▲目前揚州人家大酒店仍在正常營業(yè)

朱先生的房產位于酒店的739號房間

13年前，數(shù)十位揚州市民與開發(fā)商揚州人家置業(yè)有限公司簽訂購房合同并全額付款，之后按照揚州市住房保障和房產管理局（以下簡稱揚州市房管局）要求進行了網上備案。但此后這些業(yè)主遲遲未能拿到房產證，直到去年開發(fā)商破產清算時，業(yè)主們才意外得知：揚州市房管局2010年就將其中大部分房產登記到揚州人家國際大酒店有限公司名下——兩家公司的法定代表人為夫妻關系，此后酒店又將房子抵押給銀行和他人。

如今這些市民既拿不到屬于自己的商品房，在破產案件中又受償無望，他們認為造成這種后果的根源在于揚州市房管局沒有把好審核發(fā)證的這一關。今年年初，四十多位業(yè)主向揚州市房管局討要說法未果后，將房管局起訴至法院。

我們買的房，被房管局登記給了別人

2005年，揚州市民朱先生買了一套商品房。

這套房子位于解放南路40號，面積為45.76平方米，當時價格為21.7萬元。當年7月23日，朱先生與開發(fā)商揚州人家置業(yè)有限公司簽訂了商品房買賣合同，并按照揚州市房管局要求完成了網上備案。

在朱先生購房一個月后，揚州市民周女士和父親也與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，購買了一套面積為46.75平方米的房子。在這一時間段前后，有數(shù)十位市民向該開發(fā)商購房，并均完成了網上備案。

不過在此后，這些業(yè)主卻遲遲沒能拿到屬于自己的房產證。

朱先生向現(xiàn)代快報記者表示，當時開發(fā)商以各種理由推脫，“最后我們找到負責人的時候，對方讓我們把電話留下來，說他們到時會通知我們。”——接下來，又沒了消息。直到2017年8月份揚州人家置業(yè)有限公司走破產程序時，部分業(yè)主才發(fā)現(xiàn)：自己掏錢購買并且在網上備案登記的房子，2010年就已經被揚州市房管局登記到揚州人家國際大酒店有限公司名下，此后酒店方又將這些房產抵押給銀行和他人。

如今這些市民既拿不到屬于自己的商品房，在破產案件中又受償無望，他們認為造成這個后果的根源在于揚州市房管局沒有把好審核發(fā)證這一關。“明明是我們買的房子，而且也照揚州市房管局要求完成了網上備案，為什么最后會登記到別人名下？”

買房時約定由酒店統(tǒng)一管理

朱先生等人所購買的房產，就是后來在當?shù)丶矣鲬魰缘?ldquo;揚州人家國際大酒店”。在當初業(yè)主與開發(fā)商簽訂的合同中，雙方約定該商品房所在樓宇的屋面使用權由揚州人家國際大酒店有限公司統(tǒng)一管理。

周女士向現(xiàn)代快報記者表示，當時開發(fā)商打廣告稱買商鋪就能租給酒店來賺租金，“家人覺得以后能有個穩(wěn)定的收入，所以就買了。”

現(xiàn)代快報記者從知情人士處獲悉，當時開發(fā)商銷售房產300套左右，其中有120多套房產被開發(fā)商或酒店抵押。

此后酒店與買房者簽訂了“產權式酒店客房經營管理合同”，合同中約定購房者自愿將相關房產交給酒店統(tǒng)一管理，而購房者前五年的收益已經從購房款中扣除，購房者從第6年起按照購房金額的145%的9%獲得回報。“從第六年起我們也確實拿到了收益。”朱先生向現(xiàn)代快報記者表示，也正是因此，當時大家對于沒拿到房產證一事并沒有深究。

開發(fā)商早已資不抵債，名下房產均抵押

揚州人家國際大酒店有限公司營業(yè)執(zhí)照顯示，該酒店于2005年8月4日開始營業(yè)。5月8日上午，現(xiàn)代快報記者來到揚州人家國際大酒店探訪時，該店仍處于正常營業(yè)狀態(tài)，其中朱先生所購買的商品房位于酒店的7樓739號房間，周女士和父親購買的商品房位于酒店的8樓832號房間，房門均處于關閉狀態(tài)。“房間里面，我們從來沒進去過。”周女士向現(xiàn)代快報記者表示。

酒店正常營業(yè)，但開發(fā)商揚州人家置業(yè)有限公司卻早已資不抵債。揚州邗江法院執(zhí)行人員曾向當?shù)孛襟w表示，該公司名下“雖然有大量的房產，但是均有抵押，債務累累，在法院系統(tǒng)有多達98起案件，金額最高的一筆達到9900多萬，屬于暫時不能執(zhí)行的范疇。”

因為業(yè)主們沒拿到房產證，他們在開發(fā)商破產案件中受償無望。

揚州市仲裁委員會的一份調解書顯示，周女士及家人曾與開發(fā)商達成和解協(xié)議：確認該酒店832室房屋歸周女士等4人所有；揚州人家置業(yè)有限公司于2017年7月15日前將辦理權屬登記“需由該公司提供的資料”報產權登記機關備案。不過如今快一年的時間過去，周女士及家人并未如愿將房產登記到自己及家人的名下。

5月10日下午，現(xiàn)代快報記者撥打揚州人家置業(yè)有限公司法定代表人趙某電話，顯示處于關機狀態(tài)�，F(xiàn)代快報記者從“天眼查”查詢得知，揚州人家置業(yè)有限公司已經被最高人民法院公示為失信公司。

隨后記者與揚州人家國際大酒店有限公司聯(lián)系，酒店前臺工作人員表示該公司已經破產，“現(xiàn)在又被別的老板承包了，所以還在營業(yè)。”而揚州人家國際大酒店有限公司一名前員工則表示，“置業(yè)和酒店兩家公司屬于關聯(lián)單位，所以一起宣布破產。”他同時表示，兩家公司的法定代表人系夫妻關系。

網上備案不同于登記

今年年初，四十多位業(yè)主向揚州市房管局討要說法未果后，將房管局起訴至法院。當?shù)胤ㄔ菏芾砗�，揚州市房管局方面答辯稱有關房產登記相關職權已經移交揚州市國土資源局，為此他們只好在3月底申請將被告變更為揚州市國土資源局，目前法院也已經同意變更。“但實際上這件事的起因和國土資源局沒關系。”一位購房者向現(xiàn)代快報記者表示。

朱先生等人在以房管局為被告的行政訴訟起訴狀中表示，“被告作為房產登記管理部門，理應履行謹慎審查義務，但卻將已經在網上備案的商品房登記至他人名下，嚴重侵害了原告的權益。”并要求法院確認“房管局將相關商品房登記到揚州人家國際大酒店有限公司并抵押登記給他人的行為”違法。

今年1月24日，揚州市房管局在答辯狀中稱，涉案房屋為揚州人家置業(yè)有限公司開發(fā)，必須首先登記為其所有，才有權出售，因此當初登記到開發(fā)商名下“是正確的”。對于此后房管局為開發(fā)商辦理抵押登記，房管局稱開發(fā)商申請時提供了申請書、抵押借款合同、房產證、土地證等材料，房管局經審查符合《房屋登記辦法》的相關規(guī)定。

但揚州人家置業(yè)有限公司與揚州人家國際大酒店并非同一法人，此后這些房產為何又被登記到揚州人家國際大酒店名下，揚州市房管局當時并未回復。

記者日前就此事前往揚州市房管局采訪時，相關負責人也未就此事進行回應。而揚州市房管局權屬登記中心主任丁青隨后在電話中向記者表示，網上備案不同于登記，“我們就是網上提供一個平臺，業(yè)主和開發(fā)商簽一個商品房合同，并沒有具體登記。后來開發(fā)商自己作為業(yè)主，就把房子銷售掉了。這個事情詳細的不好再多說。”

房管局應該盡到審查的義務

“房管局進行房屋登記，這個程序的啟動源于相關當事人申請并遞交材料。但是，對于當事人提交的材料，房管局應該盡到審查的義務。”蘇州大學王健法學院教授張鵬介紹說，最高院關于房屋登記的司法解釋中，也要求相關部門盡到“合理審慎”的審查義務，“登記機關不可能100%審核出虛假錯誤的申請，但要在自己的能力范圍之內，盡可能的情況下發(fā)現(xiàn)相關申請中的錯誤并且做出糾正，以此保證房屋登記的準確性、公正性。”

他同時認為，商品房買賣的網上備案和不動產登記發(fā)證材料的審核，雖然是兩項不同的工作，但當時都屬于房管局，進行內部溝通、信息共享應該說完全能夠實現(xiàn)。“而且從實踐中來看，很多地方都在不動產登記發(fā)證過程中，參照商品房預售網上備案的相關情況進行審核。”

在他看來，在揚州人家置業(yè)已經把房子賣給市民并進行網上備案之后，網上備案信息沒有及時反饋到房屋權屬登記工作環(huán)節(jié)中，登記機關又為揚州人家國際大酒店有限公司辦產權登記，那么登記機關可能存在審查不嚴，或者說沒有盡到“合理審慎”的審查職責。“從法理上來說，如果登記機關沒有盡到審查職責，那么這個登記行為本身是有瑕疵的，這個登記行為的有效性就值得懷疑，也就是說，現(xiàn)在登記在揚州人家國際大酒店有限公司名下是否有效存在疑問。”

現(xiàn)代快報記者查詢發(fā)現(xiàn)，2010年11月起實施的《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十二條指出，“申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的賠償責任。”（臧曉松）