溫州20年住宅用地使用權到期案例：是否有償續(xù)期引爭議 物權法暫未明確

人民網(wǎng)北京4月17日電 (余燕明)日前，溫州一批20年產(chǎn)權住宅土地使用權到期，地方政府要求續(xù)期須按房產(chǎn)價格三分之一繳費。這部分業(yè)主也因為住宅土地使用權到期而無法完成房屋的買賣過戶。

　　這是溫州首例住宅土地使用權到期續(xù)期的案例，在此之前，全國范圍內(nèi)房屋土地產(chǎn)權到期的案例也較為少見，由此引發(fā)社會廣泛關注。

　　溫州這批20年產(chǎn)權住宅土地使用權到期，主要是地方政府在處置國有土地使用權出讓制度轉(zhuǎn)換時的歷史遺留，此次涉及住宅土地使用權到期續(xù)期的房產(chǎn)約有600多套，主要集中在溫州市鹿城區(qū)內(nèi)。

　　溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清對外介紹，1990年國務院開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權實行出讓制度，溫州為了推進當?shù)貒�有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應的土地出讓金額。

　　“去年開始，溫州20年產(chǎn)權期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期，并且今年開始逐漸增多。”張少清介紹說。

　　目前，《物權法》對住宅建設用地使用權期間屆滿的，明確的是“自動續(xù)期”，但是《物權法》并未對續(xù)期年限以及是否有償續(xù)期進行明確，在法律上有所保留。

　　“溫州市政府要求20年產(chǎn)權住宅用地使用權到期的業(yè)主按照房屋價格的三分之一繳費續(xù)期，其實是不合理行為。”國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，目前物權法對房屋產(chǎn)權到期續(xù)期是否有償并未作明確規(guī)定，因此地方政府不應該對這些產(chǎn)權到期房屋有償續(xù)期。

　　針對今后住宅用地使用權到期并且法律并無明確規(guī)定如何續(xù)期的問題，鄒曉云表示應該至少厘清4個方面的內(nèi)容：

　　一是《物權法》明確規(guī)定住宅用地使用權期間屆滿應該“自動續(xù)期”;

　　二是，接下來應該推動在法律層面或者司法解釋上明確房屋土地使用權到期續(xù)期是否有償以及續(xù)期年限;

　　三是如果法律層面上沒有明確有償續(xù)期，那么，地方政府不應該逾越法律規(guī)定和相關部委默認住宅用地土地使用權到期有償續(xù)期;

　　四是即使有償續(xù)期，地方政府也應該與相關部委或通過民意程序確定有償續(xù)期的繳費額度或比例、續(xù)期年限，并且根據(jù)第三方獨立專業(yè)機構對房屋進行評估。

　　事實上，在溫州這批20年產(chǎn)權住宅土地使用權到期續(xù)期案例之前，早在2004年深圳已經(jīng)出現(xiàn)過房屋土地使用權到期的情況。

　　北京隆安律師事務所房產(chǎn)律師馬玉珍分析說，他也注意到溫州這批20年產(chǎn)權住宅土地使用權到期續(xù)期的案例，有一定的特殊性，屬于當年推進土地出讓方式的歷史遺留問題，目前《物權法》對產(chǎn)權到期只是規(guī)定自動續(xù)期，尚未明確如何續(xù)期。

　　“在司法實踐上有法律保留原則，是指行政行為只能在法律規(guī)定的情況下作出，法律沒規(guī)定的就不得作出。”馬玉珍說，這次溫州這批20年產(chǎn)權住宅土地使用權到期續(xù)期的案例，是否按照地方政府要求的補繳房屋價格三分之一完成續(xù)期，或許也可參照法律保留原則。

　　深圳的國際商業(yè)大廈是國內(nèi)第一個房屋土地使用權到期續(xù)約的案例。彼時深圳國際商業(yè)大廈同樣由于歷史遺留問題，在同一樓棟內(nèi)，存在20年、30年、40年和50年4種產(chǎn)權年限的房屋，最早的20年產(chǎn)權部分到期。

　　為此，政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。延長方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。

　　規(guī)定進一步明確，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付;土地租金按年支付，其標準由市國土管理部門定期公布。

　　按照出臺的這個規(guī)定，深圳國際商業(yè)大廈產(chǎn)權到期的房源，都通過補交土地出讓金，完成了續(xù)期，這也令后來眾多商住項目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。

　　但《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》針對的“到期房地產(chǎn)”是指房地產(chǎn)權利證書登記的土地使用年期屆滿的行政劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)，及原行政劃撥用地補交地價后轉(zhuǎn)為出讓用地但原年期未重新調(diào)整而土地使用年期已屆滿的房地產(chǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此補充說，這種土地出讓金補繳續(xù)期的做法比較罕見，屬于地方土地歷史遺漏問題，即過去土地出讓過程中設定了不同的土地出讓年限，所以會出現(xiàn)補繳土地出讓金收入的做法。

　　他也進一步指出，深圳此前產(chǎn)權到期補繳續(xù)期的案例，其本質(zhì)上和溫州是一樣的，即屬于非完全性質(zhì)、具有非典型性的產(chǎn)權屬性。對于此類物業(yè)土地使用權有償續(xù)期的做法，通過征收相應土地價款的一部分或者征收房價的一部分，比較符合實際，是對此前土地增值部分的重新分配。

　　“如果是70年產(chǎn)權的住房，主流做法是后續(xù)用地使用權自動更新，而非補繳續(xù)期。所以普通民眾并不需要太擔心。”嚴躍進告訴人民網(wǎng)記者，而部分土地使用年限不清晰，或明顯短于30年，則補繳可能性比較大。尤其是一些市中心的用地用房，但此類物業(yè)估計比例不大。