人民幣貶值，一石擊起千層浪。雖然央行表示是為了完善人民幣兌美元匯率中間價(jià)報(bào)價(jià)，但仍引起了國際社會(huì)及外圍市場的顯著反應(yīng)。有一種觀點(diǎn)頗有市場：人民幣貶值，會(huì)導(dǎo)致外資流出，也會(huì)使資產(chǎn)估值降低，必定沖擊中國樓市，甚至可能長期拖垮中國房價(jià)。

 

理論上分析，本幣升值有利于吸引外資流入，而貶值則可能導(dǎo)致外資流出。房地產(chǎn)屬于資產(chǎn)品，所以當(dāng)本幣升值時(shí)，外資投資房地產(chǎn)的積極性提高，比如1985年廣場協(xié)議之后幾年的日本、1997年之前幾年的泰國、2005-2007年的中國大陸，會(huì)推高房價(jià)。當(dāng)本幣貶值時(shí)，外資出逃，比如1990后的日本、1997年后的泰國，房價(jià)大跌。

 

不過，單從外資進(jìn)入情況來看，中國不同于當(dāng)年的日本和泰國。因?yàn)槲覈�外資進(jìn)出都需要審批，即便是2007年人民幣升值6.9%（歷年最高），股市與樓市皆火爆，外資收購中國物業(yè)的熱情很高，但實(shí)際進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資規(guī)模非常有限。除了資本項(xiàng)目管制之外，還與當(dāng)年的房地產(chǎn)“限外令”有關(guān)。因此，外資進(jìn)來時(shí)，難以明顯助漲房價(jià)，外資流出時(shí)，也難以明顯助跌房價(jià)。

 

1985年至1988年，三年多時(shí)間，日元兌美元狂升超過五成，導(dǎo)致大量的國內(nèi)外熱錢進(jìn)入樓市，催生出史上罕見的房價(jià)大泡沫。而我國2005年到2015年，十年時(shí)間人民幣兌美元只升值二成多。其實(shí)，外資對(duì)于國內(nèi)所有資產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用都較小，對(duì)房價(jià)更不值一提。

 

1997年亞洲金融危機(jī)的導(dǎo)火索是泰國，經(jīng)濟(jì)與金融本身出現(xiàn)病癥，同時(shí)又被索羅斯大肆做空，況且外匯儲(chǔ)備太少，導(dǎo)致泰銖最后崩盤，大幅貶值，從而引發(fā)股市、樓市、金融危機(jī)。而我國目前雖然經(jīng)濟(jì)增速相比此前出現(xiàn)一定程度的下滑，但仍不失穩(wěn)�。煌鈪R儲(chǔ)備雖然自去年四季度以來有所減少，但仍為世界最多。況且，我國資本項(xiàng)目尚未放開。這些因素綜合作用之下，未來人民幣走勢不會(huì)失控。既然如此，何談房價(jià)因此而暴跌？

 

從中長期效應(yīng)來看，人民幣兌美元適度貶值，有助于促進(jìn)出口，從而有助于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，而經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)強(qiáng)之后，自然利好股市和樓市。從短期來看，近日的突然貶值，引發(fā)了國內(nèi)外資本市場恐慌情緒，難免沖擊股市，并影響人們對(duì)于樓市的心理預(yù)期。

 

當(dāng)然，從短期層面來看，對(duì)樓市主要有三點(diǎn)小利空。一是少量外資可能將從國內(nèi)樓市流出。二是持有美元外債的開發(fā)商的融資成本將提高。三是少量國內(nèi)資金去國外購房或開發(fā)項(xiàng)目積極性將有所提升。不過，這三個(gè)因素影響十分有限。

 

總體而言，人民幣貶值確實(shí)小幅利空中國樓市，但影響程度很小，不會(huì)造成下半年，甚至中長期的樓市低迷，更不太可能壓垮房價(jià)。

 

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