消化庫存是今年主要任務

 

房地產市場在經歷了2014年的低迷之后,雖然未來地產行業(yè)的發(fā)展仍被看好,但是其已經面臨困局,并影響到實體經濟的持續(xù)發(fā)展,為此一場自發(fā)性的調整將不可避免。事實上,房地產是波動的市場,波動中應使市場機制發(fā)揮作用。

 

2015年,中國經濟繼續(xù)面臨下行壓力,房地產雖然迎來了政策寬松甚至鼓勵的外部環(huán)境,但仍處于銷售和投資雙雙放緩的周期中,同時面臨著去庫存、去泡沫與防風險、防崩盤的任務。

 

縱觀2014年上市房企的財報,很多房企把“消化庫存”作為2015年的主要任務。數據顯示,2014年房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積為726482萬平方米,比上年增長9.2%;房屋竣工面積107459萬平方米,同比增長5.9%。截至2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加了12874萬平方米。目前,庫存處于歷史高位,出清周期雖有所下調但仍處于較高水平。而就整體營收情況來看,今年15家房企達到了283億元,比去年同期的242億元多了一成七。中投證券數據顯示,2014年上半年內地上市房企營業(yè)收入同比增幅僅有6個百分點。

 

在眾多房企的計劃中,上半年銷售只占全年計劃的四成,下半年占六成。對樓市來說,下半年才是賣房子的好時機。

 

這在7月份就已經有所體現。CREIS中指數據公布的最新數據顯示,2015年7月監(jiān)測的包括四大一線城市在內的35個主要城市成交面積環(huán)比雖然略降,但同比漲幅達到57.5%。其中,一線城市表現搶眼,成交面積同比上漲87.8%,深圳漲幅居首位為214.2%。對樓市來說,七八月份只是淡季,九十月份才是真正全年的銷售旺季,七八月份只要市場能保有一定的“溫度”不大幅下滑就算在及格線上。成交上升、價格上漲,無論營業(yè)收入還是凈利潤,下半年上市房企的表現都會比上半年更好。

 

利好樓市政策再加碼

 

一方面是庫存高企,一方面是不斷的政策利好。上半年,房地產市場在一輪輪利好政策的影響下,擺脫一路下行的市場行情,逐步回暖。寬松的貨幣政策、雙限解禁、5改2等等利好政策讓上半年的樓市在紅五月、熱六月中結束,各房企年中報表也因此出現“優(yōu)良”記錄。二手房首付的降低、營業(yè)稅的減免降低、包括連續(xù)的降準降息,整個房地產大環(huán)境都有了改觀,對市場消費信心具有很強的提升作用。

 

隨著樓市由增量市場向存量轉移,決策層已經在思考取消“9070政策”全國一刀切的必要性。2015年3月27日國土部和住建部聯合簽發(fā)樓市新政優(yōu)化住房供應套型促進用地結構調整對在建商品住房項目在不改變用地性質和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整支持居民自住和改善性住房需求。

 

7月29日,南京國土局掛出了7幅地塊,其中三幅帶有住宅性質的地塊取消了“9050”的套型限制。南京并非是全國首個取消住房供應套數硬性指標的城市。據不完全統(tǒng)計,天津、杭州、青島、四川、江西、河南、福建等超10省市明確取消“9070”政策,允許房企根據市場需要適當調整套型結構。

 

7月9日,國家統(tǒng)計局公布數據顯示,6月份全國CPI同比上漲1.4%,雖然漲幅較上個月擴大0.2個百分點,但依然在低位徘徊;同時,全國PPI同比下跌4.8%,數據表現低于市場預期,跌幅擴大至年內最大值。

 

這表明盡管當前通縮壓力有所減輕但風險仍存,貨幣政策將有望繼續(xù)保持寬松。從房產開發(fā)商的角度來看,經歷了2014年的低迷之后,房企在產品開發(fā)強度、庫存控制和銷售策略方面,有了更為豐富的經驗。雖然上半年市場因政策效應有所回暖,但房企整體開發(fā)節(jié)奏以及拿地方面都表現出謹慎、理性的心態(tài)。

 

下半年土地市場仍會繼續(xù)活躍

 

7月10日,中國財政部網站公布去年全國財政決算數據顯示,2014年國有土地使用權出讓金收入約4萬億元,占全國政府性基金收入總盤子近八成,再創(chuàng)歷史紀錄。由于近期市場形勢轉暖,樓市熱度向土地市場傳導,尤其是一、二線城市,導致房企對于這些城市土地的爭搶十分激烈,地王依然頻繁出現,體現了房企對一、二線市場的看多情緒。

 

有數據顯示,前7月一線城市土地成交平均溢價率37%相比去年同期增長25個百分點。二線城市土地成交平均溢價率25%相比去年同期增長17個百分點。三線城市平均溢價率達到15%相比去年同期增長15個百分點。

 

6月,重點監(jiān)測的中國20大標桿房企購地金額明顯上漲,總金額達到334.28億元。不過,從拿地企業(yè)看,上半年“地王”競得者中,超過一半為聯合體。這主要是房企出于資金方面的制約以及對于降低運營風險的考量。

 

據介紹,2015年上半年,20大標桿房企在一、二線城市購入土地金額高達1342億元,占所有土地支出的90.1%,創(chuàng)了歷史新高。對此業(yè)內人士認為土地成交面積出現分化溢價率普遍上漲能夠充分反映樓市現狀。成交分化表明在政策的刺激下開發(fā)商對一、二線城市的爭奪越發(fā)激烈一、二線城市樓市供需都在上揚;溢價率上漲表明開發(fā)商對房地產整體行業(yè)依然維持樂觀的判斷。有人分析認為,下半年一線城市的土地市場會繼續(xù)活躍,房企拿地的意愿較大,“地王”或許還會出現。