繼去年聯(lián)合拿下長沙濱江新城B7地塊之后，保利和萬科兩大巨頭終于再次聯(lián)手。

6月27日，萬科和保利以底價53.72億摘得重慶江北區(qū)溉瀾溪組團G分區(qū)G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02號地塊，樓面單價4342元/平方米。

53.72億的成交總價也刷新了恒大地產(chǎn)一個月前創(chuàng)下的2013重慶總價地王紀錄。

萬科保利再聯(lián)手

6月27日，重慶土地交易中心一共推出6宗地塊，溉瀾溪地塊無疑是唯一的“主角”。

被譽為“江北嘴最后一塊好地”溉瀾溪地塊一經(jīng)掛出就受到業(yè)界關(guān)注和討論。雖然關(guān)注者甚多，報名參與競拍的企業(yè)卻僅有一家。持續(xù)醞釀半個月后，在只有保利萬科聯(lián)合體1家報名的情況下，直接以掛牌底價成交，成交總價537221萬元，樓面單價4342元。

該地塊為二類居住、商業(yè)、商務(wù)用地，土地面積28.24萬平方米，可建面積123.72萬平方米。公告規(guī)定，該地塊住宅將分攤土地面積約276.3畝，商業(yè)將分攤土地面積約147.3畝。

資料顯示，早在2011年11月，該宗地塊便出現(xiàn)在重慶國土局官方網(wǎng)站招掛拍公告信息中，當(dāng)時起拍價為63.4億元，比這次推出的價格高出近10億元。

再次將這宗地推出，除了在價格上降低了近10億元，并沒有在規(guī)劃方面做太大的調(diào)整，僅將原來的部分居住用地、商業(yè)金融用地改變成為了商業(yè)用地。如今，該宗地塊270畝為居住用地，154畝為商業(yè)用地。

顯然，在這次土地出讓中，最為人們所關(guān)注的無疑是萬科和保利聯(lián)合拿地。

對于此次萬科和保利聯(lián)合拿地，重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理王雪松在接受觀點地產(chǎn)新媒體的采訪時表示，從城市幾何圖形來看，該地塊處于核心區(qū)。再加上該地塊底價較高，萬科和保利聯(lián)合拿地可以在一定程度上規(guī)避風(fēng)險。

緯聯(lián)地產(chǎn)高級市場分析師曹振華也在微博中表示，萬科保利聯(lián)合也是出于控制風(fēng)險目的，由此可見，開發(fā)商對市場變化比較謹慎，與其冒險，不如共同承擔(dān)風(fēng)險。

也有市場分析表示，如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，部分資產(chǎn)負債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會開始大幅降價，以緩解資金面的壓力。

此外，保利、萬科兩家房企在重慶都主要做住宅產(chǎn)品，很少涉足城市商業(yè)地產(chǎn)項目，僅有社區(qū)商業(yè)、臨街商鋪等產(chǎn)品。面對如此大體量的商業(yè)面積，未來如何規(guī)劃設(shè)計肯定是需要深思的問題。

合作模式利與弊

以聯(lián)合體的形式拿地，在土地市場上日益成為主流，對于企業(yè)來講并不陌生。尤其在樓市逆境之中，不少開發(fā)企業(yè)通過合作開發(fā)模式，合理控制風(fēng)險，實現(xiàn)項目穩(wěn)步拓展。

不過，同樣作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的巨頭，萬科保利聯(lián)合拿地之后如何操作?這無疑是業(yè)界猜測的焦點之一。

在聯(lián)合開發(fā)歷史中，最引人注目的要數(shù)由五大品牌房企雅居樂、碧桂園、富力、中信、世茂聯(lián)手打造的廣州亞運城項目。

作為亞運城的開發(fā)商，廣州利合房地產(chǎn)公司專門為亞運城項目成立，五大開發(fā)商各占20%股份，但是五家房企在該項目上的合作和管理上的盲區(qū)，通過2011年樓盤質(zhì)量缺陷被充分暴露。

彼時有市場分析表示，5個開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)、各占20%股權(quán)的開發(fā)模式前所未有，每個開發(fā)商都負責(zé)一塊事務(wù)，沒有全盤操盤手，很容易導(dǎo)致責(zé)權(quán)劃分不清楚。

自2007年興建開始，廣州亞運城歷經(jīng)廣州市亞組委到富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、碧桂園及中信地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)聯(lián)合組建的利合房地產(chǎn)公司，再到利合房地產(chǎn)公司將此部分項目出售給亞運城業(yè)主，亞運城是一波未平一波又起，已沒有人知道亞運城到底是誰的亞運城。

無獨有偶，朗詩保利“聯(lián)手拿地、分別開發(fā)”的南京合作項目也爭議也頗多。

據(jù)悉，朗詩保利共同拍得南京棲霞區(qū)NO.2012G31地塊后，將地塊分為南北兩個部分，地塊北部由保利地產(chǎn)開發(fā)，主要以疊加及聯(lián)排產(chǎn)品為主;南面由朗詩地產(chǎn)打造科技住宅，主要產(chǎn)品為花園洋房及疊加別墅。不過，保利朗詩上述項目在購房合同中只會出現(xiàn)一家房企(聯(lián)合成立的項目公司)的名字。

值得注意的是，朗詩和保利這種合作開發(fā)模式，除了在開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)定位和風(fēng)格不同，產(chǎn)生意見相左的情況，導(dǎo)致項目整體形象受損之外，進入銷售環(huán)節(jié)后，由于雙方在開發(fā)的投入資金、利潤分成、配套實施和資金回籠要求不一致，雙方因為利潤和配套產(chǎn)生意見不同，兩家開發(fā)商就很有可能出現(xiàn)相互推托的情況。

當(dāng)然，萬科和保利聯(lián)合拿地并不是第一次，早在去年，保利萬科聯(lián)合體摘下長沙濱江新城B7地塊，摘牌成功后兩家公司合作開發(fā)，各占有50%的股權(quán)。