人民網(wǎng)北京11月19日電(盧志坤) 在北京土地市場(chǎng)觀望了數(shù)月之后，從福建起步的房地產(chǎn)商陽(yáng)光城(000671)近期拿到了進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)票，成為這個(gè)市場(chǎng)淘金的新面孔。

陽(yáng)光城近期以18.73億元競(jìng)得位于通州臺(tái)湖一宗包含住宅、商業(yè)以及辦公的綜合地塊，成為通州區(qū)域土地樓面價(jià)最貴的土地。這是陽(yáng)光城第一次在北京市場(chǎng)有項(xiàng)目布局。

隨著陽(yáng)光城調(diào)整它的城市發(fā)展戰(zhàn)略，這家此前著重發(fā)展福建和長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)商開(kāi)始關(guān)注環(huán)渤海區(qū)域。自今年來(lái)，陽(yáng)光城一直在積極尋找進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，它在北京國(guó)土局拍賣(mài)大廳出現(xiàn)的頻率大為增加，也參與了一些地塊的競(jìng)拍，但此前它覺(jué)得并沒(méi)有很好的機(jī)會(huì)進(jìn)入北京這個(gè)頻現(xiàn)“地王”的城市。

上周五，陽(yáng)光城代表現(xiàn)身北京國(guó)土局拍賣(mài)大廳，參與當(dāng)天出讓的兩宗土地競(jìng)拍。位于通州臺(tái)湖的地塊吸引近10家競(jìng)買(mǎi)主體，包括金地旭輝永同昌北辰聯(lián)合體、萬(wàn)科首開(kāi)聯(lián)合體、保利、中鐵建、葛洲壩、泰禾等全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)。

按照最終的結(jié)果來(lái)看，陽(yáng)光城競(jìng)得的這宗地塊可售的純商品房面積約在3萬(wàn)平方米左右，另外總共需要配建4.7萬(wàn)平方米限價(jià)房和4.14萬(wàn)平方米自住房。按照行業(yè)人士測(cè)算，該地塊折合樓面價(jià)約為3.8萬(wàn)元/平方米，超過(guò)臺(tái)湖區(qū)域目前在售的房源價(jià)格。根據(jù)房產(chǎn)電商網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)，當(dāng)前臺(tái)湖區(qū)域的新房?jī)r(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米到3.5萬(wàn)元/平方米之間。

人民網(wǎng)記者當(dāng)天在北京國(guó)土局競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)看到，陽(yáng)光城舉牌頗為積極，除了臺(tái)湖地塊，陽(yáng)光城還參與了另外一宗位于平谷的地塊競(jìng)拍，與它競(jìng)爭(zhēng)的是平谷當(dāng)?shù)氐囊患曳康禺a(chǎn)企業(yè)，這家企業(yè)負(fù)責(zé)平谷地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)。在34輪競(jìng)價(jià)后，陽(yáng)光城最終退出了該地塊競(jìng)爭(zhēng)。

陽(yáng)光城總部和北京公司均未回復(fù)人民網(wǎng)記者就其進(jìn)入北京市場(chǎng)的采訪提問(wèn)。公司總部人士表示，這些問(wèn)題由北京公司解答，但北京公司人士則稱(chēng)需要集團(tuán)回復(fù)。

資料來(lái)源：wind資訊，左軸單位：萬(wàn)元(橙色及虛線部分為券商預(yù)測(cè)值)

房地產(chǎn)行業(yè)分析人士稱(chēng)，進(jìn)入北京是陽(yáng)光城戰(zhàn)略布局的組成部分，今年來(lái)陽(yáng)光城拿地較為積極，也進(jìn)入了幾個(gè)新的城市。

“這幾年陽(yáng)光城發(fā)展還是比較快的，”跟蹤研究陽(yáng)光城的克而瑞信息集團(tuán)研究中心高級(jí)研究員房玲對(duì)人民網(wǎng)記者分析稱(chēng)，“(陽(yáng)光城)原先的布局是以大福建和上海為中心，今年提出了要發(fā)展京津環(huán)渤海那一塊。”

今年，陽(yáng)光城將京津冀的發(fā)展布局上升至公司戰(zhàn)略層面。它將此前的“2+X”戰(zhàn)略升級(jí)為“3+X”戰(zhàn)略。“2+X”指陽(yáng)光城以福建區(qū)域和長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)楹诵模?ldquo;X”指多個(gè)潛力城市。“3+X”戰(zhàn)略旨在持續(xù)深耕大福建、長(zhǎng)三角區(qū)域的基礎(chǔ)上，培育京津冀成為又一重要引擎區(qū)域，同時(shí)關(guān)注全國(guó)多個(gè)潛力城市。

人民網(wǎng)記者根據(jù)陽(yáng)光城的公告信息統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，陽(yáng)光城在多個(gè)城市的土地購(gòu)置金額超過(guò)百億元，包括上海、杭州以及福建的一些城市，并開(kāi)始進(jìn)入廣東區(qū)域。

房玲表示，陽(yáng)光城在進(jìn)入北京市場(chǎng)后，它的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度可能會(huì)變慢。“我覺(jué)得北京的高價(jià)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度不會(huì)那么快的，”房玲說(shuō)，“現(xiàn)在重點(diǎn)城市特別是一線城市地價(jià)太高了，如果還是那么快開(kāi)發(fā)的話，價(jià)格上不去盈利空間就小了。”

這幾年北京土地供應(yīng)的急劇下滑，正在催生一塊又一塊價(jià)格高昂的“地王”誕生。特別是近期，無(wú)論是豐臺(tái)、朝陽(yáng)亦或是通州、順義，這些新近出讓的土地其樓面價(jià)都超過(guò)了附近區(qū)域在售的新房?jī)r(jià)格。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，未來(lái)這些項(xiàng)目的售價(jià)如果沒(méi)有翻倍，房地產(chǎn)商的盈利可能將受到影響。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅截取2005年-2014年北京每年成交住宅用地中樓面價(jià)最高和溢價(jià)率最高的20宗地塊中，這些地塊從拿地到首套簽約的平均周期約為28個(gè)月，相比12-18個(gè)月的正常開(kāi)發(fā)節(jié)奏，“地王”盤(pán)的上市周期明顯滯后。

“地王以超越市場(chǎng)預(yù)期、超越區(qū)域當(dāng)前樓市現(xiàn)狀的價(jià)格被房企競(jìng)得，雖然早期的部分地王位置優(yōu)越，房企敢于大膽競(jìng)地，可以說(shuō)是建立在前瞻預(yù)判市場(chǎng)的基礎(chǔ)之上，但卻不得不付出放緩入市節(jié)奏，等待樓市成長(zhǎng)的代價(jià)。”郭毅在一篇文章中寫(xiě)道，“特別是地王盤(pán)的土地成本高昂，隨著時(shí)間的流逝，背負(fù)著巨大的財(cái)務(wù)成本，也令地王盤(pán)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的周期被大大拖后。”

按照郭毅計(jì)算，2011年之前拿地的11個(gè)“地王”項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的時(shí)間約為4年，而2011年-2014年期間拿地的8個(gè)“地王”項(xiàng)目目前尚未達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。(其中一個(gè)“地王”項(xiàng)目因退地而不計(jì)算入內(nèi))

在當(dāng)?shù)卣�府收緊通州純商品住房的購(gòu)買(mǎi)資格之后，行業(yè)人士猜測(cè)，像陽(yáng)光城這樣新近在北京拿下的區(qū)域單價(jià)“地王”，將來(lái)如何解套。過(guò)去，時(shí)間被認(rèn)為是“地王”解套的良藥，“地王”項(xiàng)目的銷(xiāo)售得益于隨著時(shí)間推移而快速上漲的房?jī)r(jià)。典型的如華潤(rùn)置地2005年拿下的海淀“地王”項(xiàng)目，新房?jī)r(jià)格從2006年8000元/平方米到如今近7.5萬(wàn)元/平方米，10年來(lái)房?jī)r(jià)幾乎漲了10倍。

但觀察人士表示，“地王”們?cè)儆眠^(guò)去的經(jīng)驗(yàn)推算未來(lái)可能不管用了，潛在的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)：比如宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、人口紅利、貨幣寬松大幅放松等推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的各種動(dòng)力都在衰減，比如地價(jià)持續(xù)上漲帶來(lái)的政策收緊預(yù)期。

并且，隨著通州限購(gòu)升級(jí)，業(yè)內(nèi)人士判斷，區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)人群將急劇減少。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析稱(chēng)，通州“雙重限購(gòu)”的嚴(yán)厲性將使得區(qū)域成交熱潮無(wú)法再度掀起，加之宅地供應(yīng)的減少、特別是純商品住宅的極度衰減必然將導(dǎo)致未來(lái)通州純商品住宅的成交難以為繼。

不過(guò)，讓人好奇的是，面對(duì)不斷高漲的土地價(jià)格，房地產(chǎn)商為何仍然扎堆在一線城市?房地產(chǎn)商的判斷很簡(jiǎn)單，那就是在中小城市房地產(chǎn)發(fā)展明顯放緩之際，一線城市的房地產(chǎn)仍被寄予厚望。

“都知道一線城市的土地價(jià)格之高、風(fēng)險(xiǎn)之大，”正在籌措進(jìn)入北京的一家位于西部的房地產(chǎn)公司人士對(duì)人民網(wǎng)記者表示，“但大家都押注北京的房?jī)r(jià)還能繼續(xù)上漲。”

證券研究機(jī)構(gòu)中金公司研究部近日發(fā)表的研究報(bào)告認(rèn)為，明年一、二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)將上漲10%，而銷(xiāo)量將持平;三、四線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)量將下降10%，銷(xiāo)售均價(jià)將下跌5%。

近年來(lái)的快速擴(kuò)張，導(dǎo)致陽(yáng)光城一項(xiàng)衡量經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與利息費(fèi)用的比值為負(fù)值，這意味著它的房地產(chǎn)銷(xiāo)售尚未對(duì)公司的現(xiàn)金流量帶來(lái)改善，該公司目前的現(xiàn)金主要來(lái)于負(fù)債。人民網(wǎng)房產(chǎn)制圖

此外，分析人士稱(chēng)，今年監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)在資本市場(chǎng)的融資管制放松，讓陽(yáng)光城等房地產(chǎn)商能夠通過(guò)發(fā)行利率較低的債券和引入戰(zhàn)略投資資金來(lái)替換前期成本昂貴的債務(wù)，這也讓房地產(chǎn)商能夠在重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)承擔(dān)更高的土地價(jià)格。

根據(jù)第三季度財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)，該公司今年在資本市場(chǎng)籌集了約225億元。償還前期債務(wù)和股利分配后，截至三季度末陽(yáng)光城的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額約為67億，在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物較年初增加30億元至63.4億元。

這些募集的資金來(lái)自公司債券、定向發(fā)行股票以及頗有名氣的投資公司如中國(guó)民生投資公司的戰(zhàn)略入股等。比如今年9月，一家資產(chǎn)管理公司向陽(yáng)光城提供了20億元的資金，用于投資北京和上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但這筆資金的成本未被披露。陽(yáng)光城公開(kāi)發(fā)行的公司債券成本約在5.1%-5.5%之間。