◎徐報(bào)融媒記者 朱友欽

  對不少市民來說，矗立在市中心停工多年的中央國際廣場（又名雨潤廣場）一直是關(guān)注點(diǎn)。這座2012年開工建設(shè)的大型商業(yè)體，2015年因資金問題停工。2018年新盛收購，不到兩年，這座徐州最大的“爛尾樓”搖身一變，成了眾多商業(yè)巨頭競相爭購的“香餑餑”。

  3月4日，江蘇省政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會網(wǎng)站發(fā)布公告，德基廣場全面接手中央國際廣場。徐報(bào)融媒記者昨日探訪這座“巨無霸”，揭秘這座即將成為徐州體量最大商業(yè)體背后的故事。

  資金鏈斷裂成為“爛尾樓”

  3月8日上午，記者來到依然處于停工狀態(tài)的中央國際廣場。這是徐州最核心的地段，東鄰彭城路、西靠中山南路、南至青年路、北接淮海路，可謂寸土寸金。

  從彭城路進(jìn)入項(xiàng)目展廳，漆黑一片，只有一名保安在值守。打開燈光，兩側(cè)墻壁上掛滿照片，內(nèi)側(cè)展廳燈光中璀璨的雨潤廣場沙盤依然可見這座商業(yè)體的壯觀，該項(xiàng)目最初規(guī)劃是用地面積4.28萬平方米，總建筑面積約52萬平方米（商業(yè)酒店寫字樓部分），總高度259米，將由雙塔樓、裙樓、城市休閑廣場組成，是集高檔購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓于一體的高端城市綜合體。

  據(jù)已公開的信息，雨潤集團(tuán)拿下我市這塊地，計(jì)劃投資50億元打造雨潤廣場，按照最初設(shè)想，該項(xiàng)目作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)最大的“城市綜合體”，將為淮海地區(qū)帶來同步全球的國際都會時(shí)尚生活，增強(qiáng)徐州在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射力和競爭力，將成為徐州地區(qū)第一、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)最具影響力，具有國際一流水平的大型地標(biāo)性城市商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目計(jì)劃于2015年10月建成開業(yè)。但2015年3月，該項(xiàng)目陷入泥潭。

  關(guān)于爛尾的原因，徐州市城鄉(xiāng)建設(shè)局曾給過一個(gè)公開回復(fù)：“由于徐州中央國際廣場置業(yè)有限公司投資方雨潤集團(tuán)出現(xiàn)資金問題，造成該項(xiàng)目資金投入不到位，無法及時(shí)繼續(xù)施工，該工程現(xiàn)處于停工狀態(tài)。”

  有人在“爛尾樓”里堅(jiān)守近10年

  穿越展廳，進(jìn)入中央國際廣場施工現(xiàn)場，可以看到，雖停工多年，但建成的五層主體結(jié)構(gòu)完好。整棟大樓主要是混凝土和鋼構(gòu)，一層密密麻麻數(shù)百根直徑約1.2米的巨型圓柱支撐起整棟綜合體。綜合體北側(cè)和西側(cè)各有兩座約30米高的塔吊，五層主體之上還有一座塔吊，一直沒有拆除。

  這座停工多年的建筑物內(nèi)還有一排板房，有多位工人在此居住，他們告訴記者，整個(gè)項(xiàng)目停工后，一直在堅(jiān)守。

  “這棟建筑物下面有80多口深井，因建筑物的配重沒有蓋夠，深井一直無法封口，必須時(shí)刻抽水。”負(fù)責(zé)抽水的高班長介紹，悠沃時(shí)尚街區(qū)在2010年開始建設(shè)時(shí)，他就負(fù)責(zé)地下的抽水作業(yè)。2012年悠沃時(shí)尚街區(qū)建好后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到這里施工，當(dāng)時(shí)整棟大樓忙得熱火朝天，數(shù)百名工人在這里施工，到了2015年停工，整棟大樓就只剩下他們了。

  高班長表示，他們一共6個(gè)人，隸屬一家降水公司，整棟樓停工后，他們沒有停止作業(yè)，每天白天黑夜不停地從地下26米深井中抽水。“整棟樓的配重符合要求，深井可以封口后，我們才可以撤離。”

  談到工錢，高班長笑著說，快10年了，每個(gè)月3000多元的工錢，他們沒少拿過一分。

  德基廣場全面接手

  祁化明是新盛公司二級子公司副總，也是中央國際廣場的主要“操盤手”，此次負(fù)責(zé)全面對接德基廣場。

  “在籌建中央國際廣場之前，該地塊就是徐州最繁華的中心區(qū)，有電器商場、餐飲酒店等，生意都非常好。”祁化明介紹，2009年左右，該地塊就開始拆除，根據(jù)規(guī)劃，中央國際廣場共有三期，一期是悠沃時(shí)尚街區(qū)項(xiàng)目（B地塊），二期是雙塔樓和裙樓（C地塊），目前的百貨大樓地塊是三期（A地塊）。一期早已竣工投入運(yùn)營，二期爛尾，三期百大項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年5月1日前后拆除。爛尾的C地塊是2012年7月開工，2015年年初停工。新盛公司2018年9月份接手，2020年1月份和德基廣場正式簽訂股權(quán)全面轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

  3月4日，江蘇省政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會網(wǎng)站發(fā)布消息，德基廣場正式接手中央國際廣場。

  記者注意到，這個(gè)編號為xzcq2019013的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓方正是徐州市盛德實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的名稱是徐州中央國際廣場置業(yè)有限公司100%國有股權(quán)，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的評估價(jià)（萬元）、轉(zhuǎn)讓底價(jià)（萬元）均是8422.53。受讓方為德基廣場有限公司。

  對此，祁化明解釋說，8422.53萬元是股權(quán)對價(jià)款，并不是說這個(gè)項(xiàng)目只值8422.53萬元。

  “中央國際廣場目前已經(jīng)建好的項(xiàng)目，尚未形成產(chǎn)值，之前該項(xiàng)目都是向銀行借款建設(shè)的，由于沒有銷售，加上資金鏈斷裂，一直沒有錢還銀行的貸款。”祁化明透露，這個(gè)項(xiàng)目爛尾至今，已經(jīng)形成20多個(gè)億的負(fù)債，德基廣場接手后還要承擔(dān)這部分的負(fù)債，要先償還這部分債務(wù)。

  根據(jù)測算，德基廣場接手后，除了償還債務(wù)，還需再追加20多個(gè)億的投入。

  德基廣場全面進(jìn)駐徐州后，估計(jì)多久能夠建成呢？對此，祁化明介紹，根據(jù)建設(shè)總量估算，整個(gè)項(xiàng)目完工預(yù)計(jì)約需三年半時(shí)間。

  “爛尾樓”成了“香餑餑”

  在采訪中，記者注意到，早在2019年就不斷有消息傳出，中央國際廣場將有望被國內(nèi)一些商業(yè)巨頭收購，收購者之一就有德基廣場，此消息現(xiàn)在已坐實(shí)，但中央國際廣場突然從一座停工多年的“爛尾樓”，變成了多個(gè)商業(yè)巨頭眼中的“香餑餑”，這中間到底發(fā)生了什么？

  “我們收購后，進(jìn)行了細(xì)致的整理，并對該項(xiàng)目的規(guī)劃進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。”祁化明介紹，這個(gè)項(xiàng)目從2015年停工后一直爛尾，新盛公司接手后，做了大量工作，其中重要一點(diǎn)就是將這個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃調(diào)整。

  2019年9月12日，市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了“中央國際廣場變更公示”，宣布中央國際廣場雙塔將全部改為62層。根據(jù)公示的規(guī)劃變更，中央國際廣場主要有六項(xiàng)變化：東塔樓（酒店、辦公）由58層改為62層，調(diào)整樓層層高，總建筑高度不變，功能由酒店、辦公改為酒店式公寓；西塔樓（酒店式公寓）由66層改為62層，調(diào)整樓層層高，總建筑高度不變；增加?xùn)|、西塔樓建筑立面造型變化，三角形塔樓角部空間內(nèi)收；增加出租車泊位、加大彭城路機(jī)動車出入口距道路交叉口距離、增加車庫出入口前緩沖空間；取消地塊西南角和東南角地下車庫出入口及風(fēng)井，改為消防撲救場地，其他地下車庫出入口保持不變；B地塊南側(cè)增加兩處下沉廣場。

  在這其中，東塔樓（酒店、辦公）由58層改為62層，調(diào)整樓層層高，總建筑高度不變，功能由酒店、辦公改為酒店式公寓最引人注目。

  記者提到這一點(diǎn)時(shí)，祁化明也給予了認(rèn)可。

  “酒店、辦公回款較慢，但改成酒店式公寓，公寓可以銷售，且回款較快。”祁化明表示，在市中心，酒店式公寓是稀缺資源，且市中心房價(jià)也較高，調(diào)整后，整棟樓升值空間顯而易見，這也是多家商業(yè)巨頭都要爭購的一個(gè)主因。

  新盛公司將這個(gè)“爛尾樓”收購后，通過一系列運(yùn)作，短短一年多時(shí)間，將其變成“香餑餑”，實(shí)現(xiàn)了再轉(zhuǎn)讓，這個(gè)能力確實(shí)值得稱贊。

  將成為徐州

  最大商業(yè)綜合體

  德基廣場收購后，祁化明表示，新盛公司方面會給予全面配合，包括工程支持，各種證件的協(xié)調(diào)等。

  “徐州德基廣場建成后，將成為徐州最大的商業(yè)綜合體。”祁化明介紹，德基廣場總建筑面積51萬平方米，其中地下結(jié)構(gòu)16萬平方米，商業(yè)裙樓15萬平方米，東西塔樓各10萬平方米。

  對于徐州德基廣場的高度，祁化明表示，仍為259米，比蘇寧廣場266米矮7米，是徐州第二高樓。但體量比蘇寧大，將是徐州最大的商業(yè)綜合體。

  不僅如此，對淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)喜歡奢侈品的消費(fèi)者來說，徐州德基廣場也將是一個(gè)好消息。根據(jù)此次雙方達(dá)成的協(xié)議，南京德基廣場有的品牌，徐州德基廣場也都將有。

  公開資料顯示，德基廣場是一個(gè)定位于高端商業(yè)的綜合購物中心，是新街口最大的奢侈品中心。2014年購物中心業(yè)績，南京德基廣場以銷售額達(dá)66.4億元超越正佳廣場，位列中國第一。2014年，高端消費(fèi)集中地德基廣場稅收達(dá)2億多元，單體銷售額突破66億元，銷售額超過上海恒隆，僅次于北京新光天地，居中國第二位。2015年中國購物中心銷售額排名，南京德基廣場2015年以總業(yè)績70.2億元位居第一，是2015年中國最賺錢的購物中心。

  全力打造

  徐州版“新街口”

  文廟街區(qū)被稱為徐州的“夫子廟”。作為我市城建重點(diǎn)工程，位于市中心的河清路以北，原二中地塊，用地面積2.16萬平方米，計(jì)劃投資約4.1億元，預(yù)計(jì)于2021年底前竣工。文廟街區(qū)項(xiàng)目完成后，將對提升中心城市承載力、輻射力、影響力和首位度具有重要意義。

  2019年9月，金鷹二期商業(yè)開業(yè)。徐州金鷹二期工程位于中山北路東側(cè)、河清路北側(cè)。新擴(kuò)建面積14萬平方米，由5萬平方米的綜合樓和9萬平方米的“H”型塔樓兩部分組成，投資額10億元。同時(shí)，將在一期塔樓上續(xù)建兩棟高27層的“H”型塔樓，總層數(shù)達(dá)35層，總高度可達(dá)164.8米。其中，A塔規(guī)劃為高檔酒店，B塔規(guī)劃為高級辦公樓。

  2019年11月，市第一人民醫(yī)院完成搬遷，太平洋百貨前期工作即將啟動。

  2020年3月4日，德基廣場全面接手爛尾多年的中央國際廣場。

  市中心，以淮海路和中山路交叉為軸心，東南有德基廣場和中央百大，東北有蘇寧廣場和徐州金鷹、文廟街區(qū)，西北有太平洋百貨，除了位置不同，這些商業(yè)體扎堆在徐州的市中心，儼然就是一個(gè)翻版的“新街口”。

  徐州地鐵一號線早已開通運(yùn)營，蘇寧、金鷹等商業(yè)體出站就到。德基廣場彭城路展廳門口的二號線一期工程正在緊張施工。顯然，隨著市中心商業(yè)體的完善和日益成熟，以及不可撼動的中高檔品牌集中地，加上便捷的地上、地下交通，市中心商圈整體檔次將會實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，輻射整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的商業(yè)中心，成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的“新街口”。

  1、售樓中心里的沙盤

  2、施工工地內(nèi)部

  3、施工工地

  4、施工工地

  5、樓體外觀

  徐報(bào)融媒記者 許晨 秦媛 攝