金科黃紅云：雙向去庫存 三、四線城市不能一概而論
原標(biāo)題：金科黃紅云：雙向去庫存 三、四線城市不能一概而論
[摘要] 隨著‘十三五’規(guī)劃的深入推進(jìn)，風(fēng)電發(fā)展目標(biāo)有望進(jìn)一步調(diào)升，”黃紅云有些憂心，他說，與發(fā)展速度和規(guī)模相悖的是，棄風(fēng)限電現(xiàn)象愈發(fā)突出，已成為影響我國風(fēng)電產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的主要瓶頸
時代周報記者 劉娟 發(fā)自北京
全國政協(xié)委員、重慶市工商聯(lián)主席、金科股份（000656.SZ，以下簡稱“金科”）董事長黃紅云難掩激動心情。
就在接受時代周報記者采訪的前一天（3月4日），他在全國政協(xié)民建、工商聯(lián)界委員聯(lián)組會上聽到了中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平的一席講話。黃紅云用“激動”“振奮”“溫暖”“責(zé)任”這八個字來形容這番感受。
在全面建成小康社會決勝階段的開局之年，我國發(fā)展面臨的困難更多更大、挑戰(zhàn)更為嚴(yán)峻，這讓黃紅云在內(nèi)的民企代表感到絲絲焦慮。
而“習(xí)主席的講話，從政策落實中增強(qiáng)民營企業(yè)獲得感，重點解決融資、準(zhǔn)入、服務(wù)體系建設(shè)、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、降低企業(yè)成本等問題，”則讓黃紅云吃了一顆定心丸。
黃紅云關(guān)注民營企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展這一重要議題，同樣，作為渝派房企領(lǐng)頭人，黃紅云的全國兩會提案沒有離開地產(chǎn)老本行，他希望能在“推進(jìn)供給側(cè)改革、加快房地產(chǎn)去庫存”上獻(xiàn)計獻(xiàn)策。在金科轉(zhuǎn)型大舉殺入的新能源領(lǐng)域，黃紅云也希望得到更多戰(zhàn)略層面的國家支持。
“新地產(chǎn)＋新能源”，是金科正在形成的雙主業(yè)和多輪驅(qū)動格局。這兩大領(lǐng)域未知的風(fēng)險，正考驗黃紅云的投資眼光和轉(zhuǎn)型能力。他期待的金科“千億”藍(lán)圖，是否正在變成可見的現(xiàn)實？
“別死扛，降價、虧本也要賣”
去庫存，是今年房地產(chǎn)的重頭戲，被提升至前所未有的高度。
3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在《政府工作報告》中再次著墨“去庫存”，并首次提出“因城施策化解庫存”。在去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署中，“去庫存”成為2016年五大任務(wù)之一。
政府和房企雙向去庫存，是黃紅云認(rèn)可的一條最切實可行的路徑。
“切實做到因城施策，政府要因地制宜調(diào)控土地供給，”黃紅云稱，除此，政府還應(yīng)拓寬公共服務(wù)覆蓋范圍，解決農(nóng)民工購房后的就業(yè)、醫(yī)療、教育等問題，增加農(nóng)民工購房意愿。
黃紅云建議建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化。在財政政策方面，黃紅云提出，要暫緩房地產(chǎn)稅立法，減免非住宅房產(chǎn)稅，取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征，降低“營改增”增值稅稅率。
“政府采購公租房，對安置房進(jìn)行貨幣化安置，可消耗一部分庫存量。”黃紅云稱，“從目前情況看，購買存量房的成本不一定會比拆遷、改建成本高，尤其在庫存消化難的城市，當(dāng)房企自身有大量的存量房、銷售比較困難的時候，往往是愿意降價、甚至低價出售給政府的，這樣既解決了庫存問題，又不增加政府多余成本。”
“要肯定上層的智慧，也要相信還有更多的政策出臺。”在黃紅云看來，眼下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下滑，新開工面積持續(xù)負(fù)增長，房地產(chǎn)待售面積再創(chuàng)歷史新高，三、四線城市庫存高企等問題依然嚴(yán)峻，“房企應(yīng)該抓住機(jī)遇，實在賣不動，千萬別死扛，降價、虧本也要賣。”
當(dāng)然，他提到最多的字眼，還是“創(chuàng)新”。黃紅云結(jié)合金科操盤實例來介紹創(chuàng)新思路，重點在于存量房的功能升級。
“有些房子賣不出去，不一定是房子本身不好，畢竟不可能每一個項目都賺錢。”黃紅云說，金科正在優(yōu)化改變一些存量房的使用功能，“比如在成都和無錫，我們就把原來的商業(yè)用房改成酒店式公寓、城市酒店和快捷酒店。此外，我們還將工建類住房升級為眾創(chuàng)空間等。”
他也提到通過“調(diào)產(chǎn)品”來化解庫存，并將此作為企業(yè)革新的重要方向。未來三年，金科將聚焦改善型需求，實現(xiàn)剛需首置、品質(zhì)改善、高端再改客群結(jié)構(gòu)由7:2:1逐步調(diào)整到5:4:1。
黃紅云說，去庫存是一個系統(tǒng)化的問題，手段要多樣化。當(dāng)然，對三、四線城市房地產(chǎn)市場的判斷不應(yīng)該一概而論。“從產(chǎn)銷比看，部分三、四線城市投入低，但市場反饋非常好。比如金科在重慶涪陵、開縣等小城市的銷售和利潤都很可觀。”黃紅云說。
從成立之初的3000萬元到2015年946億元總規(guī)模，金科超速增長3153倍。在克而瑞發(fā)布的2015年房企百強(qiáng)榜單中，金科以293億元年銷售額排名第31位。
黃紅云設(shè)想過金科的未來路徑，在地產(chǎn)領(lǐng)域，他希望實現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)品、用戶到企業(yè)三個層面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。“金科業(yè)務(wù)重心要從5年短周期轉(zhuǎn)變到65年長周期。”黃紅云說，“爭取用3-5年時間，逐步從重資產(chǎn)投資向輕資產(chǎn)運營的轉(zhuǎn)變，把80%重資產(chǎn)變到50%，或者超過50%，要從開發(fā)商身份轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代服務(wù)提供商。”
“棄風(fēng)限電要留出消納空間”
黃紅云的視線，還緊緊盯在新能源領(lǐng)域。
2014年初，金科拋出了“力爭5年內(nèi)銷售破千億”的戰(zhàn)略野心。曾要做“地產(chǎn)界Intel”的黃紅云玩起了跨界，他瞄準(zhǔn)的重要方向就是新能源這一國家積極扶持的戰(zhàn)略性行業(yè)。“新能源”與“新地產(chǎn)”組成金科的雙主業(yè)格局。
當(dāng)年10月13日，金科邁出第一步，出資20億元成立新能源公司。一年后，金科已累計在新能源項目上投入超過40億元，并在新疆建立了初步的風(fēng)能項目架構(gòu)。
據(jù)時代周報記者了解，除了在頁巖氣方面尚未有進(jìn)展外，金科新能源的觸角已伸至風(fēng)電和光伏。目前，金科新能源項目主要有三個，兩個位于新疆，另一個位于山東。
“隨著‘十三五’規(guī)劃的深入推進(jìn)，風(fēng)電發(fā)展目標(biāo)有望進(jìn)一步調(diào)升，”黃紅云有些憂心，他說，與發(fā)展速度和規(guī)模相悖的是，棄風(fēng)限電現(xiàn)象愈發(fā)突出，已成為影響我國風(fēng)電產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的主要瓶頸。
2015年，棄風(fēng)限電形勢加劇，全國風(fēng)電平均利用1728小時，同比下降172小時；全年棄風(fēng)電量339億千瓦時，同比增加213億千瓦時，平均棄風(fēng)率15%，同比增長7個百分點。
黃紅云介紹說，棄風(fēng)較重的地區(qū)是內(nèi)蒙古(棄風(fēng)電量91億千瓦時、棄風(fēng)率18%)、甘肅(棄風(fēng)電量82億千瓦時、棄風(fēng)率39%)、新疆(棄風(fēng)電量71億千瓦時、棄風(fēng)率32%)、吉林(棄風(fēng)電量27億千瓦時、棄風(fēng)率32%)。資源浪費嚴(yán)重，也到導(dǎo)致了我國能效水平偏低，能源利用效率急待提高。
黃紅云希望，能嚴(yán)格控制限電嚴(yán)重地區(qū)火電項目核準(zhǔn)和建設(shè)，放緩火電開發(fā)節(jié)奏，為風(fēng)電項目留出消納空間。他在等待電力體制改革的推進(jìn)，希望能落實《可再生能源法》，落實節(jié)能調(diào)度，確�？稍偕茉磧�(yōu)先全額上網(wǎng)。按照誰受益誰補(bǔ)償?shù)脑瓌t，建立對棄風(fēng)棄光所造成限電的補(bǔ)償機(jī)制，為能源新業(yè)態(tài)健康發(fā)展創(chuàng)造條件，促進(jìn)可再生能源良性發(fā)展。
黃紅云的心思不難理解。新能源被視為金科未來的利潤增長點之一，具有重要的戰(zhàn)略意義。黃紅云的決心很大，企圖也很大，他要在新能源領(lǐng)域“再造一個金科”，力爭成為國內(nèi)A股最大、最具競爭力的民營新能源發(fā)電投資商和運營商。
他掛帥新能源公司，這就是重視新能源發(fā)展的強(qiáng)烈信號，此舉在金科內(nèi)部前所未有。
“跟其他公司比較，金科在新能源方向探索積極，投入也比較大，”金科董秘劉忠海堅稱，“我們認(rèn)為這條路（新能源）走得通。”
事實上，去年以來，金科新能源項目已陸續(xù)產(chǎn)生數(shù)千萬元的收益，但由于數(shù)額較小，以及相關(guān)項目仍然在建設(shè)中，所以未在半年報中披露。
在這個相對陌生的領(lǐng)域，金科的探索之路正越走越遠(yuǎn)。金科相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，5年內(nèi)（包括今年在內(nèi)），金科在風(fēng)電、光伏發(fā)電、光熱發(fā)電、頁巖氣等新能源領(lǐng)域總投資規(guī)模將到達(dá)約500億元，其中新能源發(fā)電裝機(jī)容量將達(dá)到400萬-500萬千瓦。