河南三線城市樓市去庫(kù)存瞄準(zhǔn)人的城鎮(zhèn)化

待遇等同市民 留住購(gòu)房農(nóng)民（民生調(diào)查）

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　　為保證可持續(xù)去庫(kù)存效果，河南要求，讓新購(gòu)房農(nóng)民在教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)上享受市區(qū)居民同等待遇。

　　對(duì)進(jìn)城定居農(nóng)民從事工商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，相關(guān)部門(mén)優(yōu)先辦理經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和置業(yè)手續(xù)；對(duì)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的，人社部門(mén)負(fù)責(zé)提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、技能培訓(xùn)、職業(yè)介紹等免費(fèi)服務(wù)；對(duì)創(chuàng)業(yè)困難的，按照國(guó)家政策優(yōu)先解決小額擔(dān)保貸款。

　　這兩年，河南安陽(yáng)市民何國(guó)英攢了點(diǎn)錢，尋思換套大房子。在市區(qū)，大大小小的樓盤(pán)沒(méi)少轉(zhuǎn)，可一想到房?jī)r(jià)不菲，他瞻前顧后，“光看不掏腰包”。

　　讓何國(guó)英下決心買房的，是安陽(yáng)市政府的一紙文件。2015年，安陽(yáng)市出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的“22號(hào)”文件：截至當(dāng)年底，凡購(gòu)買新建商品住房（別墅除外），市政府每套補(bǔ)貼2萬(wàn)元。何國(guó)英選定房源，順利拿到補(bǔ)貼。

　　去年以來(lái)，河南省安陽(yáng)、許昌、南陽(yáng)、商丘等地密集出臺(tái)政策，促進(jìn)商品房消費(fèi)，起到了短期的效果，但難以持久。目前，以人的城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，多地開(kāi)始統(tǒng)籌施策，在供給側(cè)發(fā)力，對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行雙向調(diào)整。

　　短期有效：

　　一城市71天所售商品房占全年55%

　　忙了一上午，許昌市恒達(dá)金匯廣場(chǎng)項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)，置業(yè)顧問(wèn)鄭丹丹稍稍舒口氣：“從去年10月份開(kāi)始，我的工作像是按下了‘加速鍵’。這不，剛送走一撥看房的顧客。”

　　“啥時(shí)候開(kāi)盤(pán)？能不能趕上政府的補(bǔ)貼政策？”一撥又一撥看房者不停詢問(wèn)。

　　鄭丹丹說(shuō)，市民怕錯(cuò)失機(jī)會(huì)，緣于許昌出臺(tái)支持住房消費(fèi)的“62號(hào)”文件：在市區(qū)購(gòu)買144平方米以下商品房的所有購(gòu)房人，市財(cái)政給予每平方米150元購(gòu)房補(bǔ)貼。對(duì)到許昌就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高科技人才，具有碩士研究生學(xué)歷的，可享受每套2.5萬(wàn)元特別資助購(gòu)房資金；具有博士研究生學(xué)歷的，可享受每套3萬(wàn)元特別資助購(gòu)房資金，不再同時(shí)享受每平方米150元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　許昌市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、河南金石地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)鄭偉杰說(shuō)，從2015年10月20日去庫(kù)存政策出臺(tái)，到當(dāng)年年底，短短71天，許昌市區(qū)內(nèi)所有在售商品房銷量占全年銷量的55.13%。

　　許昌騰飛地產(chǎn)公司總經(jīng)理方少鋒深有同感。從2015年5月至9月，5個(gè)月內(nèi)，公司旗下的尾盤(pán)項(xiàng)目只賣出一套房子，其他在售樓盤(pán)賣出131套；而從2015年10月底至2016年4月初，同樣是5個(gè)月，尾盤(pán)項(xiàng)目房子售罄，其他樓盤(pán)賣出400多套。

　　和許昌一樣，安陽(yáng)市區(qū)商品房去庫(kù)存情況一時(shí)效果展現(xiàn)。為搭乘政策便車，部分開(kāi)發(fā)商調(diào)整營(yíng)銷策略，打出“政府補(bǔ)貼2萬(wàn)，企業(yè)讓利2萬(wàn)”的廣告。

　　去年新政策出臺(tái)后，銷售面積和銷售額同步回升。僅9月至12月，安陽(yáng)市區(qū)網(wǎng)簽備案商品房合同達(dá)17607套，同比增長(zhǎng)65%，占全年總銷售套數(shù)的56%。

　　隨著新政策出臺(tái)，部分三線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存周期縮短了。據(jù)城建部門(mén)測(cè)算，以目前的銷售速度，許昌市的消化周期約有10個(gè)月，安陽(yáng)市約有12個(gè)月。

　　難以為繼：

　　政策穩(wěn)定性存在局限性，去庫(kù)存不能靠大力度刺激

　　“從總體看，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存總量大，非中心區(qū)的商品房、大戶型商品房難消化，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題突出。有的縣城消化完目前商品房庫(kù)存，需要4年左右。”鄭州大學(xué)商學(xué)院副院長(zhǎng)、教授王海杰說(shuō)，三四線城市出臺(tái)商品房去庫(kù)存政策，雖然短期效果明顯，但存在一定局限性。

　　“首先是財(cái)力問(wèn)題。安陽(yáng)補(bǔ)貼政策實(shí)施3個(gè)月，累計(jì)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼款3.3億元�；I集補(bǔ)貼資金過(guò)程中，遇到一定困難。”安陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　補(bǔ)貼結(jié)構(gòu)單一可能弱化去庫(kù)存效果。鄭偉杰建議，對(duì)農(nóng)民和市民，應(yīng)采用差異化補(bǔ)貼的辦法，引導(dǎo)農(nóng)民在近郊購(gòu)房，引導(dǎo)市民購(gòu)買位置好、價(jià)位高的優(yōu)質(zhì)房，最終形成梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

　　短期政策是否穩(wěn)定，直接影響商品房去庫(kù)存效果。以許昌為例，購(gòu)買商品房補(bǔ)貼政策原定截止期限為2015年底，隨后延長(zhǎng)至2016年3月底，又延長(zhǎng)至2016年6月底。“兩次延期，會(huì)影響購(gòu)房者的心理預(yù)期，一定程度上提前透支了消費(fèi)。集中購(gòu)房之后，可能造成未來(lái)需求下滑。”一名房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　權(quán)威人士也指出，假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須吸取。

　　統(tǒng)籌施策：

　　去庫(kù)存要靠人的城鎮(zhèn)化，在供給側(cè)發(fā)力

　　房子是給人住的，去庫(kù)存不能脫離“人”這個(gè)根本。

　　農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村的房子怎么辦？孩子上學(xué)怎么解決？能不能順利就業(yè)？“這些問(wèn)題不解決好，會(huì)影響去庫(kù)存的長(zhǎng)期效果。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰說(shuō)。

　　在實(shí)踐中，河南要求，新購(gòu)房的農(nóng)民在教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)上享受市區(qū)居民同等待遇。對(duì)進(jìn)城定居農(nóng)民從事工商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，相關(guān)部門(mén)優(yōu)先辦理經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和置業(yè)手續(xù)；對(duì)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的，人社部門(mén)負(fù)責(zé)提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、技能培訓(xùn)、職業(yè)介紹等免費(fèi)服務(wù)；對(duì)創(chuàng)業(yè)困難的，按照國(guó)家政策優(yōu)先解決小額擔(dān)保貸款。

　　專家認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫(kù)存需要統(tǒng)籌施策，在供求關(guān)系上進(jìn)行雙向調(diào)整。在消費(fèi)側(cè)方面，金融、稅收、戶籍等促進(jìn)消費(fèi)的政策應(yīng)及時(shí)調(diào)整跟進(jìn)，進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。在供給側(cè)方面，土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)要有指導(dǎo)性計(jì)劃；開(kāi)工規(guī)模和進(jìn)度要有計(jì)劃和監(jiān)管；入市（批準(zhǔn)預(yù)售）總量和節(jié)奏要有把控。

　　李曉峰建議，鑒于農(nóng)民在秋收、年底會(huì)有大筆進(jìn)賬，能否打破現(xiàn)行的月月還款制度，改為一年三次或四次還款。

　　從供給側(cè)看，房地產(chǎn)去庫(kù)存離不開(kāi)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)“總閥門(mén)”。

　　河南要求，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，減少土地供應(yīng)量。通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地向國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途傾斜。

　“適度回購(gòu)商品房，作為棚戶區(qū)改造安置房或保障房，無(wú)論對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存，還是保障房供應(yīng)，都是好事。”李曉峰說(shuō)。

　　“‘去庫(kù)存’只是表面，深層次的問(wèn)題是，如果產(chǎn)業(yè)支撐力弱、群眾購(gòu)買力弱，補(bǔ)貼政策效果便難以持續(xù)。”王海杰說(shuō)，應(yīng)夯實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，加大改革力度，增加群眾財(cái)產(chǎn)性收入，增強(qiáng)購(gòu)買力。（石國(guó)慶參與本文采寫(xiě)）