原標(biāo)題：內(nèi)房股回A：究竟是好事還是壞事

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)正在復(fù)蘇，然而分化趨勢(shì)明顯。以上海、深圳為代表的一線城市，甚至部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，庫(kù)存壓力驟減。而有些地區(qū)，特別是部分三、四線城市在樓市如此“多嬌”的當(dāng)下，需求低迷，去庫(kù)存壓力比較大。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種分化趨勢(shì)，同樣反映在房企身上。大型房企，由于資金實(shí)力雄厚，敢于在一線及部分二線城市高價(jià)拿地。他們借著房地產(chǎn)市場(chǎng)這波行情，獲利豐厚。正是得益于此，一季度大部分標(biāo)桿房企不僅收獲了開(kāi)門紅，而且業(yè)績(jī)大都錄得較大漲幅。

　　當(dāng)這些業(yè)績(jī)有明確改善的上市房企，從港股市場(chǎng)回歸A股，這對(duì)A股來(lái)說(shuō)，究竟是好事還是壞事？

　　香港資深房地產(chǎn)評(píng)論員黃立沖認(rèn)為，境外債券融資利率的高企目前已經(jīng)成為房企的累贅，加上匯率的損失，又缺少相應(yīng)的股權(quán)溢價(jià)，A股市場(chǎng)房企融資方式更多樣化，如果擁有A股平臺(tái)，發(fā)債也就更加容易。

　　一切只為融資？

　　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在港股市場(chǎng)上市的內(nèi)地房企（以下簡(jiǎn)稱內(nèi)房股）之所以選擇回歸A股，和目前A股市場(chǎng)融資、估值有關(guān)。對(duì)上市房企來(lái)說(shuō)，如果花30億元買殼，將來(lái)能獲得300億元的股權(quán)溢價(jià)，也是極劃算的。

　　A股市場(chǎng)上市公司的定向增發(fā)、公司債、中期票據(jù)等三大融資方式放開(kāi)后，A股市場(chǎng)上市房企可根據(jù)自身資金需求情況靈活選擇融資方式。

　　“A股市場(chǎng)融資功能更強(qiáng)，估值比較高，顯然有利于吸引企業(yè)回歸融資。”上海復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅告訴記者，通過(guò)資本市場(chǎng)獲得股權(quán)和債權(quán)的輸血，是房企的核心目標(biāo)。早回A股比晚回來(lái)好，未來(lái)合適的“殼”只會(huì)越來(lái)越少。

　　上市房企從H股轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，如果選擇借殼上市的方式，主要會(huì)使用兩種渠道再融資：一種是定向增發(fā)，針對(duì)機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行一部分股份，最終資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)的輸血。除了定向增發(fā)，A股市場(chǎng)發(fā)債的成本也變低了，上市房企可以通過(guò)這種方式獲得更多低成本資金。這也是上市房企比較看重的功能。

　　能提升A股板塊估值？

　　　A股的投資者能否因?yàn)閮?nèi)房股回歸A股而獲利，鄒毅表示，這取決于很多因素，定價(jià)、公司基本面以及未來(lái)市場(chǎng)整體走勢(shì)，上市公司本身只是起到一定的作用。

　　鄒毅認(rèn)為，內(nèi)房股回歸A股市場(chǎng)，可能對(duì)整個(gè)板塊的估值有一定影響，但這個(gè)最終取決于企業(yè)的情況。如果A股市場(chǎng)的上市公司，交易定價(jià)偏低，可能會(huì)拉低整體估值，如果企業(yè)上市后，定價(jià)偏高，可能會(huì)拉高整個(gè)房地產(chǎn)板塊的估值。一切取決于市場(chǎng)集合競(jìng)價(jià)后的決定�，F(xiàn)在市場(chǎng)不太好，交易不活躍，但盤子大，可能會(huì)略低于應(yīng)該有的價(jià)值。

黃立沖則表示，內(nèi)房股回到A股市場(chǎng)之后，房地產(chǎn)板塊多了些炒作題材和投資標(biāo)的。“這些房企買了殼之后，如果沒(méi)有辦法將更多的資產(chǎn)注入到上市平臺(tái)，只能通過(guò)上市公司其他資產(chǎn)來(lái)做擔(dān)保的方式來(lái)做融資。”

　　前海開(kāi)源基金管理公司執(zhí)行總經(jīng)理?xiàng)畹慢埍硎荆珹股市場(chǎng)平臺(tái)比較大，內(nèi)房股進(jìn)來(lái)之后，增加了板塊的市值，但對(duì)于提升估值，目前來(lái)看可能性不大，甚至還會(huì)壓低估值，因?yàn)槭袌?chǎng)資金鏈偏緊張，而房地產(chǎn)板塊增加了巨無(wú)霸，增加了板塊容量，股票數(shù)量多了，資金少了，自然就會(huì)壓低整個(gè)行業(yè)估值。不過(guò)楊德龍表示，盤子大，即便估值低，也比港股市場(chǎng)高。因此，借殼回來(lái)之后短時(shí)間內(nèi)資產(chǎn)不會(huì)注入太多，因此對(duì)房地產(chǎn)板塊整體影響不大。

　　黃立沖表示，一直以來(lái)，港股投資者不“喜歡”房企，因?yàn)椴幌矚g重資產(chǎn)企業(yè)，喜歡的是很好的現(xiàn)金流，輕資產(chǎn)的企業(yè)，物業(yè)增值對(duì)股市的作用不大，市場(chǎng)不會(huì)給予高估值，除非這些企業(yè)能夠做到輕資產(chǎn)、重經(jīng)營(yíng)，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，同時(shí)利用金融杠桿。