原標題：業(yè)委會成員能否領報酬？業(yè)主大會定！

　　業(yè)委會成員能否領報酬？維修基金如何緊急申請？《南京市住宅物業(yè)管理條例》將于2016年7月1日起正式實施，這些市民關心的問題都能從中找到答案。南京市人大常委會28日舉辦“金陵民聲-熱點網(wǎng)談”活動，邀請多位市人大代表和主管部門領導，一起來回答市民關于這一物管條例的疑問。

　　業(yè)委會成員能否領報酬？

　　發(fā)不發(fā)“工資”由業(yè)主大會決定

　　網(wǎng)友“達尼洛”：目前我們業(yè)委會的所有成員都是自愿付出，沒有報酬，想為小區(qū)居民做點事，但往往是吃力不討好，業(yè)委會活動經費能不能收、怎么收��？王俊代表，您有沒有什么好的意見和建議呢？

　　王俊（南京市人大代表、市檢察院黨組成員）：業(yè)主委員會委員的報酬問題，是本條例制定過程中的焦點問題。在征求意見過程中，主要有兩類意見：一是業(yè)主委員會委員作為群主自治組織選舉出來的代表，本身就具有公益性質，在實踐中，業(yè)委會委員打著領取報酬的名義侵害業(yè)主共同權益的事情屢見不鮮，因此，不應支付報酬。二是業(yè)主委員會成員純公益性質的工作方式，已經有非常大的局限性了，也不符合市場經濟下按勞取酬的基本方向，適當?shù)亟o予報酬恰恰是杜絕其違法獲取利益的方式。

　　綜合以上情況，在省物業(yè)管理條例的基礎上，南京市條例第34條規(guī)定：業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務費用標準、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經費預算。這個經費由全體業(yè)主負擔，或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。這樣就把是否給予報酬，給予多少報酬，把這個權利交給業(yè)主大會，由廣大業(yè)主說了算。

　　物業(yè)服務質量是好是壞誰說了算？

　　可以聘請第三方機構評估

　　網(wǎng)友“天涯芳草”：如何保證物業(yè)服務企業(yè)的服務標準，解決因服務質量不到位而引發(fā)的糾紛？第三方機構的評估能力如何界定和監(jiān)管？

　　武孝奎（南京市人大代表、江蘇朗華律師事務所主任）：業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)所處地位不同，往往對物業(yè)服務質量評價標準也不同，雙方一旦產生糾紛，往往形成對立，引發(fā)矛盾。此次條例建立了第三方評估制度，在發(fā)生糾紛時，業(yè)主大會和建設單位在自愿約定調整的基礎上，委托第三方評估機構對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量、服務標準、費用測算等進行評估。這一制度是探索發(fā)揮市場調節(jié)機制的作用，為解決因物業(yè)服務質量而引發(fā)的糾紛提供很好的渠道。

　　條例明確規(guī)定，第三方評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面，出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下罰款，并予以公示；對于造成業(yè)主或者各方損失，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　用維修基金程序復雜耗時太長怎么辦？

　　走綠色通道2天可申請到救急基金

　　網(wǎng)友“鶴鳴”：房屋維修資金使用要“三分之二”以上的業(yè)主簽字同意，這是非常困難的，這次立法有沒有解決這一問題？

　　武孝奎（南京市人大代表、江蘇朗華律師事務所主任）：維修基金的使用申請條件復雜，審批期限也比較長，據(jù)了解，目前我市維修基金使用率僅為3%-4%，一方面大量的資金閑置，另一方面房屋維修困難，不能及時妥善的維修，群眾對此意見很大。本條例在省條例相關規(guī)定的基礎上，對物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財產安全的緊急情況下，可以通過綠色快速通道，在這種情況下申請期限從申請之日到審核完畢是兩個工作日。

　　如何防止物業(yè)公司和開發(fā)商推卸責任？

　　開發(fā)商先交8年的物業(yè)保修金

　　網(wǎng)友“崔崔”：房屋保修期滿，有住宅專項維修資金負責維修。但是我們買的二手房還在保修期內，現(xiàn)在遇到房屋質量問題，產生糾紛，找不到開發(fā)商，物業(yè)公司也不給解決，怎么辦？

　　王�。�南京市人大代表、市檢察院黨組成員）：這位網(wǎng)友的問題很具有典型性。實踐中，前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理過程中的難點，前期物業(yè)管理中的糾紛絕大多數(shù)都是由于房屋質量問題，而建設單位對房屋質量問題承擔全部責任。條例建立該制度是強化建設單位的房屋質量責任，為前期物業(yè)中房屋質量問題的解決提供了一個有效的途徑。

　　條例建立物業(yè)保修金制度，主要是借鑒杭州、上海立法經驗，實踐中效果也較好。比例定為2%，浙江省、杭州市有先例；另據(jù)了解，物業(yè)建筑安裝總造價每平米大約為2000元（建安造價是動態(tài)的，造價處每季度公布一次），2%即每平米交40元左右，具有一定的合理性。期限定為八年，一是國務院建筑工程質量管理條例規(guī)定了建設工程的最低保修期限，八年的規(guī)定與上位法不抵觸；二是外地有立法先例；三是從實際出發(fā)，強化建設單位的保修責任。

　　條例第三十六條對物業(yè)保修金做了詳細的規(guī)定：建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內維修費用的保障，不得將物業(yè)保修金納入房屋建設成本。物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機構統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。物業(yè)保修金交存期限為八年。交存期內，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足；交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位。

　　南京還將出臺18項物管條例配套文件

如何讓這一事關千家萬戶的物管條例能真正發(fā)揮作用，南京市正在啟動相關條例配套文件的起草，預計年底前將陸續(xù)出臺。

　　南京市房產局副局長蘭文平介紹說，配套制度包括18項，其中涉及市政府規(guī)范性文件3項，房產局規(guī)范性文件5項，示范文本8項，地方標準2項。相關部門將及時開展信用管理、第三方機構建設等規(guī)范性文件的制定工作。同時還將進一步修改完善《南京市物業(yè)維修資金管理辦法》、《南京市既有住宅增設電梯管理辦法》等文件。據(jù)悉，配套文件將于今年10月-12月完善出臺。

 

　　蘭文平介紹說，為推進物管條例各項制度在住宅小區(qū)落地生根，南京市政府部署開展了試點工作。據(jù)透露，目前，南京已在老舊小區(qū)和保障房試點小區(qū)啟動了物業(yè)管理聯(lián)席會議、物業(yè)管理委員會兩項試點內容，并于3月在普通商品房小區(qū)啟動應急維修資金、物業(yè)信用公示等試點內容。

來源：揚子晚報