人民網(wǎng)上海1月18日電(徐倩)對于李佳(化名)來說，去年最大的改變就是從一名傲嬌的女大學(xué)生變成了在魔都拼命擠地鐵的上班族。

而對于千千萬萬的滬上高校畢業(yè)生來講，排在找工作之后的難事兒就是找房子。而剛畢業(yè)半年，李佳就經(jīng)歷了兩次找房的艱辛。

“去年夏天畢業(yè)那會兒，找房子的人真的很多，沒想到房租這么貴，完全沒有討價還價的余地，僅是房租就工資的一半。”李佳的第一個租處是在學(xué)校所在的楊浦區(qū)，兩室一廳，總價4200元，李佳住在側(cè)臥，朝北，房租價格是2000元，而李佳稅后的工資是5000元。

令李佳想不到的是，房子僅僅租了半年，就被房東告知房子要賣出去了，在被告知后不久，房東上門表示“房子已經(jīng)賣掉，年底前就要搬出去”。

在寒冷的冬季，迎著凜冽的寒風(fēng)，李佳再一次踏上了“找房，看房、找中介”的租房之路，但是，令李佳沒想到的是，這半年以來，房租又漲了。

“和我之前房子差不多的兩室一廳，房租都漲到了4500元。”在看了許多楊浦區(qū)的房子之后，李佳決定聽從中介的建議，搬到房租價格稍微便宜的老小區(qū)。

李佳僅僅是一個魔都租房者的縮影，在采訪中，九成的租客告訴記者“房東在年底進(jìn)行了漲價”，住在上海浦東新區(qū)濰坊小區(qū)的郭小姐告訴記者，她去年租的兩室月租金為3400元，而年底房東漲了400元到 3800元。

人民網(wǎng)記者從中原地產(chǎn)獲取的一份租房報告顯示，上海近兩年來的的租賃指數(shù)已經(jīng)保持連續(xù)18個月上漲，2015年全市租金(平均值)由1月的每平方米62.7元一路上揚，至12月租金高達(dá)每平方米74.9元，全年漲幅19.5%。

(圖：上海2014-2015租金指數(shù)走勢圖)

置換潮下的租房難

在房價逐步回暖的2015年，置換型需求的爆發(fā)成為上海樓市成交量上漲的主要因素。

2015年在利好政策不斷出臺的背景下，上海樓市行情十分火爆。據(jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海商品住宅成交量為1500萬平方米，較去年上漲53.8%;成交均價為每平方米32200元，較去年上漲18.3%，成交量則創(chuàng)下2010年以來近6年的新高，成交均價則再創(chuàng)歷史新高，并且邁入每平方米3萬元以上的時代。

在與租房市場高度相關(guān)大的二手房市場，成交量高達(dá)2850萬平方米，同比去年上漲112.3%，成交均價為每平方米25100元，同比上漲18%。

(圖：2007-2015年二手房成交量和成交均價走勢)

中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦向人民網(wǎng)記者分析：“房價和房租價格有極強的相關(guān)性，隨著房價的大幅上漲，房租也會同步增長，但是從今年來看，置換型需求的爆發(fā)是房租上漲的主要因素之一。”

“因為房東出于改善型需求 ，將原來對外出租的老房子賣出去置換成新房子，所以二手房掛牌量的增多，而租房房源掛牌量的減少，造成市場上租房房源供應(yīng)量減少。”

不少租房者也向記者表示，“由于房東急于出售，自己屬于被動租房。”

在走訪時，中原浦東張江區(qū)域分店的王店長向記者稱：“從去年年初到今年，張江的租房都是‘一房難求’的情況，比如，去年年初兩居室的月租金區(qū)間在6500-7000元，而到今年年初的租金已經(jīng)到9000-9500元。”

王店長分析稱：“因為張江高新科技園區(qū)內(nèi)有很多中高收入的白領(lǐng)，隨著產(chǎn)業(yè)帶動和配套的成熟，張江的租、售市場都很火爆，比如二手房市場，一年以來每平方米已經(jīng)漲了1.5萬元。”

而隨著上海建設(shè)科創(chuàng)中心和人才落戶政策的進(jìn)一步放開，租房需求量也在持續(xù)上升，許多租客很難在上海市中心租到合適的房源，而轉(zhuǎn)而向中外環(huán)地鐵沿線進(jìn)行租房，比如楊浦區(qū)、嘉定區(qū)等，從而也帶動了上海外環(huán)租金的上漲。

“反彈”的租售比

對于一線城市的租金而言，中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬認(rèn)為，租金上漲是一個長期的趨勢，他引用的指標(biāo)是租售比。

所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，對于我國而言，即使是一線城市，租售比是非常低，平均數(shù)據(jù)在于1:500，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國外的警戒線標(biāo)準(zhǔn)1:200。

陳延彬指出，就上海而言，今年上海的租金的漲幅已經(jīng)達(dá)到19.5%，超過了房價的漲幅，租售比進(jìn)一步拉升，但是，從國外租售比來看，我國的租金還有很大的上浮空間。

仲量聯(lián)行住宅部總監(jiān)周靜也認(rèn)為：“國外比如倫敦的租金回報率在3%以上，而上海的租金回報率還低于2%，所以從這個角度講，租金確實還有上漲空間。”

此外，租房意愿的提升也會使得租售比發(fā)生變化。以前，由于國內(nèi)買房意愿占據(jù)主流，而租房需求量較少，現(xiàn)在，隨著一線城市房價的上漲和人們租房觀念的改變，租房意愿進(jìn)一步提升的同時，也使得租售比產(chǎn)生變化。

今年租金上漲將放緩

由于租金與房價聯(lián)動，所以從2016年上海的房價走勢來看，不少機構(gòu)仍然秉持樂觀的判斷，但是漲幅和成交量將會縮小。

瑞銀中國房地產(chǎn)投資研究部主管李智穎認(rèn)為：“2016年一線城市的房價漲幅將縮小，預(yù)計漲幅會在5%以上。”

周靜也認(rèn)為，隨著需求量的釋放和房價上漲到高位，在今年下半年上海房價或許會將進(jìn)入平穩(wěn)、緩慢上升的渠道。

 

受制于房價上漲幅度的減緩，盧文曦認(rèn)為，2016年的租金上漲將會處于一個緩慢的上升渠道然后進(jìn)入平穩(wěn)期。

而陳延彬也認(rèn)為，2016年的房屋租金將會在下半年進(jìn)入一個回落期，因為隨著下半年新房和二手房的銷售進(jìn)入平緩期，租房的掛牌量也會相應(yīng)的上升，這樣可緩解目前的供需矛盾。