◎徐州日報(bào)記者 鄭微 通訊員 閆士亮

今年以來，為引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房，國家陸續(xù)出臺(tái)了系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房交易環(huán)節(jié)優(yōu)惠政策幾經(jīng)調(diào)整。那么，在辦理住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中，到底需要繳納哪些稅？哪些情況可以享受稅收優(yōu)惠？辦理流程有哪些要求？

臨近年底，市地稅服務(wù)熱線12366接到市民咨詢電話數(shù)量激增。為解決市民在交易過程中遇到的諸多問題，12月20日，徐州地方稅務(wù)局在新城區(qū)徐州報(bào)業(yè)傳媒大廈舉辦新聞發(fā)布會(huì)，就當(dāng)前個(gè)人住房買賣過程中所涉及的最新稅收政策，以及辦理流程等相關(guān)問題進(jìn)行解讀。

住房套數(shù)和面積決定契稅適用稅率

房屋契稅怎么算的？征收標(biāo)準(zhǔn)是什么？據(jù)了解，目前我省契稅法定稅率為3%。在購買住房為家庭唯一住房（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，即常說的“首套住房”）的情況下，可能涉及兩檔優(yōu)惠稅率。按照2016年財(cái)政部財(cái)稅23號(hào)公告內(nèi)容，對個(gè)人購買家庭唯一住房且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個(gè)人購買的家庭首套住房，不再區(qū)分普通住房和非普通住房，即首套住房面積在90平方米以上的，無論是否超過144平方米，一律按1.5%的優(yōu)惠稅率征收契稅。

對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房（即通常所說的“二套房”），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。二套住房不再區(qū)分普通住房和非普通住房，即面積在90平方米以上的，無論是否超過144平方米，一律按2%的優(yōu)惠稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

個(gè)人購買家庭第三套以上住房，或?qū)儆诜亲≌�，或單位購買的房產(chǎn)的，適用3%的法定稅率。

契稅征收按照家庭為單位

“家庭唯一住房”是指在同一省轄市范圍內(nèi)購房者家庭（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）僅擁有一套住房。

凡符合家庭唯一住房或第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策的納稅人，在繳納契稅時(shí)需提供購房合同、全款發(fā)票、家庭成員的戶口本、身份證及婚姻情況的證明資料，同時(shí)提供由不動(dòng)產(chǎn)檔案部門出具的《徐州市住房狀況證明》。如家庭成員有一方的戶口在下轄縣（市、區(qū)）的，還需要提供戶口所在地房管部門開具的家庭成員的住房證明。

如何申請享受契稅優(yōu)惠政策

納稅人申請享受契稅優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，分別由戶籍所在地和購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)的住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的,納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)�！锻ㄖ�》規(guī)定，按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)按規(guī)定及時(shí)出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請限時(shí)辦結(jié)。

房屋出售賣方要繳納哪些稅

自2016年5月1日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額征收增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

繳納增值稅的同時(shí)，還需以增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率應(yīng)當(dāng)按房屋所在地進(jìn)行確定，房屋所在地在市區(qū)，稅率為7%；房屋所在地在縣城、鎮(zhèn)，稅率為5%；房屋所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。教育費(fèi)附加征收率為3%，地方教育附加征收率為2%。

轉(zhuǎn)讓住房涉及的個(gè)人所得稅按兩種方式繳納。所轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)屬于個(gè)人住房的，如能提供發(fā)票的，按扣除原值和相關(guān)費(fèi)用后的應(yīng)稅所得的20%計(jì)征，如不能提供發(fā)票的，按全額1%計(jì)征；所轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)屬于非住房的，如能提供原購房發(fā)票、合同或財(cái)政收據(jù)的，按扣除原值和相關(guān)費(fèi)用后的應(yīng)稅所得的20%計(jì)征，不能提供發(fā)票、合同或財(cái)政收據(jù)的，按全額的20%征收。

而對于轉(zhuǎn)讓個(gè)人自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的免征個(gè)人所得稅。

“家庭唯一生活用房”與“家庭唯一住房”分別是個(gè)人所得稅和契稅涉及的認(rèn)定，但在資料認(rèn)定上基本一致。其區(qū)別：一是前者針對賣方，后者針對買方；二是如戶口屬于江蘇省其他省轄市的，前者還需要提供家庭成員在戶口所在地的住房證明，后者在實(shí)踐上不需要提供。

個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。但個(gè)人銷售非住房則按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目按成交價(jià)的0.5‰繳納印花稅。

受贈(zèng)房屋再轉(zhuǎn)讓如何交稅

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，屬于免稅贈(zèng)與。

對于這樣的免稅贈(zèng)與房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，個(gè)人所得稅以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法按20%的稅率計(jì)征個(gè)人所得稅。如受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

如果轉(zhuǎn)讓的受贈(zèng)住房屬于省內(nèi)家庭唯一生活用房，且本次轉(zhuǎn)讓距該受贈(zèng)房產(chǎn)原購房時(shí)間超過5年，則可以享受個(gè)人所得稅的免征政策。

■相關(guān)問答

問：某市民將2015年購買的一套110平方米的住房，以6000元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去。在辦稅窗口申報(bào)納稅時(shí)，工作人員卻按6800元/平方米的最低計(jì)稅價(jià)格征收。請問他們征稅的政策依據(jù)是什么？

答：為規(guī)范房屋交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的公平交易，保持良好的稅收征納環(huán)境，堵塞“陰陽合同”造成稅款流失的漏洞，我市根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號(hào)）的規(guī)定，對于存量房交易稅務(wù)機(jī)關(guān)按照合同價(jià)格與最低計(jì)稅價(jià)格孰高的原則確定計(jì)稅價(jià)格，即如合同價(jià)格低于最低計(jì)稅價(jià)格的，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的最低計(jì)稅價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。目前，我市地稅系統(tǒng)已建立了房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度，并開發(fā)了存量房交易計(jì)稅價(jià)格評估軟件，已將近1300個(gè)小區(qū)的市場交易價(jià)格納入該系統(tǒng)。但對按照最低計(jì)稅價(jià)格確定的計(jì)稅依據(jù)有異議的，根據(jù)規(guī)定，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托物價(jià)局等相關(guān)部門進(jìn)行個(gè)案評估對計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行再次認(rèn)定。