房企多元化道路之金科樣本
原標題：房企多元化道路之金科樣本
[摘要]18年彈指一揮間，從成立之初的3000萬元到今年946億元總規(guī)模，超常規(guī)超速增長3153倍，這是重慶發(fā)跡的房企金科的成長軌跡。
地產名利場里，大家都愛聽故事，今天的主角是金科地產集團股份有限公司(000656.SZ，以下簡稱“金科”)。
18年彈指一揮間，從成立之初的3000萬元到今年946億元總規(guī)模，超常規(guī)超速增長3153倍，這是重慶發(fā)跡的房企金科的成長軌跡。和大鱷同行相比，金科300億元的年銷售規(guī)�；蛟S并不起眼，但在房企紛紛謀求“地產+X”轉型的高熱期，金科的多元化開拓之路儼然已是一個范本。
早在2014年，金科就已開始未雨綢繆，開啟了轉型戰(zhàn)略之路。掌門人黃紅云的轉型戰(zhàn)略路徑，是這樣設定的:以地產為中心向四周擴張業(yè)務，尤其是強調產業(yè)嫁接地產模式，另外大舉殺入國家戰(zhàn)略層面扶持的新能源領域。
今年是金科“新地產+新能源”雙主業(yè)戰(zhàn)略實施的攻堅年，雙主業(yè)和多輪驅動格局正在形成。乘法效應下，黃紅云期待的金科“千億”藍圖正在變成可見的現(xiàn)實。
任何轉型都是一場企業(yè)“由內而外，融道于術”的系統(tǒng)革命。從一家地產專業(yè)化標桿企業(yè)，搖身成為橫跨多個領域的綜合性多元化集團，決定金科多元化成敗的核心會是什么?解決“投易盈難”這個方程式，是否是眼下金科管理層最關心的問題?面對新能源、互聯(lián)網金融等領域未知的風險，金科管理層的投資眼光和轉型能力正在接受考驗。
新能源探索：5年500億投資再造一個金科
2014年初，金科拋出了“力爭5年內銷售破千億”的戰(zhàn)略野心。曾要做“地產界Intel”的金科掌門人黃紅云，也玩起了跨界，他瞄準了一個重要方向—新能源，這一國家積極扶持的戰(zhàn)略性行業(yè)。
去年10月13日，金科邁出了向新能源領域跨界發(fā)展的第一步。彼時，金科出資高達20億元成立新能源公司，重點投資光伏、風能及頁巖氣等新能源產業(yè)。
這被視為金科未來的利潤增長點之一，具有重要的戰(zhàn)略意義。黃紅云的決心很大，企圖也很大，他要在新能源領域“再造一個金科”，力爭成為國內A股最大、最具競爭力的民營新能源發(fā)電投資商和運營商。他的打法是“風光并舉、多點開花”，希望以風力和光伏為主，同時尋求光熱薄膜發(fā)電等新領域發(fā)展機會，實現(xiàn)金科新能源業(yè)務的超常規(guī)高速發(fā)展。
金科董事會主席黃紅云掛帥新能源公司，這就是他重視新能源發(fā)展的強烈信號，此舉在金科內部前所未有。
在金科看來，新能源領域和傳統(tǒng)房地產其實有很大的共通之處：即都屬于資源型、資金密集型產業(yè)，并且在商業(yè)模式上也非常接近。黃紅云年初接受采訪時也曾表示，“新能源領域與房地產相似，是項目制，資金需求大，周期較長。不過，金科在項目制的投資管理中，已經有很成熟的經驗”。
一年后，金科已累計在新能源項目上投入超過40億元，并在新疆建立了初步的風能項目架構。時代周報記者從金科集團了解到，除了在頁巖氣方面尚未有進展外，金科新能源的觸角已伸至風電和光伏。
目前，金科新能源項目主要有三個，兩個位于新疆，另一個位于山東。自去年12月，金科首個風電項目落戶新疆哈密后，今年7月，金科新疆風電二期景峽項目和山東光伏項目也相繼獲批。今年8月，金科還推出了45億元定增計劃，其中6億元將用于上述景峽風電項目。
“跟其他公司比較，金科在新能源方向探索積極，投入也比較大，”金科董秘劉忠海堅稱，“我們認為這條路(新能源)走得通。”
以風電項目為例，這是國家重點扶持的清潔可再生能源，在投資方面，金科受到當?shù)卣膬?yōu)待。據(jù)劉忠海透露，因為投資節(jié)能環(huán)保、風能利用開發(fā)的項目，目前金科在新疆投建風電的稅收享受“三免三減半”的優(yōu)惠。
“新能源項目是重資產投資，資產負債率通常達到80%以上，一般企業(yè)不容易在這么高的負債率下把握投資，”劉忠海稱，“但金科在資金使用上已經很有經驗，且新能源項目能拿到利率很低的資金，以及政策性銀行的支持等。”
在這個相對陌生的領域，金科的探索之路正越走越遠。
今年12月初，金科宣布，擬設立36億元規(guī)模的新能源產業(yè)基金，初期基金規(guī)模為4.01億元。該產業(yè)基金將重點投資風電、光伏、光熱及上下游產業(yè)以及戰(zhàn)略新興產業(yè)。隨著投資項目的增加，金科有可能一躍成為在新疆地區(qū)投建風電能源項目最多的房企。
事實上，今年以來，金科新能源項目已經陸續(xù)產生數(shù)千萬元的收益，但由于數(shù)額較小，以及相關項目仍然在建設中，所以未在半年報中披露。
“從去年以來，金科轉型的思路是明確的，相關資金投入的快速落實也彰顯了公司的態(tài)度，” 中信建投證券分析師蘇雪晶稱，新能源作為具備一定金融屬性的行業(yè)，有望在未來為金科貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，并具備資產證券化的可能。不過，想要實現(xiàn)新能源規(guī)�；男б妫孕枰鹂坪罄m(xù)的實際投入。
金科相關負責人透露，5年內(包括今年在內)，金科在風電、光伏發(fā)電、光熱發(fā)電、頁巖氣等新能源領域總投資規(guī)模將到達約500億元，其中新能源發(fā)電裝機容量將達到400萬-500萬千瓦。
新地產驅動：科技、文旅、大健康齊頭并進
在老本行房地產，金科未敢有絲毫懈怠。
在銷售方面，金科整體維持增長態(tài)勢。第三方機構CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年前三季，金科實現(xiàn)房地產銷售約150億元，同比增6.8%。四季度，金科新推貨值約100億-120億元，銷售有望提速。金科今年的銷售任務是300億元左右，目前完成的業(yè)績在規(guī)劃目標內。
在專注大本營重慶的同時，金科正在長三角、中西部的主流城市爭取優(yōu)質土地資源。今年前三季度，金科完成土地投資49.3億元，占同期銷售額比重為32.87%。
“拿地要有前瞻性，決不當?shù)赝�，這是金科堅持的原則，”金科總裁蔣思海介紹稱，這兩年，金科每年新增土地700萬平方米。目前，金科已有土地儲備2000萬平方米以上，可維持企業(yè)4-5年的開發(fā)。
蔣思海透露稱，金科在全國有四大地產公司，分別是重慶、中西部、華東、華北公司。公司重點布局中西部、長三角、環(huán)渤海三大區(qū)域，目前已進駐北京、重慶、四川、江蘇、湖南、陜西、云南等地35個城市。重慶仍是金科的大本營，重慶公司的業(yè)務量占據(jù)金科總量的45%。
“2013年以前，金科發(fā)展主要以追求規(guī)模為主，但隨著地產行業(yè)進入白銀時代，我們也在不斷調整戰(zhàn)略，以可持續(xù)發(fā)展為主，追求有質量的發(fā)展，”蔣思海表示，新地產，便是金科有質量發(fā)展的關鍵一步。
他口中的“新地產”，包含兩層意思，一是將金科定位為產業(yè)綜合運營商，逐步實施以滿足企業(yè)生產需求為主的“產業(yè)綜合運營戰(zhàn)略”;二是將金科定位為社區(qū)綜合服務商，實施滿足居民生活全方位需求的“社區(qū)綜合服務戰(zhàn)略”，從開發(fā)商轉型為服務商。
今年11月9日，重慶兩江健康科技新城項目簽約活動在兩江新區(qū)管委會舉行。黃紅云和億達中國董事局主席孫蔭環(huán)共同出席此活動。這是他們攜手打造的第二個產業(yè)園，去年在湖南長沙，他們已有過科技新城項目的首次合作。
“產業(yè)綜合運營，就是金科新地產的一個子戰(zhàn)略，” 蔣思海稱，金科選擇聚焦工業(yè)地產、文化旅游、大健康產業(yè)三大方向去發(fā)展。四川遂寧古鎮(zhèn)旅游、長沙科技新城、合肥科技新城等大型產業(yè)地產和文旅地產已相繼啟動。
“新地產”的另一個子戰(zhàn)略是社區(qū)綜合服務子戰(zhàn)略，即由傳統(tǒng)的物業(yè)管理升級為“社區(qū)運營商”。早在2010年，金科率先提出了“中國鄰里文化”，構建金科鄰里中心;兩年前，金科為服務業(yè)主而成立了金科資產管理中心，在全國首創(chuàng)了“業(yè)主資產倍增計劃”;今年5月份，金科推出了以“金蛋糕計劃”為名的社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略，借助“互聯(lián)網+”手段對社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一定位、規(guī)劃、運營、管理等。
這些是“千億”金科的重要一環(huán)，成為金科增強新老業(yè)主黏性和挖掘住宅社區(qū)“大數(shù)據(jù)”的核心競爭力。
蔣思海透露，金科正通過顧問、全委、收購、兼并形式，實現(xiàn)在管項目每年保持40%以上的增長率，在做大物業(yè)管理規(guī)模的同時，也開啟社區(qū)O2O平臺建設。目前金科服務的大型社區(qū)已經超過了254個，總戶數(shù)超過35萬戶，業(yè)主近100萬人。
“要實現(xiàn)上述‘新能源+新地產’雙主業(yè)戰(zhàn)略的成功實施，必須要有相應的支撐保障措施，” 蔣思海說，金科股份的母公司金科控股在今年下半年斥資100億元全面布局大金融、大投資、大資管三大業(yè)務，“金科未來戰(zhàn)略定位不是開發(fā)商，而是力爭成為服務商、運營公司和科技公司和綠色能源公司，形成‘金融投資+資產管理+新地產+新能源’四輪驅動新格局”。