上半年濟(jì)南樓市跌宕起伏，在政策及市場調(diào)控的影響下，半夜開盤認(rèn)籌、全款優(yōu)先選房、捆綁車位地下室等非正常現(xiàn)象出現(xiàn)在濟(jì)南房地產(chǎn)市場上。隨著下半年的來臨，無論是開發(fā)商還是購房者，對市場走向更加關(guān)注。

17日，一個小型座談會在濟(jì)南舉行，參加者既有銀行界人士，也有房地產(chǎn)界人士。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者從現(xiàn)場獲悉，與會人士普遍認(rèn)為，下半年濟(jì)南樓市的供應(yīng)量會有所增加，但在多重壓力下，開發(fā)商會采取各種措施加大回籠資金的速度。下半年濟(jì)南樓市的特征將表現(xiàn)為“以價換量”沖業(yè)績。

“下半年需求動力減弱，濟(jì)南樓市或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期，同時，開發(fā)商在資金壓力下，會提供降價促銷的樓盤讓市民選擇。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)公司項目部經(jīng)理馮澤瑞表示。

上半年供需雙降

經(jīng)歷了多重調(diào)控政策影響，上半年樓市一度進(jìn)入低迷期。

數(shù)據(jù)顯示，上半年濟(jì)南住宅新增供應(yīng)量275.6萬平方米，成交367.3萬平方米，成交量是新增供應(yīng)量的1.33倍。

“與去年同期相比，新增供應(yīng)量僅是去年的37%，而成交量幾乎是腰斬，相當(dāng)不正常。”濟(jì)南另外一家房地產(chǎn)開發(fā)商的項目經(jīng)理馮昌林分析稱，“一般情況下，新增供應(yīng)量要大于成交量才比較正常。從去年開始，市場逐步進(jìn)入供小于求的單方市場。”

對于這種不正�，F(xiàn)象，馮澤瑞認(rèn)為，濟(jì)南在供給端和需求端同時抑制，規(guī)定期房必須建到12層以上甚至驗收完工后才能申請預(yù)售許可證并上市交易。“這導(dǎo)致相當(dāng)一批房源因工期進(jìn)度問題無法上市銷售，上半年開盤銷售的房源大幅減少，各大樓盤要半年甚至一年左右才能趕上進(jìn)度。”

多數(shù)樓盤無房可賣，導(dǎo)致住宅市場存量消化周期大大低于正常水平，供不應(yīng)求。同時，限購成了濟(jì)南樓市分水嶺。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2016年10月濟(jì)南正式啟動限購政策后，成交量就逐漸變小。今年上半年，濟(jì)南新建住宅網(wǎng)簽量在4.2萬套左右，相比去年同期的10.6萬套，差距一目了然。

今年一季度，新建住宅月均網(wǎng)簽量維持在8000套左右。然而4月份濟(jì)南調(diào)控政策再次升級，隨后，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)跌到了冰點，5、6月份基本維持在5000套上下，回到了3年前的水平。

而從土地市場看，受政策以及客觀因素影響，上半年濟(jì)南拍地節(jié)奏放緩。

前6個月土地招拍掛成交210.5萬平方米，與去年上半年的221.4萬平方米相差不多。“但是這些土地相當(dāng)一部分是保障大項目和定向拍賣，并非普通開發(fā)商能拿到的。”一家全國性房地產(chǎn)開發(fā)公司濟(jì)南分部的項目經(jīng)理馮波說道。

“從今年濟(jì)南出爐的土地供應(yīng)計劃來看，可以通過招拍掛市場供應(yīng)的土地面積仍然偏緊。”馮波表示。

“從土地供應(yīng)到樓盤投放到市場，需要一年半到兩年的時間。而目前濟(jì)南土地供應(yīng)比較短缺，遠(yuǎn)水難解近渴，因此對抑制近期房價上漲的作用不太明顯。上半年投放的土地量，其可開發(fā)面積與上半年的銷售面積相差不大。在旺盛的需求和短缺的供應(yīng)之下，濟(jì)南房價依然有上漲壓力。”一家本土房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人李祥瑞分析道。

馮波告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，從最近的開盤情況來看，價格高出客戶心理預(yù)期的項目，去化率往往較低。上半年成交量一般，各大開發(fā)商的任務(wù)指標(biāo)都壓到了下半年，為了完成業(yè)績，不排除會以價換量搶收市場，所以可能會合理定價，加快出貨，保持流動性。

“在嚴(yán)格的限購政策下，有資格買房的客戶正在逐漸減少，如果政策不松動，下半年供應(yīng)量集中趕上來，開發(fā)商可能面臨搶客的問題。”李祥瑞分析道。”

回款成為重要指標(biāo)

“下半年供應(yīng)量會有所放大。”馮澤瑞表示，濟(jì)南去年拍的地到今年下半年都將陸續(xù)上市，所以供應(yīng)量會放大。

但在馮昌林看來，供應(yīng)量加大并不代表著能全部賣出去。“限購政策導(dǎo)致開發(fā)商即使賣了房子也沒有辦法網(wǎng)簽，沒有網(wǎng)簽就不給貸款，也沒有辦法回款，對于開發(fā)商來說，資金壓力會越來越大。從今年部分開發(fā)商業(yè)績考核指標(biāo)來看，回款成為一個非常重要的指標(biāo)，甚至成為個別開發(fā)商排在首位的指標(biāo)。”

馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看，以預(yù)收款、按揭貸款等需求端的資金供給平均占比近50%，由于這部分資金來源占比較大，銷售端實現(xiàn)的資金回籠以及自籌資金對于房地產(chǎn)開發(fā)影響較大。

“從現(xiàn)在的情況看，下半年信貸政策不會松口，依然會收緊。”一家國有銀行高新支行的行長李家琪分析道。

他告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，自今年5月份以來，濟(jì)南多家銀行對住房貸款逐漸收緊，不僅取消了貸款利率打折，甚至還在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了貸款利率。“現(xiàn)在我們行的標(biāo)準(zhǔn)是首套基準(zhǔn)，二套1.1倍。”李家琪表示，“不過現(xiàn)在審批速度大大放緩了，以前只要資料齊全，一周內(nèi)就會審批下來，兩周內(nèi)放款，也就是說，從提申請到放款不超過半個月�，F(xiàn)在光審批就是一兩個月，等放下款來就得三四個月以后了。”

李家琪表示，除了房貸收緊外，針對以往銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)借助一些通道向開發(fā)商“輸血”的違規(guī)行為，也成為上層的排查重點。“像排查信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn)；是否通過同業(yè)業(yè)務(wù)和理財業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式，向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資等。”

持有同樣意見的還有李祥瑞。在他看來，下半年基本上都是促銷季。“為了完成全年任務(wù)，開發(fā)商都會從9月份開始進(jìn)行大面積促銷，以保證銷售進(jìn)度和回款速度。”

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者在采訪中了解到，上述受訪人士普遍認(rèn)為，上半年整體表現(xiàn)為“量跌價穩(wěn)”，下半年開發(fā)商必然會沖量。在年度銷售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動下，下半年市場表現(xiàn)特征或為“以價換量”沖業(yè)績。

來源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報-山東財經(jīng)網(wǎng)