與土地市場的冷靜相悖的是上半年樓市的持續(xù)升溫。

 

根據(jù)中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的7月百城房價數(shù)據(jù)顯示,7月,百城房價環(huán)比上漲0.54%,已連續(xù)上漲3個月。其中,北上廣深四大一線城市結(jié)束連續(xù)7個月同比下跌的勢頭,于7月逆轉(zhuǎn)上漲。

 

在原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)看來,2014年的這一輪的下降拐點已經(jīng)出現(xiàn),房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)走出V形低谷,后面將是上升階段。

 

分析人士認(rèn)為,樓市步入存量時代,土地市場熱度與房市熱度相互傳導(dǎo)的現(xiàn)象已經(jīng)受阻。

 

量價背離的土地市場

 

一直以來,樓市回暖的背后是連帶火爆的土地市場,“面粉價高于面包價”再推高面包價,也是土地市場的一貫做法。

 

回顧過往,2013年全國樓市向好,2013年下半年和2014年初也是房企拿地的密集期,同期的2013年也被稱為“地王” 年。

 

然而,樓市和地市的互推作用并未在2015年得到延續(xù),樓市的持續(xù)回暖并未傳導(dǎo)至土地市場。

 

全聯(lián)房地產(chǎn)商會RECIO工作室發(fā)布報告,二季度,全國70個大中城市房屋銷售面積同比增加13.3%,環(huán)比增加22.5%,首度扭負(fù)為正。

 

與此同期,二季度,房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積0.57億平方米,同比減少34.8%,比上季度降幅擴(kuò)大近2%,創(chuàng)歷史新低。

 

一方面是樓市和地市的背離,另一方面,“量價背離”也是2015年土地市場的重要特征,并呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的趨勢。

 

7月,全國300個城市共成交土地1591宗,環(huán)比減少24%,同比減少38%;成交面積6066萬平方米,環(huán)比減少17%,同比減少31%。

 

與之相對的是,300城樓面均價同比上漲30%,住宅類均價同比上漲60%。此前的上半年,全國300城土地成交面積同比減少37%,樓面均價同比上漲4%。

 

高地價風(fēng)險凸顯

 

多年積累的高地價風(fēng)險正逐步顯現(xiàn),一個直接的后遺癥是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場需求的背離。

 

北京萬科總經(jīng)理劉肖認(rèn)為,將來北京會呈現(xiàn)出首置二手化、首改新房化、高端滯銷化。

 

本來主流市場有70%首置和30%首改,“然而因為地價特別貴,只能做改善這部分,價格賣得高,去化快,才能不虧錢”,劉肖介紹。

 

2015年以來,北京的新盤呈現(xiàn)明顯的高端化特點,經(jīng)亞豪機(jī)構(gòu)、北京中原地產(chǎn)等多個機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計,今明兩年,北京預(yù)計有近70個高端樓盤上市,其中,10萬以上的豪宅項目預(yù)計上市近15個。

 

在劉肖看來,北京的土地市場風(fēng)險很高,土地價格過高必然帶來收益偏低的風(fēng)險,并直接影響房企拿地積極性。

 

“樓市步入存量時代,社會終端住宅需求萎縮,家庭財富配置結(jié)構(gòu)升級受阻等影響,土地市場熱度傳導(dǎo)至房價的情況已經(jīng)受阻,2015年一系列利好改善性住房需求的政策出臺,地價再漲,但該趨勢難續(xù)。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

 

高地價的另一大風(fēng)險,直接表現(xiàn)為房企退地。

 

今年以來,市場不乏退地自救案例,也暴露此前盲目拿地的風(fēng)險。經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪了解,杭州、廣州、寧波等多地均存在地王地塊退還案例。

 

“左手融資,右手拿地”是房企擴(kuò)張的普遍手段,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,一些房企已經(jīng)把資金杠桿作用發(fā)揮到極致,借用基金、信托等方式來拿地,再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風(fēng)險,一旦市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變,公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)。

 

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也表示,如果拿地前沒有精確的測算以及對市場的準(zhǔn)確判斷,后續(xù)的產(chǎn)品競爭力不夠,以及缺乏強(qiáng)大的營銷能力,將為房企的后續(xù)發(fā)展埋下巨大隱患。