◎徐州日報記者 王巍巍

在很長一段時間內，“兩房、三房即剛需”的屬性已經得到了市場充分肯定。特別是在徐州市區(qū)，90㎡三房的經典戶型仍是最多購房者的選擇。但隨著市區(qū)居民收入的提高，以及全面二孩的來臨，購房者對大戶型的需求越來越大，2015年，更多樓盤推出140㎡以上大戶型。從全年來看，2015年徐州市區(qū)共成交140㎡以上戶型3008套，同比增長25.07%。

徐州出現(xiàn)更多“改善型剛需”

2015年，徐州商品住宅銷售面積段111—120㎡成交面積58.4萬方，占比16.10%。其次91—100㎡成交53萬方，占比15.86%，套數(shù)81—90㎡成交最高6096套，其次90—100㎡成交5965套，140㎡以上成交3008套，同比增長25.07%。

80—100㎡住宅是當前徐州購房者選擇的主流，而在徐州市場占有率最高的十家品牌房企中，除綠城外，以萬科、綠地、華潤、萬達等房企為代表的住宅項目面積段基本集中于此。但同時可見，111—120㎡面積段和140㎡以上面積段戶型的快速增加，意味著徐州出現(xiàn)了更多的“改善型剛需”。

當子女長大，一室一廳已經無法滿足居住需求;當生了兩個孩子，兩居室的房子必須擴容;當孩子上學，需要新房才有教育指標;當三代同堂，可能需要四室或更多的房間……改善型居住需求，也逐漸成為部分市民的剛性需求。

以“二胎政策”為例，如果想要三代同堂，按人頭來算：父母一間房，孩子一人一間，老人一間，四房就自然成為“剛需”的選擇了。同時，徐州三環(huán)外的項目更多考慮到改善型置業(yè)需求，以差異化的產品來應對競爭激烈的市場。2015年，國信、碧桂園、璽悅龍城等樓盤就推出了200㎡以上的大平層產品。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，二孩政策影響住房需求結構的變化，改善型需求突顯，利好改善型項目。“二孩”后，家庭結構發(fā)生變化，原來一家三口變?yōu)橐患宜目凇Ｍ瑫r，也需要父母或雇傭保姆一起來照顧家庭。此外，住房需求結構也發(fā)生變化，原來一家三口的居住需求一般為兩房即可，“二孩”后，住房需求起碼變?yōu)槿�房，甚至四房。因此，全面實施二孩政策后，生二孩的家庭住房狀況改善成為必然，這對未來改善型住房項目來講是利好。

記者了解到，目前市場上產品的供應結構也正在發(fā)生著改變。隨著改善型需求逐漸開始釋放，越來越多的房企正在根據(jù)樓市大戶型成交漸增的趨勢，而推出大戶型房源，產品類型也有所改變，其中，部分項目直接一改往日營銷策略，將主推產品改成洋房、別墅產品。

多重利好刺激改善型需求釋放

和往年不同的是，2015年，隨著政策對改善型需求的刺激，剛需產品“一枝獨秀”的狀況發(fā)生了改變，改善型置業(yè)需求強勁釋放。

從“3·30新政”到10月24日最后一次降息，2015年，政策方面對于改善型需求的支持從未中斷，從取消限貸到降息、降準，從提升房地產住房公積金貸款額度到降低二套房首付比例，每一次的政策調整都撬動了一批改善型需求購房者進入市場。尤其是“3·30新政”中的“營業(yè)稅5改2”直接刺激了“賣一買一”類升級置業(yè)客群的換房節(jié)奏。同時，2015年公積金政策頻繁調整且力度空前，提高使用效率與刺激需求兼顧。以上政策使得這類客群能夠更快地將“小房”出手，購置“大房”。

從去年成交結構可以看出，改善型需求已經在釋放。業(yè)內分析，2016年會延續(xù)改善型住房需求強勁的特點，需求成交比例有望進一步提高。主要是因為很多家庭現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，而且相當一部分現(xiàn)有住房質量不佳。

不少開發(fā)商表示，現(xiàn)在家庭經濟條件改善了，有一定經濟基礎的人希望能住進更寬敞、舒適的房子是必然趨勢。因此，開發(fā)商也會適應市場需求，推出越來越多的大戶型房子。一位房地產銷售人員還告訴記者，購買大戶型的人大部分屬于改善型住房需求，可大體劃分為兩類人群：一類是原來就住大戶型，因為一些原因，如物業(yè)服務不好、環(huán)境差、交通不便利、人文環(huán)境不好、車位少等，考慮換房;第二類就是由于家庭成員增加，感覺房子居住面積不夠，再考慮買大戶型。

大戶型房源規(guī)避中小戶型缺陷

針對戶型，人們對居住空間的功能布局以及可變空間的認識越發(fā)成熟，住房觀念也開始由生存型向舒適型再到奢享型的轉型。特別是對于改善型購房客群而言，除訴求房子的舒適性外，還追求環(huán)保以及多功能屬性。

從居住角度考慮，大戶型的房屋舒適度較好，因為很多房子受面積限制，一些居住的要求無法充分滿足，如隔斷較多、房間過小等。但大戶型就完全可以規(guī)避這一缺陷。一般來說，大戶型由于面積大，所以功能區(qū)間明確，各空間獨立。在有空間招待親朋好友的同時，也有自己的獨立空間保護隱私。包括家人之間也可以有更多的個人空間，避免很多面積小帶來的窘迫問題。

而考慮到樓市政策的不斷變化，購買大戶型的買家往往更看重一步到位的優(yōu)勢，在一定時間內省去換房麻煩，同時節(jié)省稅費等換房時附加的費用。這就不同于小戶型著重過渡性居住的特點。另外，一般大戶型在小區(qū)規(guī)劃過程中也都處在比較好的位置，采光觀景都較有地理優(yōu)勢。