原標題：近兩個月北京新建商品住宅網簽量陷入谷底

四大因素導致淡市下部分項目依舊緊俏

樓市下行 什么樣的房子仍受寵？

樓市持續(xù)下行的態(tài)勢愈加明顯，7月份的成交數據依舊是全線下滑。根據北京市房地產交易管理網的成交數據顯示，2017年7月，北京市住宅市場新增供應735套，環(huán)比下降75%；成交1659套，環(huán)比下降9%；成交面積25.07萬平方米，環(huán)比下降12%；成交金額131.96億元，環(huán)比下降1%；目前存量45748套，環(huán)比下降2%。整體來看，近兩個月北京新建商品住宅(不含保障房)網簽量持續(xù)在低位徘徊，單月網簽量連續(xù)刷新最低紀錄，整個市場已經陷入谷底。

不過，凡事都有兩面性，在整體成交低位徘徊的同時，各個區(qū)域卻都出現了幾個賣得比較緊俏的項目，在周邊樓盤月成交只有個位數的同時，這些受歡迎的項目卻維持著幾十套甚至上百套的成交量。究竟是什么原因，導致購房人在樓市不斷下行的背景下，出手買房呢？《廣廈時代》特此探訪了一些市場上的熱門項目，發(fā)現這些受歡迎的項目都是在同等品質下，具有更高的性價比。要么是在價格、戶型上優(yōu)勢明顯，要么就是區(qū)域發(fā)展?jié)摿�和項目附加值上更具吸引力�?/p>

價格  低于周邊均價是必備條件

在樓市整體下行的背景下，如何定價幾乎成了每個開發(fā)商都要面對的難題。隨意定價、總是有人買單的時代已經徹底成為過去時。一位開發(fā)商營銷負責人透露，定價現在極其考驗開發(fā)商的操盤能力。首先不能過高，超過那條隱藏的紅線；其次還要把握購房人的心理預期，不能有太大的偏差；再次是取證不易，同時取證的樓座實際銷售價差要把握好；最后，還要控制與同區(qū)域其他項目之間的價差，不能因品質好而“任性”定價。

盤點那些占據7月北京住宅銷售排行榜前列的項目，很多在價格上都獨具優(yōu)勢。以順義區(qū)7月住宅成交排名第一的譽天下為例，作為已經銷售了十年的項目，譽天下在中央別墅區(qū)板塊內一直具備一定的價格優(yōu)勢。據了解，7月份譽天下成交簽約的主要是項目的公寓部分，戶型為標準戶和特色戶兩種，分別為120平方米三居及220平方米五居。數據顯示，該產品7月的成交均價為57205元/平方米。與其定位類似，同位于中央別墅區(qū)的陽光城檀悅7月底剛取得預售許可證的均價為66000元/平方米。

另一位于孫河低密度板塊的景粼原著，7月領跑朝陽區(qū)住宅成交排行榜。與譽天下類似，景粼原著7月簽約的產品也是項目的平層部分玉府。75729元/平方米的成交均價幾乎已是孫河板塊目前的底價。2015年9月保利首開聯合體拿下景粼原著所在地塊時，商品房部分樓面價據測算就已超過5萬元/平方米。

除了以低于預期的價格吸引購房者外，一些占據成交排行榜前列的項目則是憑借大量的贈送面積降低了單位使用面積的價格。以位于門頭溝西長安新城板塊的中駿西山天璟為例，項目主打的155平方米四居戶型，實際使用面積190平方米，贈送面積達35平方米，雖然項目實際成交價已突破55000元/平方米，但如果購房人按照使用面積來衡量價格，性價比就十分明顯了。

戶型 靈動多居室吸引改善型購房人

除了價格的最直接影響外，戶型也是影響購房人出手與否的關鍵因素。據偉業(yè)我愛我家市場研究院數據統計，由于幾個大戶型項目的集中入市，7月北京新建商品住宅在成交的面積段、價格段、總價段的分布上也都有較大變化。首先，140-200平方米的新房交易占比在7月達到了27.4%的高比例，這一比例環(huán)比6月提高了11.7個百分點，其他面積段的占比則都在下滑。另外，7月北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排在前五的項目分別是中國璽、金隅金玉府、龍湖長城源著、陽光城京兆府和萬科翡翠公園，全部是改善型樓盤。由此也可以看出，改善型購房人已經成為目前市場環(huán)境下的主要購房人群。

改善型購房人大多都已有多次置業(yè)經驗，對于住房功能性和居住環(huán)境的提升都有較高的要求，各開發(fā)商也都使出“絕招”，爭奪這部分有限的購房人。

以7月成交了59套的陽光城京兆府為例，該項目位于目前通州住宅主要的集中區(qū)域臺湖板塊，項目規(guī)劃設計為疊拼別墅。所有設計均從“結構升級型家庭”的高端改善需求出發(fā)，著重關注于別墅的極致舒適度：約7.8-10.4米的超大面寬，配合定制的超大尺寸窗臺，呈現出寬適從容的家庭“生活氣度”。摒棄以往別墅產品地下空間設計采光不足的短板，通過創(chuàng)新加入下沉景觀窗井，將陽光引入地下兩層，讓整個別墅的每個角落都有自然采光。

據項目相關負責人透露，京兆府的購房人以改善型的為主，大部分購房人參觀過樣板間后對于戶型設計比較滿意，大面寬、大采光對于改善人群很有吸引力，特別是南向一層的老人房和二層靈活可變空間的設計特別打動如今“上有老、下有小”的中國式家庭改善需求和二孩時代“多一間房”的剛性需求。

另一近期關注度較高的疊墅產品——泰禾·昌平拾景園的精工疊墅也同樣以創(chuàng)新的空間布局與設計贏得了改善型客戶的青睞。產品首層層高3.15米，特別配備了老人房，為套房設計，方便老人起居。居住層兩南一北三室布局，均為套房設計，保證每個家庭成員的私密生活，大面寬短進深，成品交付。地下空間配備超大采光井，影音室、書房、紅酒窖、健身房、SPA室等創(chuàng)意空間設計，功能完備。另外，部分戶型贈送的精裝中式院落也成為打動購房人的利器。

科技 精裝修加綠色科技提高附加值

對于目前以改善型購房人為主的商品房市場，科技系統也已經漸成各樓盤的標配，而購房人對于科技系統在項目中的應用和后期維護，甄別能力也越來越強。

一直領銜亦莊板塊的亦莊金茂悅及亦莊金茂府，多項科技系統的應用一直是項目的主要賣點。七大健康科技、恒溫恒濕恒氧的室內居住環(huán)境一直是金茂系產品的標簽，亦莊金茂悅及亦莊金茂府還同時引進了智慧家居、智慧社區(qū)、智慧服務三大智慧系統，為住戶打造節(jié)能、健康、安全、便利、舒適的居住體驗。

憑借多年在健康科技住宅領域的深耕，金茂系項目在購房者印象里已經成功與科技住宅畫上等號，一些對于健康、綠色有追求的購房人，對于金茂系項目有較高的認可度。

還有房山區(qū)的萬年·廣陽郡九號，也同樣采用了精裝修加綠色生態(tài)技術，以此在新房扎堆的房山區(qū)脫穎而出。北京萬年基業(yè)長陽置業(yè)有限公司總經理李建民介紹，廣陽郡九號健康人居科技體驗館中的這套天棚輻射科技系統引進自德國；水系統方面，用的是世界上先進的磁懸浮的制冷機組；新風機組采用了雙冷源除濕技術和雙靜電PM2.5除塵系統，所有一切技術應用都指向業(yè)主生活的核心關注點之上，自然獲得了不少潛在購房人的認可。

除了以科技為主打的樓盤，一些改善型的項目也在引入綠色科技系統來提升產品的附加值。以泰禾·昌平拾景園為例，項目引入了除霾系統、新風系統、凈水系統、軟水系統、同層排水系統、太陽能熱水系統、智能家居系統、五重安防系統等八大人居系統。同時還為購房者提供了可選配的智能化配置，購房者可選裝智慧魔鏡顯示實時的生活信息，不同生活情境的燈光效果可以預設，并實現一鍵開啟轉換，動動手指厚重的窗簾就可自動開閉……通過科技化、智能化系統的引入，增加項目對于購房人的吸引力。

區(qū)域 地段仍是購房者關注的重要指標

無論在什么樣的市場環(huán)境下，地段仍是購房人選擇出手時重要考察的因素。陽光城京兆府的相關負責人就表示，雖然通州目前執(zhí)行的是全市最嚴的限購政策，但購房者依然對于通州未來的發(fā)展十分看好。從項目的前期銷售看，對于區(qū)域的認可是成就項目熱銷的主要原因之一。臺湖板塊本身的配套規(guī)劃、未來北京城市副中心建設發(fā)展的利好及區(qū)域便利的交通環(huán)境都是購房人最為看重的。

7月另一熱銷項目金玉府同樣在地段上擁有天然優(yōu)勢。根據偉業(yè)我愛我家市場研究院數據統計，作為位列7月住宅成交金額前十名的海淀區(qū)唯一項目，7月金玉府成交套數為126套，成交金額為13.43億元，成交均價為78363元/平方米。不到8萬元/平方米的價格，西四環(huán)、海淀區(qū)的區(qū)位，區(qū)域與價格因素的疊加，自然吸引了意在海淀置業(yè)的購房人出手。

另外，占據7月昌平住宅成交排行前兩名的泰禾·昌平拾景園與北科建泰禾麗春湖院子，所在板塊供應量都比較小，區(qū)域內幾乎無競爭對手同期大量推盤。昌平拾景園處在昌平規(guī)劃中“兩軸兩帶三城兩區(qū)”的重要組團——新城東區(qū)，緊鄰昌平地鐵南邵站，北倚蟒山森林公園，西側1公里就是昌平萬畝濱河公園，對于本就居住在昌平的購房人，是改善置業(yè)的主要目標。

除了一些在當下市場環(huán)境里天然具備地段優(yōu)勢的項目外，位列7月各區(qū)成交排行前列的項目大都在地段上有一定優(yōu)勢，軌道交通、產業(yè)規(guī)劃等都是吸引購房人關注的重要賣點。

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土地開閘

今年賣地收入已超1500億元

雖然樓市整體成交依舊慘淡，但不斷增加的土地供應，也為今后新盤供應的增加埋下了伏筆。8月8日，北京土地市場再次迎來四宗地塊競拍，四宗地塊中除了亦莊B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地被京東以38.5億元的底價摘得外，其余三宗地塊均溢價成交。其中，總價最高的亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)F1住宅混合公建用地、A33基礎教育用地被遠洋+首創(chuàng)聯合體以71.65億元拿下。另一塊受關注的海淀區(qū)地塊經過36輪“拼搶”，被國瑞+中鐵建+碧桂園以58.08億元、自持36%成功拿下，溢價率20%。成交總價最低的同樣是海淀區(qū)地塊，被萬科+平安聯合體以18.055億元，外加44%自持購得。至此，8日當天四宗土地的總成交金額達到了186億元，年內北京累計成交土地金額累加到了1564.3億元。市場人士預測，全年土地成交額有望突破2500億元規(guī)模。

搭伙買地成常態(tài)

四宗土地，三宗都是搭伙購地，這樣的聯合無疑已經成了當前土地市場的主旋律。尤其是住宅類用地，可以看到各式花樣的聯合混搭。在本周二成交的四宗地，除了京東獨自購入一塊商業(yè)金融服務用地外，其余三宗住宅類用地全是聯合拿地的模式。其中，像首開、首創(chuàng)這樣在北京土地開發(fā)中具有先天優(yōu)勢的企業(yè)，以及像平安這樣有銀行、保險業(yè)務支持的企業(yè)，都成為傳統房企搭伴結伙的香餑餑。

于是，土地市場上開始屢屢出現首開＋中海＋保利＋龍湖、首創(chuàng)+遠洋+五礦、華潤+首開+平安等組合方式。

比較典型的是今年6月14日，在豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)周莊子村舊村改造地塊的出讓中，首次出現“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”七家房企組成的聯合體。

如果說，之前兩家房企聯合拿地是因為地價高漲，開發(fā)商為了降低競爭成本、增加盈利而抱團，那么，在新的游戲規(guī)則下，四五家房企甚至六七家房企抱團在一起，考慮更多的則是先拿地補倉立足江湖，再想如何止損或減損。

房企聯合體的力量不能小覷。時代周報記者根據北京市國土資源局公開信息進行梳理與統計，截至8月7日，北京市年內成交的65宗地塊中，有26宗地塊被房企聯合體拿走，后者總成交金額達1039億元，占1564.3億元總土地成交額的66.45%。

“有的房企在成本控制上頗有心得，像中海、恒大都是其中的代表，有的則是依靠品牌和產品在北京市場受到了認可，像萬科、龍湖、遠洋等，這些房企相互聯合，取長補短也能將購地風險降到最低。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示。

由于大體量、高總價的屬性，使得現在北京土地的入手門檻較高。即便是像萬科、碧桂園這樣的巨無霸房企，也投入到聯合拿地開發(fā)的行列中。

對此，中原地產首席分析師張大偉指出，未來，北京房地產市場將進入精算時代，房企更多比拼成本優(yōu)勢，聯合拿地可以保證大家同時有活干，分攤管理成本，增加銷售業(yè)績。

土地供應增加將帶來更多新房

不僅是北京，全國多數熱點城市的土地供應都明顯加速。中國指數研究院提供的數據顯示，2017年前6個月，全國300個城市土地出讓金總額超1.5萬億元，同比增長近四成。分城市來看，一線城市供地節(jié)奏有所加快，供應量同比增長四成；二線城市平均溢價率同比下降，出讓金漲幅較去年同期有明顯收窄；三四線城市逆勢升溫，成交樓面均價領漲。

與此同時，從多地制定的土地供應計劃可以看到，未來還將有一大批新房源入市。以一線城市為例，在北京樓市未來5年規(guī)劃內，將有150萬套住房涌入北京房地產市場；上海在“十三五”期間計劃新增住房供應約170萬套；近日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的《深圳市住房建設規(guī)劃2017年度實施計劃》明確提出，今年計劃新增安排建設商品住房8萬套。

郭毅認為，房價的變動情況不僅包含市場對它的預期，也受供給端影響。隨著一線城市土地供應的增加，未來會有更多的新房入市，這在短期內會扭轉市場中的投機心理，使其形成更為理性的市場氛圍。

本版文/門庭婷  本報記者 李桁

來源：北京青年報