由中國民生銀行全程主導(dǎo)的“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項計劃”日前成功發(fā)行，近日將在中證機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報價與服務(wù)系統(tǒng)掛牌交易，這意味著國內(nèi)首單商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)支持證券（Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS）項目成功落地。

近年來，中國民生銀行一直關(guān)注房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，并在CMBS等地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品上持續(xù)投入研發(fā)力量。早在2007年，民生銀行就成為第一家吃螃蟹的銀行，牽頭打造了北京英藍(lán)國際金融中心CMBS，但由于時逢全球金融危機(jī)，該項目未能如期發(fā)行。時隔9年，民生銀行成功推出了全國第一單CMBS。據(jù)悉，在2015年初推出了承攬、承做、投資三位一體的閉環(huán)型企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)模式后，民生銀行相繼打造了全國首單住房公積金貸款資產(chǎn)證券化、全國首單模式化可批量交易的貿(mào)易金融類資產(chǎn)證券化，全國首單酒店資產(chǎn)證券化、全國首單長途客運行業(yè)資產(chǎn)證券化、全國首單銀行保貼類票據(jù)資產(chǎn)證券化以及全國首單商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)證券化項目CMBS。

“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項計劃”是由民生銀行聯(lián)合富華國際集團(tuán)、招商證券、博時資本、華寶信托及奮迅律師事務(wù)所共同推出的創(chuàng)新產(chǎn)品。其基礎(chǔ)資產(chǎn)是以地處北京王府井商圈的金寶大廈辦公樓為抵押、以物業(yè)未來13年租金凈收入為還款來源的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款。該產(chǎn)品由民生銀行牽頭承擔(dān)財務(wù)顧問、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及產(chǎn)品銷售工作，招商證券承擔(dān)了項目的方案設(shè)計及監(jiān)管溝通工作，博時資本承擔(dān)了專項計劃管理工作，并由華寶信托、奮迅律師事務(wù)所和聯(lián)合信用評級公司等機(jī)構(gòu)提供專業(yè)支持。

CMBS是標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)證券化的一種極為重要的模式。它將傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款通過結(jié)構(gòu)化手段與證券化過程，包裝成債券形式向投資者發(fā)行，具有多方面的優(yōu)勢。

首先，CMBS突破了傳統(tǒng)的銀行貸款限制，并有實際基礎(chǔ)資產(chǎn)抵押支持。通過結(jié)構(gòu)化處理未來現(xiàn)金流，CMBS可以獲得比資產(chǎn)原始權(quán)益人本身更高的信用等級，且?guī)�來更低的融資成本。

其次，CMBS保留了對資產(chǎn)的所有權(quán)，因此享有未來地產(chǎn)的價值升值空間。在房地產(chǎn)行業(yè)層面，CMBS為大量持有商業(yè)不動產(chǎn)的企業(yè)提供了一條新的融資渠道，降低了融資成本，有利于這些企業(yè)盤活存量，快速回籠資金，保障了企業(yè)的持續(xù)高速成長和行業(yè)的健康發(fā)展。在資本市場層面，CMBS建立了一條持有大量商業(yè)不動產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入資本市場的新通道，從而促進(jìn)國內(nèi)多層次資本市場蓬勃發(fā)展，擴(kuò)大資本市場規(guī)模。