日，新華聯(lián)又與安徽省蕪湖市簽署了蕪湖新華聯(lián)文化旅游老街項(xiàng)目投資框架協(xié)議。

　　同時(shí)，新華聯(lián)還在國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，湖南的潼關(guān)窯旁邊獲取了2800多畝的土地，用以開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　此外，在高端住宅領(lǐng)域，新華聯(lián)也取得了突破性的進(jìn)展。2013年6月6日，新華聯(lián)以17億元競(jìng)得上海閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09號(hào)地塊，樓面價(jià)12028元/平方米，這是新華聯(lián)首次進(jìn)軍上海。

　　對(duì)此，蘇波表示，“虹橋商務(wù)區(qū)是上海市政府精心打造的一個(gè)特別重要的區(qū)域，目前有29家全國(guó)一線房地產(chǎn)公司在那里，我們管他叫"虹橋奧林匹克競(jìng)技場(chǎng)"，大家都在那里建自己的產(chǎn)品，但我們的產(chǎn)品是獨(dú)樹一幟的，別的產(chǎn)品基本都是"玻璃盒子"的現(xiàn)代建筑，只有我們的是真正意義上的歐式建筑，十八個(gè)歐式獨(dú)棟，最小的2000多平方米，最大的接近4000平方米，價(jià)值非常高，平均每個(gè)獨(dú)棟的貨值都在億元以上”。

　　實(shí)際上，進(jìn)軍上海對(duì)于新華聯(lián)來(lái)說(shuō)還有著更深層的意義，即新華聯(lián)要逐漸收縮在三、四線城市的布局，未來(lái)要更多的往一線城市發(fā)展。“我們非常清醒地意識(shí)到，公司未來(lái)要發(fā)展，還是要朝一個(gè)比較好的城市區(qū)域去拓展。去年，公司便在北京的順義、平谷和天津的武清分別獲取了一些土地。”蘇波稱。

　　積極布局海外

　　除了調(diào)整國(guó)內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略外，新華聯(lián)也開始積極的向海外市場(chǎng)進(jìn)軍。

　　今年1月8日，新華聯(lián)擬與韓國(guó)黑石度假村株式會(huì)社簽訂《共同合作協(xié)議書》等相關(guān)協(xié)議。

　　同時(shí)，新華聯(lián)還擬與馬來(lái)西亞的IBZI發(fā)展（柔佛）有限公司簽訂《租契購(gòu)買協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議。

　　新華聯(lián)表示，在韓國(guó)和馬來(lái)西亞的投資，是為了積極響應(yīng)國(guó)家“走出去”的號(hào)召，并為公司未來(lái)開拓海外市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)；同時(shí)也是為未來(lái)對(duì)接境外房地產(chǎn)市場(chǎng)和境外資本市場(chǎng)機(jī)會(huì)的一次嘗試。

　　對(duì)此，蘇波稱，新華聯(lián)集團(tuán)是多元化經(jīng)營(yíng)企業(yè)，也是最早走出國(guó)門的企業(yè)之一，海外擴(kuò)張并不是從房地產(chǎn)開始的。礦業(yè)、貿(mào)易早就在海外有了投資，因此海外投資的觀念和意識(shí)對(duì)新華聯(lián)不是新鮮事。另外，從房地產(chǎn)的角度講，去海外投資也是正�，F(xiàn)象，畢竟國(guó)內(nèi)土地越來(lái)越貴，“面包”不漲價(jià)，但“面粉”漲的厲害，現(xiàn)在就連三、四線城市的地都很貴。

　　新華聯(lián)董秘杭冠宇則表示，公司未來(lái)還會(huì)繼續(xù)布局海外市場(chǎng)，同時(shí)也會(huì)以這些項(xiàng)目為平臺(tái)進(jìn)行海外融資，以獲取更為便宜的資金，降低公司的成本。

　　融資渠道通暢

　　對(duì)于新華聯(lián)來(lái)說(shuō)，上市后諸多項(xiàng)目的投資都需要資金，雖然身后有中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)新華聯(lián)集團(tuán)的大力支持，但其在資本市場(chǎng)上的融資也必不可少。

　　而隨著相關(guān)部門對(duì)A股房地產(chǎn)再融資的解禁，新華聯(lián)也拋出了自己的融資方案，擬募資21億元全部用于棚戶區(qū)改造及公租房項(xiàng)目，并計(jì)劃發(fā)行13億元的公司債以補(bǔ)充流動(dòng)資金。對(duì)此，新華聯(lián)方面表示，目前公司再融資方案正在按著證監(jiān)會(huì)的相關(guān)要求推進(jìn)。

　　不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士稱，從近期一些地產(chǎn)公司再融資方案獲批的情況看，預(yù)計(jì)新華聯(lián)的融資計(jì)劃也會(huì)順利完成。

　　蘇波表示，“公司定增這一塊涵蓋了三個(gè)募投項(xiàng)目，涉及到棚戶區(qū)的改造以及政策房，當(dāng)時(shí)選擇這三個(gè)項(xiàng)目，一是考慮到項(xiàng)目的前景比較好，二是棚戶區(qū)改造和政策房符合當(dāng)前國(guó)家的政策，是國(guó)家鼓勵(lì)的。從目前的情況看，這三個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和銷售都非常順利。同時(shí)，這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)股東的回報(bào)也是比較可觀的”。

　　“再融資一旦獲批以后，可以有效降低我們的資產(chǎn)負(fù)債率，提高公司利潤(rùn)，并幫助我們釋放出更多的資源。”蘇波如是說(shuō)。

　　房地產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束

　　在蘇波看來(lái)，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代肯定已經(jīng)過(guò)去了，但房地產(chǎn)還是賺錢的行業(yè)。“郁亮說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，我還是挺同意的，畢竟白銀也是貴金屬，雖然價(jià)格比黃金要便宜一點(diǎn)，但它也是能夠賺到錢的。”

　　蘇波表示，從去年年底到今年，房地產(chǎn)的形勢(shì)有很大的變化，三、四線城市的持續(xù)疲軟，導(dǎo)致去化率變慢、利潤(rùn)率也很低。而目前正是新華聯(lián)囤積一、二線城市貨量的階段。因此，新華聯(lián)今年正在全力的調(diào)整銷售策略，把坐銷變成了行銷，希望在下半年，讓三、四線城市的存貨能夠加速去化。“目前，武漢項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行了行銷的試點(diǎn)工作，該項(xiàng)目雖然不在市中心，但幾次開盤的情況都不錯(cuò)。下半年打算把這種銷售模式推廣到全國(guó)的各個(gè)項(xiàng)目。”