銷量持續(xù)井噴，房價任性躥升，南京樓市最近半年多來的狂熱表現(xiàn)，引來了“分類調(diào)控”的猜想。近日，江蘇省物價局出臺了《關(guān)于加強和改進商品住房價格監(jiān)管 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，意見要求對原來實行價格備案的，統(tǒng)一實行明碼標(biāo)價及價格申報制度，明確各地要實現(xiàn)差別化的價格管理政策。

焦點

改進管理方式

房價備案制改為明碼標(biāo)價及價格申報制度

今年7月份，江蘇省物價局公布了最新的政府定價目錄，商品房定價從目錄中被拿掉，但江蘇部分城市執(zhí)行的房價備案制度依然繼續(xù)。當(dāng)時有6個城市不執(zhí)行房價備案制度，而南京等7個市則繼續(xù)執(zhí)行房價備案或申報制度。

在近期省物價局出臺的意見中，明確提到要改進和完善商品住房價格管理方式，對原來實行價格備案的，統(tǒng)一實行明碼標(biāo)價及價格申報制度。有知情人士表示，其實此前大家常說的備案制，具體執(zhí)行的也就是明碼標(biāo)價和價格申報制度，如今提到改革管理方式，主要是考慮到此前大家對備案制存在一些誤解。

“價格備案并不是價格審批，而是一種價格管理形式，是便于政府對價格行為進行監(jiān)管，商品房的定價權(quán)限在企業(yè)，政府只是對明碼標(biāo)價進行監(jiān)管。”省物價局的一位相關(guān)人士告訴現(xiàn)代快報記者，這個意見其實是政府對商品房價格管理職能的進一步明確。

那么，如何落實明碼標(biāo)價和價格申報制度呢?意見中指出，要以明碼標(biāo)價為重點，健全完善商品住房明碼標(biāo)價及價格申報制度，適時調(diào)整商品住房價格申報方式，把握好調(diào)控的力度和節(jié)奏，通過寬嚴適度、動態(tài)調(diào)整的價格申報方式，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學(xué)合理定價。

進行分類指導(dǎo)

根據(jù)市場情況實現(xiàn)差別化價格管理政策

現(xiàn)代快報記者注意到，意見中，明確提出要結(jié)合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求和本地房地產(chǎn)市場變化實際，實現(xiàn)差別化的價格管理政策。如何差別對待呢?首先，對實行明碼標(biāo)價及價格申報指導(dǎo)的地區(qū)，要科學(xué)合理確定申報價格的水平，把握好價格調(diào)整的節(jié)奏和力度，引導(dǎo)企業(yè)合理申報銷售價格。其次，對不再實行價格申報的地區(qū)，要運用價格行政指導(dǎo)的方式，引導(dǎo)企業(yè)合理制定價格水平。

據(jù)悉，隨著房地產(chǎn)市場情況的變化，早在去年，鹽城等地取消申報制，今年泰州也取消了，這樣一來，江蘇不執(zhí)行房價備案制度的城市從6個變?yōu)?個，包括鎮(zhèn)江、南通、無錫、鹽城、徐州、淮安、泰州。而剩余的6個城市還是繼續(xù)執(zhí)行申報制，包括南京、蘇州、常州、揚州、連云港、宿遷。

意見還明確指出，不再實施價格申報的地區(qū)，要積極推行商品住房銷售價格行政指導(dǎo)工作。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的銷售價格及促銷方案，價格主管部門可以采取政策輔導(dǎo)、走訪約見、規(guī)勸提示、示范推薦、信用公示、行政建議等方式開展行政指導(dǎo)，提醒告誡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的價格義務(wù)和可能承擔(dān)的法律責(zé)任。

據(jù)了解，約談等行政指導(dǎo)方式，在執(zhí)行申報制度的城市常出現(xiàn)，比如南京就經(jīng)常對申報房價明顯過高的開發(fā)商進行約談，而這次意見明確了不實施價格申報的地區(qū)，也要推進這項工作。

追問

為什么要出臺這個意見？

南京房價漲幅持續(xù)搶眼，蘇州也來勢洶洶

很久沒有人提及的房價分類指導(dǎo)重出江湖，恰在江蘇個別城市房價漲幅“冒尖”的當(dāng)下。有知情人士透露，江蘇省物價部門在這個時間點上發(fā)文重提分類指導(dǎo)，與南京、蘇州房價持續(xù)大漲密切相關(guān)�，F(xiàn)代快報記者了解到，南京今年房價漲幅大幅度領(lǐng)跑全省，而蘇州房價也出現(xiàn)了明顯的上漲。

11月18日國家統(tǒng)計局公布的10月份70個大中城市房價變動數(shù)據(jù)顯示，南京新房價格環(huán)比漲1.3%，這個漲幅不但是南京今年最高，也是連續(xù)第8個月上漲，且10月份漲幅僅次于上海，高居70城第二名。事實上南京的房價漲幅今年以來一直比較搶眼，已經(jīng)接近了一線城市的行列。

南京房價今年到底漲了多少?如果從全市所有樓盤的報價看，漲幅還算溫和。百城房價數(shù)據(jù)顯示，南京新房樣本均價，今年10月份為14514元/平方米，今年1月份是13807元/平方米——只漲了5%。

而成交價格則有些“不忍直視”。瑞達思機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年11月1日—20日，南京新房成交均價17032元/平方米，而今年1月份的新房成交均價則是13290元/平方米，漲幅達到28%。

蘇州是江蘇另一個房價明顯上漲的城市，來自克爾瑞機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，蘇州工業(yè)園區(qū)的樓盤價格今年已經(jīng)普漲30%以上。

分類指導(dǎo)能控住房價嗎？

業(yè)內(nèi)人士稱，通過行政手段控制房價不現(xiàn)實

有知情人士透露，“物價部門可能會對一些價格虛高的樓盤采取約談等手段。”何為價格虛高?

這位人士表示，有的樓盤在物價部門備案的價格較高，但實際開盤的成交價格卻明顯低了一截，這當(dāng)中的價格落差會對買房人心理帶來沖擊，某種程度上會誤導(dǎo)買房人對房價的預(yù)期。“比方說開發(fā)商申報價格38000元/平方米，但實際成交價是35000元/平方米，這種差距過大的情況，給人感覺當(dāng)初申報的價格就虛高了。”

也有開發(fā)商對此“吐槽”。城東一家樓盤相關(guān)負責(zé)人表示，現(xiàn)行的房價申報備案制度是，實際售價只能比備案價低，不能比備案價高，那么房企在申報時自然是要往高里報。至于申報價與實際成交價之間的落差，他表示，一方面實際成交價是要在開盤前對買房人反復(fù)摸底后才能制定出來，另一方面現(xiàn)在市場行情好，萬一備案價報低了，后面漲不上去豈不倒霉。

“分類指導(dǎo)”的重提，讓人聯(lián)想起幾年前的樓市調(diào)控。2011年的樓市調(diào)控中，南京物價部門雖然劃出過年度10%、單次5%的漲價紅線，房價事實上并沒有被控住。南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華對物價部門出手的效果表示懷疑：“目前南京的房價上漲關(guān)鍵在于貨幣政策下的買房人預(yù)期，不解決這個預(yù)期，過去通過行政手段沒有控住，現(xiàn)在恐怕還是一樣。”他還認為，此次《意見》由省物價局一個部門發(fā)文，并無稅務(wù)、住建等部門的呼應(yīng)，因此可能象征意義遠大于實質(zhì)。

南京將會怎么調(diào)控房價？

對短期漲幅過大樓盤，將開展成本調(diào)查

對于這個《意見》，南京市物價局相關(guān)處室負責(zé)人表示，他們已經(jīng)收到了省局下發(fā)的文件，也會嚴格執(zhí)行。對于意見中提到的改革價格管理方式，這位相關(guān)負責(zé)人表示，南京一直執(zhí)行的是明碼標(biāo)價和價格申報制度，“跟之前說的商品房價格備案只是說法不一樣，其實南京一直是這樣執(zhí)行的。”

在對商品住房銷售價格的行政指導(dǎo)方面，省物價局明確要求，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的銷售價格及促銷方案，可以采取政策輔導(dǎo)、走訪約見等方式開展行政指導(dǎo)。而據(jù)現(xiàn)代快報記者了解，對于南京江北地區(qū)漲價過快的樓盤，南京市物價局也多次進行過約談。“省里政策主要是對那些沒有備案地區(qū)，我們南京一直是這樣做的，像是江北新區(qū)一些想虛報價格、透支報價的，我們也在約談。”南京市物價局這位相關(guān)人士說，尤其是那些首次申報價格，更是不能虛報瞞報，對于這些行為物價部門一直嚴格監(jiān)管。

而意見中提到，對短期內(nèi)價格漲幅過大、社會反映強烈的樓盤，應(yīng)當(dāng)及時開展商品住房成本調(diào)查，南京市物價局相關(guān)人士也表示，這些措施將在后面開展，一旦遇到這類樓盤，肯定會展開調(diào)查，也是給老百姓一個交代。(馬樂樂 張瑜)

來源：現(xiàn)代快報