●廣廈觀察●

多家房企年銷售額沖千億門檻　聯(lián)合拿地被指寡頭游戲———

早在2010年，萬科就成為中國首家年銷售業(yè)績跨入千億門檻的房企。時隔兩年，樓市限購政策依舊嚴(yán)厲，萬科卻再次成為首家銷售額破千億的房企。不過與前兩年的形單影只不同，今年，“追趕者”們離得更近了，后來居上者如保利、中海、恒大等均有可能首次晉級千億“俱樂部”。相比之下，眾多中小房企業(yè)績大幅滑坡，不是被并購就是被迫轉(zhuǎn)行，房地產(chǎn)市場資源更多地向幾個大型房企集中，對此，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，樓市會出現(xiàn)類似香港四大家族壟斷市場，推高房價的結(jié)果。

“千億俱樂部”擴容 房企間兩極分化加大

不久前，萬科公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，前10月公司累計實現(xiàn)銷售金額1100.2億元。依靠以價換量、快速銷售的策略，萬科再次跑在了前面。但與去年只有萬達躋身千億，與萬科并駕齊驅(qū)不同，今年緊隨萬科之后的多家房企都有可能在最后兩個月突破千億大關(guān)。

11月8日，中國海外發(fā)展有限公司公布業(yè)績報告，1至10月份，中海累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額1006.8億港元，約合810.4億人民幣，同比增長28.9%，提前完成今年新修訂的銷售目標(biāo)。

此外，還有在全國多個城市高調(diào)拿地的保利地產(chǎn)也提前完成了年度銷售目標(biāo)，前10月累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額833.3億元，逼近千億元大關(guān)。不僅如此，保利的擴張勢頭甚至超過了“老大”萬科。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，萬科累計實現(xiàn)開工面積871萬平方米，竣工面積438.3萬平方米;而保利地產(chǎn)新開工面積達958萬平方米，竣工面積424萬平方米，未來的入市量將明顯壓過萬科。

而通過足球被更多人熟知的恒大，同樣不容小視。僅10月份的銷售額就達142.6億元，前10個月累計銷售728.3億元，如果繼續(xù)保持10月份的銷售勢頭，恒大也將跨入千億行列。

不過值得注意的是，雖然標(biāo)桿房企前三季度銷售業(yè)績整體上漲，但與之形成鮮明對比的是，一些中小房企利潤下滑、虧損嚴(yán)重,甚至部分中小房企已經(jīng)申報破產(chǎn)或不再申請繼續(xù)從業(yè)資格。

今年4月初，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產(chǎn)，引爆國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)退出潮。同在4月份，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請破產(chǎn)。此后房企被并購或是轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)的新聞不斷。中國房地產(chǎn)協(xié)會和蘭德咨詢機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《中國房企經(jīng)營管理狀況藍皮書(2011)》甚至認(rèn)為，如果現(xiàn)行政策能夠落實到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。

在這30%的占比中，毫無疑問，大部分是步履維艱的中小型房企。此外，今年三季度，已經(jīng)有多個房企公布的營業(yè)收入和凈利潤同比均出現(xiàn)50%以上的大幅下滑。業(yè)內(nèi)稱，未來房地產(chǎn)行業(yè)將向集中度越來越高，房企的兩極分化越明顯的趨勢發(fā)展。

聯(lián)合拿地被指邁向寡頭時代

兩極分化尤其在土地市場上顯現(xiàn)得更加明顯，今年活躍搶地的還是以萬科、保利、龍湖、華潤、中海為代表的大型房企，大量的中小房企進一步邊緣化。

尤其是在土地價格高昂的情況下，大型房企開始越來越多進行聯(lián)合拿地，進一步抬高了土地市場的門檻。近兩年誕生的多個地王，背后均是企業(yè)聯(lián)手拿地。

一位大型房企的負(fù)責(zé)人就曾明確表示，與幾家房企聯(lián)合拿地，目的就是控制地價。在同一區(qū)域內(nèi)，幾個大型房企通過聯(lián)合拿地形成默契，控制整個區(qū)域的定價和促銷策略。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶也表示過擔(dān)憂，“有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去兩年北京93%的商品房用地被TOP20房企拿走。如果數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，意味著今后房市將由TOP20壟斷，房價將更堅挺，甚至上漲可能性更大。2011年全國百強房企市場占有率己超28%，調(diào)控使市場集中度越來越高。但如果市場過于集中，可能比小、散、亂更可怕。”

知名財經(jīng)評論員葉檀曾預(yù)計，在未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將縮水至十分之一，從萬家下降到千家。

這樣的判斷如今看來并非空穴來風(fēng)。從2010年以來，房地產(chǎn)市場中的并購案例大幅增加，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場元素向大房企集中應(yīng)該是好事，規(guī)�；�、品牌化后，質(zhì)量才有保障。但也有人擔(dān)心，樓市會出現(xiàn)類似于香港的四大家族一樣，由少數(shù)大型房企控制，形成壟斷，從而推高房價。

開發(fā)商認(rèn)為聯(lián)合只為取暖 不會形成壟斷

對于種種猜測和擔(dān)憂，一位前十強房企總裁在采訪中明確否認(rèn)了可能形成的大房企壟斷。“現(xiàn)在排名靠前的大房企，要么是國家支持的央企，像保利、中海、華潤等，要么是與政府關(guān)系密切的私企，像萬科、恒大、龍湖等。這些房企紛紛超過或逼近千億銷售額，逐漸做大，事實上將更加方便國家的監(jiān)管和調(diào)控。壟斷房地產(chǎn)資源、推高房價的猜測不太可能出現(xiàn)，也不會被允許出現(xiàn)。”

另外，一家國企背景的開發(fā)商也表示，大型房企間的聯(lián)合拿地與其說是寡頭游戲不如說是抱團取暖。他舉例道，該房企與萬科多次聯(lián)合開發(fā)項目，還要額外將銷售額的2%劃給萬科，作為品牌使用費。這么做的原因就在于土地市場價格過高，各項人工、材料費用的增長讓房企獨立開發(fā)項目面臨很大的風(fēng)險和資金壓力。相互之間的聯(lián)合不是搞壟斷，而是希望形成優(yōu)勢互補，分擔(dān)開發(fā)風(fēng)險。

對于開發(fā)商的解釋，一些分析人士并不贊同， 一種觀點認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌有利有弊。這對房企的規(guī)�；�、為消費者營造整體性一體化的居住環(huán)境是有很大好處的，但是對房價的下降是不利的，競爭對手越少，價格下降的可能性就越小。

文/本報記者　李桁