西部諸如省會(huì)大劇院等“高大上”的東西不少，但老百姓過(guò)日子不能全指望“精神食糧”。

近期，濟(jì)南西客站片區(qū)利好消息不斷，齊魯之門(mén)開(kāi)工，省科技館新館年內(nèi)開(kāi)建，加上之前的宜家、麥德龍、迪卡儂等“商業(yè)巨頭”紛紛落地。有市民嘀咕：西部要火？房?jī)r(jià)飆升的前奏？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，指望這些拉升房?jī)r(jià)，不免想多了。想刺激一下房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)不如拍幾塊土地的效果明顯。

分析：西城完善的是大配套

西客站片區(qū)最近可謂利好接連不斷,地標(biāo)性建筑齊魯之門(mén)正式開(kāi)工,包括238米超高層雙子塔在內(nèi)的一攬子項(xiàng)目總投資達(dá)100億元。位于大劇院南側(cè)的省科技館新館規(guī)劃方案也新鮮出爐,投資總額預(yù)計(jì)超過(guò)10億元,年內(nèi)開(kāi)工,計(jì)劃2019年建成開(kāi)放。

總投資9億元的宜家項(xiàng)目正在進(jìn)行鋼結(jié)構(gòu)施工,初具雛形,預(yù)計(jì)2017年8月底開(kāi)業(yè)。麥德龍也開(kāi)工了,同樣是鋼結(jié)構(gòu),建設(shè)速度快。還有體育用品行業(yè)龍頭迪卡儂落地后,也在緊鑼密鼓地推進(jìn)。

作為西客站的核心配套項(xiàng)目之一,尚未竣工的西部會(huì)展中心在11月9日迎來(lái)全球知名的德國(guó)漢諾威展覽國(guó)際公司,有意進(jìn)行深度合作。交通方面,公交線路不斷加密,居民出行更便利。長(zhǎng)途客運(yùn)站逐步移至西客站南側(cè)。軌道交通R1線全線開(kāi)建,R2線也即將動(dòng)工。

借勢(shì)：開(kāi)發(fā)商說(shuō)房子要漲

22日,在西客站片區(qū)一家樓盤(pán)的售樓處,置業(yè)顧問(wèn)拿著平板電腦,向前來(lái)看房的市民展示關(guān)于西客站片區(qū)近期一系列利好新聞,并解讀稱(chēng):近期西客站的各種大配套不斷傳出,片區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)很可能要爆發(fā)。“唐冶的房?jī)r(jià)是怎么起來(lái)的?除了6·29土地拍賣(mài)之外,萬(wàn)達(dá)文旅城等大項(xiàng)目落地也是重要因素。西邊的房?jī)r(jià)雖然也漲了一些,但是跟東邊還是沒(méi)法比。這些大項(xiàng)目一上,肯定會(huì)補(bǔ)漲的。”

準(zhǔn)備買(mǎi)房的李先生說(shuō),這大半年?yáng)|邊的房?jī)r(jià)漲得太猛,東繞城高速兩邊的新房單價(jià)都過(guò)萬(wàn)了,年初也就才六千元左右。為此他才退而求其次,到西客站片區(qū)看房子。最近西邊也“不安生”,難道這里也要火?房?jī)r(jià)也會(huì)像唐冶片區(qū)一樣飆升?

該置業(yè)顧問(wèn)表示,今年春節(jié)后,西客站片區(qū)的主流房?jī)r(jià)在7000元左右,比三年前漲了幾百塊而已。現(xiàn)在,大部分樓盤(pán)售價(jià)還在9000元上下,這比東部動(dòng)輒翻倍地漲,的確算是良心價(jià)格了。“補(bǔ)漲是早晚的事,西客站配套完善之后,與東部的房?jī)r(jià)差距會(huì)逐漸均衡。”

解讀：拉動(dòng)作用有限，不可能跳漲

對(duì)于漲價(jià)的聲音,濟(jì)南地產(chǎn)圈的一位資深人士不以為然,他分析認(rèn)為,西客站片區(qū)這些利好消息,都是片區(qū)商務(wù)、商業(yè)、文化等方面的配套完善,只是引進(jìn)的商家起點(diǎn)高,都是全球頂級(jí)的,聽(tīng)起來(lái)高大上。但不能指望拉升房?jī)r(jià)。

“德國(guó)的麥德龍,算是全球排前五位的零售超市,但是排第一位的沃爾瑪、第二位的家樂(lè)福,早已進(jìn)駐濟(jì)南,對(duì)周邊房?jī)r(jià)又有多大的影響呢?在我看來(lái),對(duì)于周邊的老百姓來(lái)說(shuō),這和開(kāi)一家大潤(rùn)發(fā)超市,沒(méi)有太大的差別。還有宜家、迪卡儂,你也不可能為了方便買(mǎi)家具和體育用品,而在這個(gè)大賣(mài)場(chǎng)旁邊買(mǎi)套房。”該人士指出,會(huì)展中心、省科技館等這些大配套,服務(wù)對(duì)象并非僅僅限于周邊的社區(qū)居民,更多的是面向全市乃至全省。“齊魯之門(mén)”超高層項(xiàng)目也是如此,且不說(shuō)幾年能完工見(jiàn)效,只能算是片區(qū)內(nèi)的必要商務(wù)配套,帶來(lái)更多的產(chǎn)業(yè)。大劇院、三館、西客站早已建成投入使用多年,也沒(méi)見(jiàn)讓周邊的房?jī)r(jià)漲多少。

“這些大配套,對(duì)于一個(gè)片區(qū)來(lái)說(shuō)也很重要,會(huì)有帶動(dòng)作用。但要說(shuō)能讓房?jī)r(jià)像東部一樣跳漲,真的不靠譜。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講,肯定是希望借這些項(xiàng)目做做文章,促進(jìn)銷(xiāo)售。”

數(shù)據(jù)：價(jià)格持平，成交量驟降一半

“東部房?jī)r(jià)大漲是在政策轉(zhuǎn)向之前,可以說(shuō)在政策最為寬松時(shí)段的產(chǎn)物�，F(xiàn)在也漲不動(dòng)了,地王也沒(méi)那么容易出了。”省城地產(chǎn)界的資深人士表示。

據(jù)分析,東部房?jī)r(jià)快速上漲,除了宏觀因素,比如政策持續(xù)寬松讓積蓄的購(gòu)買(mǎi)需求集中釋放,貨幣超發(fā)而普通百姓缺乏合理的投資渠道等。也有地利因素,濟(jì)南確定在奧體打造CBD,城市中心東移,優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群大多也在東部。大規(guī)模舊改棚改拆遷,數(shù)十億補(bǔ)償款流入樓市,拆遷戶手握大筆現(xiàn)金四處掃房,而土地拍賣(mài)也作為一個(gè)觸發(fā)點(diǎn),諸多因素導(dǎo)致樓市量?jī)r(jià)齊升。

濟(jì)南實(shí)施限購(gòu)限貸等一系列調(diào)控政策之后,房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)沒(méi)有此前那么兇猛,處于慣性“沖頂”的狀態(tài)。

全城樓盤(pán)都受到影響,西客站也不例外,房?jī)r(jià)沒(méi)有理由繼續(xù)大幅攀升。據(jù)記者了解,片區(qū)內(nèi)多數(shù)樓盤(pán)在11月份成交量比“金九銀十”大幅下滑,有的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)驟降50%。價(jià)格方面,相比上個(gè)月基本持平。