◎徐報融媒記者 孟麗

物業(yè)管理服務(wù)與廣大群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是重大的民生問題，也是社區(qū)治理的重要部分�！缎熘菔凶≌�物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）將于12月1日起施行。

《條例》共十章八十一條，從住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分、物業(yè)管理組織形式、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)保修金和專項維修資金、監(jiān)督管理以及法律責任等方面進行了規(guī)定，進一步規(guī)范了我市物業(yè)管理工作，提升了物業(yè)管理服務(wù)水平。《條例》有哪些亮點，給業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)、管理方帶來哪些意義和影響？為此，徐報融媒記者展開了調(diào)查。

業(yè)主：看了《條例》，學了不少知識

談到即將施行的《條例》，家住南區(qū)的市民張明喜非常開心。“我在南區(qū)買的新房年初已經(jīng)上房，我發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理上有不少值得商榷的地方，但一直苦于沒有依據(jù)。這下好了，《條例》出臺了，我抽時間仔細研讀發(fā)現(xiàn)，對于大家普遍關(guān)心的物業(yè)用房、業(yè)主共有部分劃分和處置、公共收益等，《條例》都有明確規(guī)定。以后業(yè)主和物業(yè)再有分歧，咱就有據(jù)可依了。”

《條例》第十二條規(guī)定：住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，電梯、消防、監(jiān)控、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層等；（二）物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；（三）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

“現(xiàn)在不少一樓居民存在誤解，認為樓前的綠地離自己家最近，當然是自己家的，于是私自圈占、種花種菜，其實占用的是全體業(yè)主的公共綠地。以后再遇到這種情況，我們就可以上前勸阻了，因為公共綠地是不能私占的。”張明喜說。

張明喜說，大家買房時，開發(fā)商公示信息中，只有公攤面積的比例，但沒有具體明細，按照《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房是不能計入到公攤面積中的，所以這一點就提醒了大家，可以仔細詢問計算方法，公攤里到底算沒算物業(yè)服務(wù)用房，必要時也可以到職能部門查詢，明明白白，不掏冤枉錢。“還有一點也要注意，物業(yè)服務(wù)用房等屬于全體業(yè)主共有的部分，辦理登記時，要登記為業(yè)主共有，不能登記在開發(fā)商名下，防止出現(xiàn)糾紛。”

業(yè)委會：接地氣，更具操作性

業(yè)主委員會（業(yè)委會）是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)公司管理運作的民間性組織。

“我們小區(qū)物業(yè)費年年漲，管理卻很敷衍，小區(qū)里圈占綠地種菜的不少，沒人管沒人問，公共收益從來不公布，一筆糊涂賬，大家意見較大，正醞釀籌備業(yè)委會呢。”云龍區(qū)一新小區(qū)業(yè)主張英（化名）說，她是自由職業(yè)者，時間相對充裕，她對物業(yè)某些做法有看法，正牽頭著手小區(qū)成立業(yè)委會事宜，“成立業(yè)委會后，就能代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)工作了。”

《條例》第三章從第十六條到第三十六條均是對業(yè)主大會和業(yè)委會的相關(guān)規(guī)定，明確了業(yè)主大會的成立條件、履行的職責、決定的事項等，明確了業(yè)委會的性質(zhì)、成員的條件、履行的職責、應(yīng)公布的事項、禁止性行為等，對業(yè)委會的成立進行了規(guī)范和指引。

“我知道成立業(yè)委會很難，但事情總要有人去做，所幸咱本地有了地方性法規(guī)，有了依據(jù)，咱就按照規(guī)定一步一步來，合法合規(guī)成立業(yè)委會，為全體業(yè)主服務(wù)。”張英充滿信心地說。

現(xiàn)實生活中，有時候?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿，也不知道怎么撤換物業(yè)，物業(yè)費的收取標準到底應(yīng)該怎么定？住宅維修資金怎樣提��？這些涉及到業(yè)主切身利益的事項，常常讓人無從下手。另外，物業(yè)費的收取也是個難題，很多小區(qū)物業(yè)費的收繳率較低，收不上來物業(yè)費，直接影響物業(yè)公司運轉(zhuǎn)和物業(yè)服務(wù)水平，而業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，會讓更多的業(yè)主認為物業(yè)費交得不值，更不愿意主動去交，陷入惡性循環(huán)。

《條例》第二十一條規(guī)定，業(yè)主大會決定下列事項：（四）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費，業(yè)主委員會成員、專職工作人員工作補貼和標準；（五）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費方案；（六）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（七）使用物業(yè)專項維修資金和共有資金。

第二十八條規(guī)定，業(yè)委會應(yīng)當履行下列職責：（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約；（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時交納物業(yè)費，組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌和使用；鼓勵業(yè)主大會建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度。審計可以委托街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織第三方機構(gòu)實施，費用可以從共有資金中列支。

“《條例》汲取了不少外地好的經(jīng)驗和做法，結(jié)合我市實際情況，在業(yè)主大會的籌備、成立，業(yè)委會的運作等方面都作了詳細規(guī)范，對本地的業(yè)主自治、社區(qū)治理具有指導(dǎo)和助力作用，我認為《條例》非常接地氣，具有很大的進步，必將帶來深遠的影響！”談到即將生效的《條例》，管道小區(qū)業(yè)委會主任張孝明難掩內(nèi)心的激動，他說，《條例》對于成立業(yè)主大會的條件、過程，業(yè)委會的權(quán)利義務(wù)，如何運轉(zhuǎn)等，都提供了更為詳細的可操作性的指導(dǎo)，“我市在社會基層治理方面，往前邁了一大步，有了質(zhì)的飛躍，是很大的進步。”

物業(yè)：管理有依據(jù)，服務(wù)有底氣

“你看我們小區(qū)物業(yè)干啥了，干啥啥不行，收錢第一名。”

“你們連基本的物業(yè)費都不愿意交，我們怎么給大家服務(wù)，我們也是公司，運行也是需要成本支撐的，沒有資金來源，我們怎么能更好地為大家服務(wù)呢？”

生活中，業(yè)主和物業(yè)互相埋怨、指責的情形并不少見，但實際上，業(yè)主和物業(yè)并不是對立關(guān)系，業(yè)主和物業(yè)鬧得不可開交的小區(qū)，基本上日常管理都是一團糟，兩敗俱傷。

《條例》第四章為前期物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，第五章為物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)規(guī)定，第六章為物業(yè)安全管理與使用維護相關(guān)規(guī)定，第七章為物業(yè)保修金與物業(yè)專項維修資金相關(guān)規(guī)定，總共十章的條例，近半都與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)，可見物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要性和關(guān)注度。

“實際管理過程中，不少業(yè)主認為物業(yè)只是服務(wù)業(yè)主的，沒有行政管理權(quán)，當物業(yè)人員上門勸說他們不要圈占公共綠地、高空拋物、飛線充電時，有些人不以為然，依舊我行我素，給物業(yè)服務(wù)工作帶來不小的阻力。”西區(qū)某物業(yè)公司石經(jīng)理說，《條例》中對于高空拋物、飛線充電、侵占綠地等行為都予以明令禁止，而且賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)勸阻、制止及上報的權(quán)利，對勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時報告有關(guān)主管部門，依法依規(guī)查處。

石經(jīng)理說，有了明確的法律依據(jù)，在今后的物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有法可依，有利于今后工作的開展。“《條例》中還有一項，鼓勵物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過智慧化服務(wù)平臺提供助餐、助行、護理、家庭保潔、代購代繳等形式多樣的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照有關(guān)規(guī)定申請相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。”石經(jīng)理認為這條規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個機遇和挑戰(zhàn)，更是今后工作的一個方向，需要在實踐中不斷摸索，不斷拓展物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)邊界，助力全民美好幸福生活的打造。

管理方：完善配套制度，推進《條例》實施

市房屋征收與住房保障管理中心物業(yè)管理部門負責人張鑫說，物業(yè)管理涉及千家萬戶，事關(guān)業(yè)主生活品質(zhì)、城市安全運行和社會穩(wěn)定。可以說，是一件上級有要求、群眾有期盼、現(xiàn)實有需要的關(guān)鍵“難事”、民生“大事”。

我市物業(yè)管理歷經(jīng)20多年的發(fā)展，在維護人居環(huán)境、提供社會就業(yè)、參與社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。伴隨著我市城市化進程的加快，房地產(chǎn)開始進入存量房時代，其重心逐步由“建”向“管”的階段轉(zhuǎn)移。由于部分業(yè)主花錢買服務(wù)的意識不強、個別物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、維修責任界定不清、加上開發(fā)商遺留問題不少，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的矛盾糾紛多發(fā)，呈現(xiàn)常態(tài)化、多元化態(tài)勢，陷入物業(yè)管理惡性循環(huán)的怪圈。提高住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范物業(yè)管理已成為社會各界和廣大人民群眾的強烈呼聲，迫切需要通過地方立法進一步規(guī)范我市物業(yè)管理工作，加快物業(yè)管理法治化進程，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

張鑫表示，《徐州市住宅物業(yè)管理條例》的頒布實施，對于推動我市物業(yè)管理法治化、規(guī)范化具有重要意義。本次立法堅持以問題為導(dǎo)向，體現(xiàn)以人民為中心，聚焦業(yè)主關(guān)注的熱點難點問題，特別是在業(yè)主委員會的成立與監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費、物業(yè)安全管理與使用維護、突發(fā)事件應(yīng)對等方面進行了具體規(guī)范；進一步保障和規(guī)范業(yè)主自治，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營行為，加大物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳和培訓(xùn)力度，有效化解因信息不對稱而產(chǎn)生的物業(yè)矛盾糾紛。

《徐州市住宅物業(yè)管理條例》進一步壓實了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全管理責任。針對住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主反映較多的違章搭建、高空拋物、飛線充電等問題設(shè)定了16項禁止行為，解決執(zhí)法進小區(qū)難的問題，《條例》還規(guī)定街道辦事處應(yīng)當依法建立綜合執(zhí)法工作機制，加強對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理�！稐l例》強化了黨建引領(lǐng)，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。建立健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建相結(jié)合的工作格局。

此次出臺的《條例》立足解決城市管理和人民群眾關(guān)注的焦點、熱點、難點問題，圍繞物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)、監(jiān)督保障、法律責任等內(nèi)容，厘清了職責，明確了要求，界定了罰則，將進一步提升我市城市品質(zhì)、塑造城市形象、改善人居環(huán)境，對推動物業(yè)管理法治化、規(guī)范化具有重要的意義。相信《條例》的發(fā)布施行，必將滿足人民群眾對高品質(zhì)美好生活的期待，必將更好推動實現(xiàn)社會高效能治理，必將更好助推我市物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量跨越式發(fā)展。

據(jù)介紹，下一步，市住建局將在市政府的指導(dǎo)下，積極配合相關(guān)單位完善《條例》的各項配套制度，強化宣傳引導(dǎo)，推進《條例》的貫徹實施。