◎徐報(bào)融媒記者 孟麗

見(jiàn)習(xí)記者 盧藝萌

《徐州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）經(jīng)市十六屆人大常委會(huì)第四十七次會(huì)議通過(guò)，省十三屆人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn)，將于12月1日起施行。

《條例》共十章八十一條，從住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分、物業(yè)管理組織形式、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金、監(jiān)督管理以及法律責(zé)任等方面進(jìn)行了規(guī)范。對(duì)于新興的養(yǎng)老服務(wù)形式，物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金不明，物業(yè)收費(fèi)不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全責(zé)任邊界不清等問(wèn)題，《條例》都作了有效性規(guī)定。

伴隨著我市城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入存量房時(shí)代，其重心逐步由“建”向“管”的階段轉(zhuǎn)移。由于部分業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，個(gè)別物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，維修責(zé)任界定不清，加上開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題較多，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的矛盾糾紛呈現(xiàn)常態(tài)化、多元化態(tài)勢(shì)，需要通過(guò)地方立法進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

■厘清相關(guān)權(quán)利義務(wù)

《條例》著眼住宅物業(yè)管理的宏觀格局，規(guī)定了市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建相結(jié)合的工作格局。根據(jù)《行政處罰法》第二十四條的授權(quán)和省委、省政府關(guān)于整合基層執(zhí)法力量的規(guī)定，《條例》結(jié)合我市實(shí)際，明確了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)依法確定的行政處罰事項(xiàng)清單行使行政執(zhí)法權(quán)，建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。

《條例》從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位和資金支持上分別規(guī)范，一方面突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，另一方面政府部門(mén)依法給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的物資和資金支持。

■規(guī)范業(yè)委會(huì)成員的資格

業(yè)委會(huì)成員是物業(yè)管理中的重要基石，根據(jù)民法典關(guān)于業(yè)委會(huì)成員資格的立法本意，業(yè)委會(huì)成員參選資格是法律賦予業(yè)主的民事基本權(quán)益，應(yīng)當(dāng)最大程度上保證成員資格的廣泛性�；�于此，《條例》對(duì)委員履行職責(zé)、任職限制和調(diào)整作出規(guī)范：一是業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任；二是對(duì)業(yè)委會(huì)成員的禁止行為規(guī)范予以了明確：業(yè)委會(huì)成員不得有妨礙業(yè)委會(huì)工作、收受利益、拒絕換屆交接、損害業(yè)主共同利益等行為；三是業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

業(yè)委會(huì)掌握業(yè)主的共有資金，如果處理不當(dāng)，會(huì)引起諸多社會(huì)矛盾，加強(qiáng)對(duì)其任中和離任的責(zé)任審計(jì)十分必要，也是提高業(yè)主委員會(huì)水平，保障物業(yè)管理良好發(fā)展的需要�！稐l例》鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)建立業(yè)主委員會(huì)任中審計(jì)和離任審計(jì)制度。審計(jì)可以委托街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織第三方機(jī)構(gòu)實(shí)施，費(fèi)用可以從公共收益中列支。

■引導(dǎo)住宅物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老相結(jié)合

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的產(chǎn)生、構(gòu)成及解散規(guī)定的不夠細(xì)致，實(shí)際物業(yè)管理中，物業(yè)管理委員會(huì)作為物業(yè)的管理重要組織形式十分必要。《條例》結(jié)合我市實(shí)際，進(jìn)一步從物業(yè)管理委員會(huì)的產(chǎn)生、構(gòu)成及解散三個(gè)方面作出細(xì)化規(guī)定，使法規(guī)更具操作性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)在不斷向物業(yè)住宅服務(wù)與居家養(yǎng)老相結(jié)合方面擴(kuò)展，《條例》注重發(fā)揮引領(lǐng)作用，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)智慧化服務(wù)平臺(tái)提供助餐、助行、護(hù)理、家庭保潔、代購(gòu)代繳、定期巡訪等形式多樣的服務(wù)。