多地相繼出臺(tái)措施，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 

樓市調(diào)控 因城施策（民生調(diào)查）

 

本報(bào)記者  左  婭

3月25日，上海、深圳相繼宣布實(shí)行更為嚴(yán)格的住房限購政策。同一天，武漢市宣布調(diào)低公積金貸款最高額度；人民銀行南京分行和江蘇銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)出通知，嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”，防止“首付分期”等行為；北京市住建委官方網(wǎng)站刊登消息稱，北京市開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)檢查，120家中介門店已接受檢查。

　　今年以來，一線城市和個(gè)別二線城市房價(jià)快速上漲，引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。多個(gè)城市同一天出臺(tái)樓市相關(guān)政策意味著什么？將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？

　　滬深調(diào)控政策有助于市場恢復(fù)理性，健康發(fā)展

　　最近，打算換套學(xué)區(qū)房的北京居民周瓊表示“深受刺激”：“半年前5萬多一平方米的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在報(bào)價(jià)已經(jīng)8萬多了。”周瓊的同學(xué)，在上海工作的張艷艷暫時(shí)沒有買房打算，可也表示“深受刺激”：“前段時(shí)間，同事朋友都在議論房價(jià)上漲，聽得我心里發(fā)慌——是不是再?zèng)]機(jī)會(huì)換大房子了？前兩天，政府出臺(tái)調(diào)控措施，我又心慌了，房價(jià)不會(huì)大跌吧？”

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)占比已近七成，同比上漲的有32個(gè)，漲幅均比上月有所擴(kuò)大。其中，領(lǐng)漲的深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲57.8%，北京、上海、廣州的價(jià)格分別環(huán)比上漲2.3%、2.9%和1.6%。除一線城市外，南京、廈門、合肥、蘇州的漲幅也不小。

　　一些城市二手房價(jià)格上漲甚至比新房更厲害。2月份。北上廣深二手房價(jià)格同比分別上漲27.7%、20.3%、14.7%和54.2%，合肥以13.2%的漲幅緊隨其后。

　　“一線城市和部分二線城市房價(jià)快速上漲，相關(guān)城市政府在結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鎏攸c(diǎn)調(diào)整調(diào)控政策的同時(shí)，也要警惕市場不規(guī)范行為的負(fù)面影響。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素基本沒有發(fā)生變化的情況下，市場出現(xiàn)大幅波動(dòng)，往往與市場投機(jī)炒作、虛假交易信息廣泛傳播、 “首付貸”、“零首付”等不規(guī)范市場行為的大量存在密切相關(guān)。

　　在劉洪玉看來，房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是消化房地產(chǎn)庫存，提高房地產(chǎn)供給的有效性和供給質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。“由于大部分一線城市和少量二、三線城市不僅不存在庫存壓力，相反還存在供給短缺，因此面向大多數(shù)城市的去庫存政策極易導(dǎo)致供給短缺城市的房價(jià)快速上漲，深圳、上海、南京等城市在全國去庫存的大背景下主動(dòng)出臺(tái)政策規(guī)范市場、打擊投機(jī)、合理引導(dǎo)需求，有利于促進(jìn)這些城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防范系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)，施策方向是對(duì)的，值得肯定。”

　　當(dāng)然，在客觀上，政府調(diào)控措施難免會(huì)對(duì)樓市價(jià)格產(chǎn)生影響。未來房價(jià)走勢會(huì)怎樣也是消費(fèi)者最關(guān)心的問題。“調(diào)控政策會(huì)起到一定的抑制市場恐慌的作用。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，“各地市場情況不同、調(diào)控力度不同，受影響程度自然也不同。像上海這樣庫存較低的城市，交易中心徹夜排隊(duì)、房東隨意調(diào)價(jià)、客戶搶房的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)大大緩解。”

　　房地產(chǎn)因城施策的現(xiàn)象或愈加明顯，各地之間沒必要效仿

　　此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)特點(diǎn)，是各地根據(jù)實(shí)際情況主動(dòng)作為、因城施策。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間我國房地產(chǎn)調(diào)控政策都會(huì)呈現(xiàn)這一特點(diǎn)。

　　一方面，房地產(chǎn)市場分化更加明顯。在一線城市和部分二線城市房價(jià)快速上漲的同時(shí)，一些城市的房價(jià)還在下降，部分城市去庫存壓力將長期存在。“因此，未來政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤�，而是變�(yōu)殡p向‘托底’‘蓋帽’。部分房價(jià)快速上漲的城市會(huì)出臺(tái)約束性政策，但力度不會(huì)太大。而庫存壓力較大的城市，房地產(chǎn)調(diào)控仍將以去庫存為主。”張大偉說。

　　另一方面，房價(jià)上漲較快的各個(gè)城市也有所差別。劉洪玉分析：“比如深圳、上海、北京房價(jià)過快上漲，主要是土地資源短缺導(dǎo)致的住房供給不足。而合肥等城市房價(jià)上漲較快，主要是近年來承接了較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移、市場需求短期內(nèi)增加較快導(dǎo)致的。”

　　因此，上海、深圳、南京、北京、武漢等地雖然在同一天公布了房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，但著力點(diǎn)不盡相同。“比如武漢調(diào)低公積金貸款最高額度，更像是針對(duì)當(dāng)?shù)毓�積金使用情況進(jìn)行的及時(shí)調(diào)整。畢竟武漢的房地產(chǎn)供給相對(duì)充足，面臨的形勢、問題和滬深不太一樣。”張大偉說。

　　“中央沒有具體的政策出臺(tái)，而是各地從自身情況出發(fā)主動(dòng)作為，這也許意味著我國房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入‘中央統(tǒng)一目標(biāo)、分類指導(dǎo)，地方因城施策、主動(dòng)作為’的新階段了。”劉洪玉說，以前我們談?wù)摲康禺a(chǎn)走勢也好，討論房地產(chǎn)調(diào)控措施也好，經(jīng)常會(huì)用到一二三四線城市的說法。如今，同是三、四線城市，情況也會(huì)有所不同。比如根據(jù)監(jiān)測，2月份三線城市中的中山、南充房價(jià)漲幅較大，贛州、煙臺(tái)房價(jià)跌幅較大。因此，對(duì)三、四線城市也不能一刀切，每個(gè)具體的三、四線城市也要因城施策。

 

　　《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2016年03月31日 13 版）

 

 

去庫存不能不同病人一種藥（民生觀）

 

 

何  勇

怎樣把去庫存和改善民生、共享社會(huì)發(fā)展成果結(jié)合好，值得研究

　　

　　3月28日，沈陽市出臺(tái)了22條促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的新政策，力求化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，使供需結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡。

　　作為東北區(qū)域中心城市，沈陽平均房價(jià)僅為7000元冒頭，但庫存較高，去化周期約為15—18個(gè)月。沈陽的新舉措，不僅挖掘了大中專畢業(yè)生和中低收入人群的有效需求，同時(shí)也是從城市長遠(yuǎn)發(fā)展和提高綜合競爭力考量，著眼于留住人才、提高中低收入人群的福祉，可謂一石三鳥。

　　人才是地區(qū)競爭之根本。按沈陽的政策，大中專畢業(yè)生將享受差不多總房款4個(gè)百分點(diǎn)的補(bǔ)貼。一套面積100平方米的房子，購房補(bǔ)貼加契稅減免，能達(dá)到2.8萬元；而對(duì)無力購房的畢業(yè)生，沈陽提供每月200元、400元不等的補(bǔ)貼，幾乎是當(dāng)?shù)刈夥抠M(fèi)用的1/5。這將會(huì)吸引更多大學(xué)生留在沈陽就業(yè)創(chuàng)業(yè)，有利于改善城市人口結(jié)構(gòu)、提高人口競爭力。

　　沈陽借去庫存契機(jī)，降低了農(nóng)民工等人群購房門檻，試圖解決一些老大難問題。

　　比如，購房的農(nóng)民工子女可就近入學(xué)，能在沈陽參加中考，這是一個(gè)重大突破。很多城市農(nóng)民工子女可以入學(xué)，但只能借讀，不能參加當(dāng)?shù)刂锌肌?/p>

　　再比如，兩地分居家庭在沈陽購房安家的，給安家費(fèi)；居民互換住房的，實(shí)行“零稅費(fèi)”政策。

　　這些讓利于民的措施，短期看，政府財(cái)政要多開支一些，背一些負(fù)擔(dān)，但長期看既可以促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，也有助于讓不同人群共享發(fā)展成果，建設(shè)更有溫度的和諧城市。

　　值得注意的是，沈陽財(cái)政補(bǔ)貼動(dòng)用的是地方財(cái)力，并沒有突破國家政策，而且取消了之前爭議較大的“零首付”措施。這樣，既不過度加杠桿，又有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，守住了去庫存的安全底線。

　　去庫存，是供給側(cè)和需求側(cè)有效對(duì)接的過程。怎樣把去庫存和改善民生、共享社會(huì)發(fā)展成果結(jié)合好，值得研究。

　　沈陽的探索還說明，房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有極強(qiáng)的不平衡性，一二三線城市、東中西部地區(qū)，房地產(chǎn)市場冷熱迥異，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不能一張藥方開到底，應(yīng)分類指導(dǎo)、一城一策。該去庫存的去庫存，該加大供應(yīng)的加大供應(yīng)，該吸引人口的吸引人口，該控制規(guī)模的控制規(guī)模，不能多個(gè)病人一服藥。

 

　　《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2016年03月31日 13 版）