2020年，江蘇樓市奪得全國(guó)銷(xiāo)量冠軍：全年銷(xiāo)售商品房1.54億平方米，其中，住宅1.39億平方米，雙雙增長(zhǎng)超一成，均創(chuàng)出歷史最高紀(jì)錄。

毫無(wú)疑問(wèn)，江蘇人的居住條件進(jìn)一步改善了。那么，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展20多年后的今天，江蘇人的住房夠住了嗎？

從人均居住面積、戶套比（戶均擁有的住房套數(shù)）等“量”的指標(biāo)看，江蘇人的住房應(yīng)該夠住了。

查《江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒》可知，2019年，江蘇8070萬(wàn)常住人口中，5698萬(wàn)城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積為47.5平方米，較上年增加0.6平方米；2372萬(wàn)農(nóng)村人口住得更寬敞，人均住房建筑面積達(dá)到了61.7平方米，較上年增加4.7平方米。經(jīng)過(guò)去年創(chuàng)紀(jì)錄銷(xiāo)售后，城鄉(xiāng)居民人均居住水平繼續(xù)提升。

“日新月異”——江蘇省統(tǒng)計(jì)局對(duì)改革開(kāi)放42年來(lái)江蘇人居住條件改善如此形容。1978年，江蘇城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積只有區(qū)區(qū)5.7平方米，42年“彈指一揮”，增加超42平方米。保守估計(jì)，去年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積應(yīng)超過(guò)48平方米。按戶均3口人計(jì)算，家家都住上了144平方米的改善型大房子。

2003年，江蘇最初制定的全面建成小康社會(huì)指標(biāo)體系中，城鎮(zhèn)居民住房水平達(dá)小康的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為人均建筑面積30平方米，按《統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，這一門(mén)檻在2007年已經(jīng)跨過(guò)。2013年，江蘇對(duì)該指標(biāo)體系進(jìn)行“提標(biāo)”修訂，為更好反映居住的質(zhì)量，城鄉(xiāng)居民住房水平達(dá)小康條件均改按“住房成套比例”衡量，其中，城鎮(zhèn)居民住房成套比例要求達(dá)到90%。成套住房，指室外道路、水、電、氣等配套設(shè)施和室內(nèi)居住功能基本齊全的住房。

2019年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)48.9平方米。各方面“率先發(fā)展”的江蘇，城、鄉(xiāng)居民人均住房建筑面積分別高出全國(guó)平均水平7.7、12.8平方米。

2003年，當(dāng)時(shí)的國(guó)家建設(shè)部曾確定我國(guó)小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)為：到2020年，住房從滿足生存需要，實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”。次年，城鎮(zhèn)居民小康居住的標(biāo)準(zhǔn)被細(xì)化為：人均居住面積35平方米，套均面積在100-120平方米左右。

盡管隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民對(duì)居住改善的要求不斷由“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變，反映居民居住水平的指標(biāo)也不斷“與時(shí)俱進(jìn)”，但僅從滿足“居者有其屋”對(duì)居住面積“量”的要求看，江蘇人目前人均住房建筑面積的確夠住了。

放在全球坐標(biāo)觀察，差不多兩年前，針對(duì)當(dāng)時(shí)全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均37平方米的居住水平，房地產(chǎn)業(yè)大咖潘石屹曾評(píng)價(jià)說(shuō)，“這和發(fā)達(dá)國(guó)家的水平一樣了。”可見(jiàn)，目前江蘇城鎮(zhèn)居民居住水平在全球范圍比較也不算低。

再看戶套比，恒大研究院2019年發(fā)布的一份研究報(bào)告稱(chēng)，2018年中國(guó)城鎮(zhèn)居民套戶比增至1.09，從國(guó)際看，同期美國(guó)、日本分別為1.15、1.16，德國(guó)為1.02，英國(guó)為1.03，中國(guó)接近1.1，表明住房供給總體平衡。江蘇城鎮(zhèn)居民套戶比應(yīng)該比全國(guó)數(shù)據(jù)更高。

“量”體現(xiàn)夠住了，為什么去年銷(xiāo)售還那么火爆？不僅是江蘇賣(mài)房破紀(jì)錄，從2015年起連續(xù)6年年銷(xiāo)售超1億平方米，全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積也增長(zhǎng)3.2%，銷(xiāo)售面積排全國(guó)第二的廣東增長(zhǎng)7.7%，創(chuàng)近三年新高。

可以解釋的視角有三個(gè)：一是平均數(shù)不代表大多數(shù)，每位江蘇人都可以自問(wèn)是否被“平均”了；二是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展和都市圈建設(shè)加快，居民住房消費(fèi)不斷升級(jí)，舊換新、小換大、小城市換大城市、追求更高品質(zhì)住房等需求不斷釋放；三是出于資產(chǎn)保值的投資購(gòu)房和出于賺差價(jià)的投機(jī)炒房，推高了住房需求。

客觀說(shuō)，目前居民的居住水平還有高、低之分，有的居民一時(shí)還買(mǎi)不起房，有的居民的居住條件還較差，特別是大城市新市民、困難群眾的住房問(wèn)題依舊突出。恒大研究院的研究結(jié)果表明，全國(guó)最低20%的城鎮(zhèn)家庭戶僅擁有約6%的住房，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房。

正因?yàn)榇�，近幾年�?lái)，江蘇各級(jí)政府一直加大保障房建設(shè)投入力度，發(fā)揮公共財(cái)政對(duì)居民最基本居住需求的“兜底”作用。“十三五”時(shí)期，全省建設(shè)各類(lèi)保障性住房134萬(wàn)套，改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5343個(gè)，改善蘇北農(nóng)房20余萬(wàn)戶。今年省政府52件民生實(shí)事中的一件，就是新開(kāi)工25萬(wàn)套城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，基本建成10萬(wàn)套。

2020年江蘇城鎮(zhèn)化率達(dá)72%，相比于全球高收入經(jīng)濟(jì)體81.3%的平均數(shù)，還有提升空間，農(nóng)民變市民持續(xù)帶來(lái)著新的住房需求增量。而交通、教育、醫(yī)療等條件不斷完善提升，在提升城市能級(jí)的同時(shí)，對(duì)住房需求也產(chǎn)生著刺激作用。新需求比比皆是，如大齡未婚女性一人買(mǎi)房獨(dú)居越來(lái)越多。

在“房住不炒”成高壓線后，投資與投機(jī)需求已被歸為一類(lèi)，屬于不斷“打補(bǔ)丁”的調(diào)控政策遏制的對(duì)象，只有目的在于實(shí)現(xiàn)住房從無(wú)到有的真正剛需，以及提升居住品質(zhì)的改善型剛需，才是政策終極支持的對(duì)象。但值得重視的是，并非所有的住房需求都是健康的。

就說(shuō)目前有的年輕人購(gòu)買(mǎi)婚房這樣的真正剛需，其實(shí)也摻雜進(jìn)了投資乃至投機(jī)成分，明明90平方米就夠住了，卻偏要買(mǎi)160、200平方米的“豪宅”，“夠住”之外的多余面積權(quán)當(dāng)投資。居住“貪大”在造成資源浪費(fèi)的同時(shí)，其實(shí)也暗藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。

不僅“住有所居”，而且“安居宜居”，相信江蘇人的居住條件在“十四五”時(shí)期將繼續(xù)改善，不過(guò)，一個(gè)健康的樓市也需要各方共同維護(hù)。（吉 強(qiáng)）