據新華社電 2016年中國樓市波瀾讓人印象深刻，背后的五光十色值得探究。

對崇尚安居樂業(yè)的中國人來說，房子是夢系神縈的溫暖目標，房子也日漸成為經濟上的沉重負擔。在追蹤樓市調控新政一個多月效果之時，人們同樣追問，是什么推動了這一輪房價上漲？

紅色警報

“買房杠桿高，買地杠桿更高”

如果說供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。

“居民加杠桿購房和企業(yè)加杠桿購地是當前房地產市場過熱的主要原因。”中國房地產業(yè)協會原副會長朱中一說，房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，去年以來一二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關系。

從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。

據央行統計，今年９月末個人購房貸款余額為１７．９３萬億元，同比增長３３．４％，顯示居民購房貸款增速之快。比如，在深圳，截至９月個人購房貸款余額已超１萬億元，相比２０１４年底翻了一倍。

相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。

今年８月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價１３９％、１１０．１億元的總價拍下上海靜安區(qū)一宗３．１萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創(chuàng)造的驚人樓面價，還有這家企業(yè)的“膽量”。根據其中期業(yè)績報告，融信今年上半年的合同銷售額為１３２億元。

房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來？

“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資。”一名長期研究房地產行業(yè)的專家說。

記者從一些金融機構了解到，按規(guī)定，房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成�，F在一些房企連自有出資部分也從金融機構解決，房企引入銀行、債券、理財產品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業(yè)內潛規(guī)則。

如此配資導致房企負債規(guī)模不斷上升，盈利狀況下降。據統計顯示，今年前三季度滬深兩市１３２家房地產企業(yè)合計營業(yè)收入為８７８０．５億元，而凈利潤只有６８７．８億元，平均利潤率跌至７．８％。而今年上半年，１３０家房企的凈利潤率還在８．１５％，即便成交慘淡的２０１５年前三季度利潤率也有１０．１％。

樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險。

中國社科院學部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚認為，本輪房價上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產開發(fā)商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調控，對這一趨勢應該警惕。

值得注意的是，一些地方和部門已開始既調控“面包”，也監(jiān)督“面粉”。在近期調控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調整項目上市節(jié)奏，拿地趨于謹慎。

金色誘惑

割舍不下的“地王”盛宴

各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對象。２０１６年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價上漲的風向標。

“今年濟南東部先后出了兩個地王，地面價格從每平方米７０００多元直線上升至９０００元左右，導致房價從年初每平方米八九千元上漲到約１．６萬元。”濟南市房地產中介行業(yè)協會副會長張鑫恭說。

“地王”的出現，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導致未來漲價預期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開發(fā)商待價而沽，捂盤惜售，房價上漲勢不可擋。

財政部數據顯示，今年前１０個月，國有土地使用權出讓收入２．６５萬億元，同比增長１５．２％，而去年同期降幅超過２５％。國土資源部門的數據則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降４．８％。這種“價增量減”，意味著地賣得少了，成交價卻更高，凸顯地價漲幅之快。

值得警惕的是，今年一些熱點城市地價高漲，加大未來市場風險隱患。對于地價快速上漲，一名房企負責人直言，如果說房價是一日千里，地價則是一日萬里，開發(fā)商入市要謹慎小心。

中原地產統計顯示，截至９月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲７２．２％，二線城市漲幅達到８６．７％，遠超房價上漲幅度。而據萬科最新公告，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等１４個主要城市，三季度土地整體成交溢價率攀升至１１１％，創(chuàng)近年來新高。

“買地的價格越來越高，擺在開發(fā)商面前就只有一條路——房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經濟研究所副所長張平說，這一現象暴露出當前土地市場非常嚴重的壟斷性。

“地王”頻出，令房地產企業(yè)承壓。近期，為攤薄風險，萬科、綠城、融僑等多家房地產公司紛紛加入高價地股權轉讓潮，樓市劇情的反轉，暴露出拿地企業(yè)資金周轉壓力增大。

１０月中旬，信達地產發(fā)布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊５０％股權，融創(chuàng)中國和濱江集團分別持股４０％和１０％，三方合作開發(fā)該項目。這一今年５月１２３億元拍下的全國總價地王，當時溢價率近９６％。

業(yè)內人士認為，市場預期的走低，將導致未來一段時間“新地王”項目很難再出。但周而復始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關注。

華融證券首席經濟學家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價的最終調控者；既是抑制房價泡沫的“剎車”，又是推動房地產市場發(fā)展的“油門”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財政的依賴。

幕后黑手

投資投機下的虛火

房子是給人住的，這個定位不能偏離。

歷次房市調控的最終目的都是一個，即“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個健康的房地產市場，應該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。

在一段時間內，樓市幾成“股市”。多地上演的企業(yè)和個人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機者的身影。

“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區(qū)，今年則以上�？蜑橹髁Γ瑥募闻d一路買過來，有跡可循。”杭州濱江房產集團股份有限公司副總經理朱立東說，外來投資客的大量涌入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用。

記者近日從珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局獲知一個案例：珠海一家生意不景氣的貿易公司買了８０多套房子，近期正陸續(xù)出手。

同樣在珠海，大量外地資本涌入本地樓市。據當地住建部門數據，今年１至９月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比４１．８％，珠海以外的國內其他地區(qū)居民占５７．８％，國外買家占０．３３％。

一家知名房地產企業(yè)副總裁說，今年開始，他們去競拍土地，發(fā)現競爭對手里有了基金公司。“這說明不少金融機構的資金都在往房地產市場投。”這位副總裁說。

有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務是炒房。“不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地產市場。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。

據相關統計，今年年初至９月底，滬深兩市共披露近６０宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產的計劃或方案，總金額達到９３億元。此外，截至上半年Ａ股有１３０５家上市公司投資性房地產資產凈額合計５９５１億元。一些公司通過出售投資性房地產達到降低虧損甚至是“保殼”的目的。

泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價值對其他行業(yè)產生的“虹吸效應”。

“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協秘書長梁遠新表示，對于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防范風險，避免陷入房地產泡沫。

灰色地帶

造假炒作推高房價預期

虛假宣傳，查！捂盤惜售，查！營銷不規(guī)范，查！

１０月，深圳開啟為期三個月房地產行業(yè)專項整治執(zhí)法行動，發(fā)現不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發(fā)現互聯網金融公司涉嫌經營“首付貸”業(yè)務；上海依法查處８家違規(guī)房企、７家中介；廣州四部門聯合出擊規(guī)范房地產市場秩序，發(fā)布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有１０２家房企因違規(guī)被列入“誠信黑榜”……

記者跟隨深圳專項執(zhí)法行動，來到“前海東岸”樓盤發(fā)現，該樓盤今年７月開盤當天實際成交１４０套，約占９１０套可售總房源的１５．４％，卻對外宣稱開盤當天“主推戶型兩小時勁銷９０％”。

在杭州余杭的合景天峻樓盤，今年４月房價每平方米約１．３萬元，１０月個別戶型漲到２．８萬元。一共１２棟樓分十多次開盤，每次放出有限的房源，但每次開盤房價都會上漲。

發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當經營行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導市場出現非理性行為推高房價。

除了不合理的市場行為，一些機構和網絡輿論的借勢炒作也放大熱點城市房價上漲的預期，為房價上漲推波助瀾。

山東省住建廳房地產市場監(jiān)管處處長張國強說，今年６月，濟南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價達每平方米７１００元，接近年初部分項目新房售價。該地塊屬于低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價格高，但卻引發(fā)炒作，造成民眾恐慌，抬升房價上漲預期，隨后萬科在該地區(qū)拍下的一塊土地樓面價每平方米已接近９０００元。

針對各種不合理開發(fā)和違法違規(guī)經營行為，近期住建部接連打出重拳，在通報濟南、杭州等地違法違規(guī)項目、曝光４５個房地產企業(yè)和中介機構的基礎上，召集國內近千家一級資質房地產企業(yè)開會亮出強硬治理的狠招。

房地產的未來健康發(fā)展，離不開良好的市場秩序。

中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長柴強說，政府此次嚴厲查處開發(fā)企業(yè)、中介機構的違法違規(guī)行為，對維護市場秩序，穩(wěn)定市場預期發(fā)揮重要作用。經過近一階段整頓規(guī)范市場秩序，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了，市場環(huán)境正在凈化。

調控之后的樓市 會走向何方？

■新聞鏈接

據新華社電 全國20多個城市前不久陸續(xù)出臺房地產調控政策，為過熱的樓市踩下“剎車”。點剎降溫之下，市場會由此進入“寒冬”嗎？投資面大、產業(yè)鏈長的房地產行業(yè)，未來的發(fā)展空間和機遇在哪里？記者近日赴多地調研樓市，采訪業(yè)界、學界和政府官員。

房地產市場進入衰退期了嗎？

房地產市場進入衰退期了嗎？房地產投資需求峰值是否已過？處于多方利益博弈下的房地產業(yè)，未來走勢牽動各方神經。 

中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦認為，房地產投資歷史需求峰值已過，這是一個大的判斷，是一個大的格局。

過去15年，我國房地產業(yè)以超過20％的年均增速發(fā)展。而全國房地產開發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數據記錄以來最低點，僅為1％。國家統計局最新數據顯示，今年前10個月，全國房地產開發(fā)投資同比名義增長6.6％。 

劉世錦說，城鎮(zhèn)居民住宅構成房地產投資70％，其歷史需求峰值是1200萬到1300萬住戶，2014年已經達到峰值，之后房地產投資總量上就是持平，然后逐步回落。預計在今后不久時間內就會回到正常的狀態(tài)。 

不少業(yè)界和專家認為，“屯地生金”的暴利“黃金時代”已經過去，但依然處于大周期向前的“白銀時代”。

萬科集團副總裁劉肖說，中國城鎮(zhèn)化在繼續(xù)，收入水平在提高，消費在升級，過去驅動我國房地產市場發(fā)展的核心驅動因素沒有消失，我國房地產市場進入以理性增長為特點的“白銀”時代，仍有發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

融創(chuàng)東南區(qū)域公司副總邵佳認為，中國樓市存在大周期和小周期，整個大周期是向前的，目前只是處于投資過熱的一個小周期。 

北京一家知名民營房企區(qū)域負責人認為，近期陸續(xù)出臺的房地產新政可能會對短期內市場交易帶來影響，但不會影響房地產企業(yè)長期的投資信心。“我們相信房地產市場會平穩(wěn)增長下去。”

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，基于房地產周期的經驗和未來趨勢的判斷，本世紀以來中國房地產存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能迎來一個短期的調整期，政府行政調控和制度變革的力度決定調整的幅度和時間提前還是延長。

未來發(fā)展空間還有多大？ 

房地產行業(yè)對經濟增長可形成重要支撐，但過度投機引發(fā)泡沫，扭曲資源配置，損害實業(yè)和創(chuàng)新，為長期經濟發(fā)展埋下隱患。 

杭州透明售房研究院院長方張接說：“泡沫缺乏很科學的界定，按照租售比和房產收入比這些國際標準來說，我們的確處于警戒線。但它們是否適用于中國市場，需要打一個問號。”

但對于房價過度上漲的危害，業(yè)界卻持普遍一致看法：如果暴漲就有可能暴跌，就可能會引發(fā)系統性金融風險。此外，各路資金大量流向房地產，也會導致實體經濟投資越來越少，并對社會風氣帶來不良影響。 

長遠看，中國經濟轉型升級背景下，房地產市場發(fā)展空間有多大？ 

在控制好投資和投機需求的前提下，房地產業(yè)發(fā)展空間的決定性因素是實際需求。當前，我國住房消費正從“有房住”向“住好房”轉變，未來的有效需求將取決于更完善的住房配套、更優(yōu)質的公共服務、更綠色健康的品質和環(huán)境。

“城市里改善性需求生生不息，人們對好房子的追求會經歷一個相當長的過程。”方張接說。 

房地產企業(yè)碧桂園對我國1600多個三四線城市進行了市場調研。碧桂園文化與品牌管理部負責人說，根據調研結果，三四線城市居民的改善性需求很明顯，尤其對品質優(yōu)、有物業(yè)服務、社區(qū)環(huán)境好的住房需求高。目前碧桂園項目進入了300多個三四線城鎮(zhèn)，未來空間依然很大。

當前房地產市場分化態(tài)勢明顯。一方面，一二線熱點城市房價上漲過快；另一方面，東北、西北、西南地區(qū)的多數城市市場平穩(wěn)，一些三四線城市庫存壓力仍然較大。 

中國房地產業(yè)協會原副會長朱中一說，目前多數三四線城市去庫存壓力和熱點城市控房價壓力同時存在。

來源：彭城晚報