原標(biāo)題：險(xiǎn)企"入侵"房地產(chǎn)業(yè) 更多大型房企將成險(xiǎn)資目標(biāo)

12月6日，前海人壽所在的“寶能系”一舉奪得萬(wàn)科第一大股東席位，市場(chǎng)一片嘩然，隨后另一險(xiǎn)資安邦集團(tuán)購(gòu)入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館遠(yuǎn)洋一方)20.5%股份，成功躍升至遠(yuǎn)洋第二大股東，繼2014年起頻頻出現(xiàn)的高調(diào)舉牌上市房企之后，險(xiǎn)資再度大手筆并購(gòu)又成為公眾的聚焦點(diǎn)。

險(xiǎn)資“入侵”爭(zhēng)奪企業(yè)控制權(quán)

12月6日晚間，萬(wàn)科公告稱(chēng)，截至2015年12月4日，鉅盛華通過(guò)資管計(jì)劃在深交所集中競(jìng)價(jià)交易買(mǎi)入公司A股股票549091001股，鉅盛華及其一致行動(dòng)人前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司為公司第一大股東。深圳市鉅盛華實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司及其一致行動(dòng)人前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“前海人壽”)，同屬潮汕籍姚氏兄弟的“寶能系”旗下。

繼“寶能系”高調(diào)“篡位”萬(wàn)科后，遠(yuǎn)洋二當(dāng)家也易位了。12月7日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，公司獲南豐集團(tuán)通知，南豐集團(tuán)已于4日以77.84億港元向安邦集團(tuán)轉(zhuǎn)讓20.5%股權(quán)。據(jù)此，安邦將成遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第二大股東。

公告披露，遠(yuǎn)洋股東南豐集團(tuán)成員公司Gavast Estates Limited、源榮投資有限公司及俊孚投資有限公司將分別出售7301萬(wàn)股、13.94億股、7456萬(wàn)股，每股作價(jià)5.05港元，而其接盤(pán)人則為安邦保險(xiǎn)與安邦財(cái)險(xiǎn)。

公告指出，轉(zhuǎn)讓完成后，安邦集團(tuán)持股比例將升至20.5%，南豐旗下三家公司共持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股本從之前的21.3%下調(diào)至約0.8%，同時(shí)第一大股東中國(guó)人壽保險(xiǎn)有限公司的29.27%的持股比例不變。交易完成后，第二大股東安邦與第一大股東中國(guó)人壽對(duì)遠(yuǎn)洋合計(jì)持股占比近50%。

CRIC研究中心研究員房玲表示，險(xiǎn)資入股房企最直接目的便是獲取企業(yè)控制權(quán)。

遠(yuǎn)洋并不是第一個(gè)險(xiǎn)資持股達(dá)50%的房企。事實(shí)上，在經(jīng)過(guò)2014年生命人壽與安邦保險(xiǎn)的股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)后，金地地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)被血洗，兩大險(xiǎn)資持股占比49.9%。同時(shí)，華夏人壽與天安財(cái)險(xiǎn)作為財(cái)務(wù)投資者持股占比8.47%，險(xiǎn)資持股合計(jì)高達(dá)58%。

萬(wàn)科經(jīng)歷也類(lèi)似。前海人壽所在的“寶能系”在2014年底首次試探后，2015年7月，前海人壽通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)集中競(jìng)價(jià)買(mǎi)入11億股，總股本占比10%。8月份，則通過(guò)集中競(jìng)價(jià)、融資融券、收益互換增持萬(wàn)科股本5.04%，超過(guò)當(dāng)時(shí)第一大股東華潤(rùn)所擁有的14.89%。隨后原第一大股東華潤(rùn)集團(tuán)耗資4.97億再度增持，重回第一。近4個(gè)月后，安邦再度增持，“寶能系”持股數(shù)達(dá)22億股，占總股本20.008%。

此外，平安人壽以63億港元獲得碧桂園9.9%股份，變身第二大股東。新華保險(xiǎn)也以22.7億港元獲得中國(guó)金茂9.5%股份，躋身第二大股東。

更多大房企將成險(xiǎn)資“獵物”

險(xiǎn)資入股房企愈趨積極。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前135家A股房企中，已被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家，占比15.8%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，不動(dòng)產(chǎn)此前就是險(xiǎn)資資金池投入的重心，險(xiǎn)企不甘心只做項(xiàng)目投資，希望從股權(quán)控制的角度進(jìn)行布局。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)低潮期顯現(xiàn)，房地產(chǎn)公司估值較低，險(xiǎn)企善于尋找估值低的投資標(biāo)的，抄底后再運(yùn)用長(zhǎng)線投資策略。

房玲表示，險(xiǎn)資入股房企最直接的目的就是獲取企業(yè)的控制權(quán)。通過(guò)增加在董事會(huì)的席位，以及在股東大會(huì)的投票權(quán)，參與企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理，影響企業(yè)決策，甚至決定高管薪資和去留。以金地為例，2015年初，管理層提出的員工跟投計(jì)劃，在股東大會(huì)上卻遭到86.44%股東反對(duì)，便被指出，持股比例近50%的生命人壽、安邦等很可能都投了反對(duì)票。

“對(duì)于險(xiǎn)資而言，本身沒(méi)有過(guò)多操盤(pán)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)資本優(yōu)勢(shì)拿下管理成熟的房企卻是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。”房玲舉例說(shuō)，例如寶能系旗下便擁有寶能地產(chǎn)，前海人壽在取得話語(yǔ)權(quán)之后，完全可以加強(qiáng)寶能地產(chǎn)與萬(wàn)科的項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)力度，甚至是人員調(diào)動(dòng)。萬(wàn)科的房地產(chǎn)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)資源人脈等均對(duì)寶能地產(chǎn)有利。

房玲同時(shí)指出，若難以拿到絕對(duì)控制權(quán)，險(xiǎn)資也可通過(guò)股價(jià)變化牟利。以萬(wàn)科為例，“野蠻人”的入侵勢(shì)必會(huì)引起房企原有股東的重視甚至是反擊，此次前海成為萬(wàn)科的第一大股東，華潤(rùn)如若選擇增持很可能為前海“抬價(jià)”，前海則可獲利走人。目前來(lái)看，投資不到300億元的前海所持萬(wàn)科股票市值已達(dá)420余億元，回報(bào)率高達(dá)40%。

　　此外，目前房地產(chǎn)政策的寬松取向，勢(shì)必利好房地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)的確可以成為險(xiǎn)資投資對(duì)象中較好選擇。

 

“更多大型房企可能成為險(xiǎn)資的‘獵物’”。房玲表示，險(xiǎn)資的“胃口”已經(jīng)不僅限于“吞并”金融街、金地這樣的中型房企，千億房企萬(wàn)科、碧桂園等都已成為險(xiǎn)資追逐的對(duì)象。相比用轉(zhuǎn)型等概念炒作的小型房企，大型房企的運(yùn)營(yíng)和利潤(rùn)回報(bào)更為穩(wěn)定，適合險(xiǎn)資為規(guī)避匯率等風(fēng)險(xiǎn)作長(zhǎng)期持有。未來(lái)，更多大中型房企的十大股東中將出現(xiàn)險(xiǎn)資的身影。