本報記者 胡坤 北京報道

樓市調(diào)整的瑟瑟寒風(fēng)，依舊無法降低北京一些名校學(xué)區(qū)房的熱度。

“我們這里學(xué)區(qū)房的價格不僅沒有下降，反而有所上漲。”5月18日，西城區(qū)西便門外大街我愛我家的一名置業(yè)顧問告訴《華夏時報》記者，附近的育民小學(xué)是北京的老牌名校，其學(xué)區(qū)房的價格普遍在9萬元/平米以上，處于歷史最高位。而在離北京第二實驗小學(xué)(以下簡稱實驗二小)最近的一家鏈家地產(chǎn)門店里，一名置業(yè)顧問為一套14.6平米的平房報出的價格是460萬元，單價達(dá)到了31.5萬元/平米。

“北京真正學(xué)區(qū)房的價格不會受到市場波動的影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京一些名校的學(xué)區(qū)房資源極度稀缺，幾乎不存在真正的交易市場。我愛我家分析師孔丹也認(rèn)為，北京學(xué)區(qū)房市場是一個畸形的市場，目前的樓市調(diào)整還不足以對名校學(xué)區(qū)房的價格造成沖擊，未來學(xué)區(qū)房價格堅挺的現(xiàn)象也將會在一段時間內(nèi)長期存在。

熱度不減

位于西城區(qū)新文化街的實驗二小是全國重點(diǎn)小學(xué)，此前傳出的該校學(xué)區(qū)房每平米高達(dá)30萬元的消息讓全國人民震驚不已。而本報記者日前走訪時發(fā)現(xiàn)，目前該校學(xué)區(qū)房每平米價格超過30萬元并非個案。

在前述鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問提供的三套該校區(qū)學(xué)區(qū)房中，有兩套單價超過了這一價格。除了前述總價460萬元的房子外，還有一套僅8平米的房子售價250萬元，單價也超過了31萬元/平米。最后一套的價格稍微低一點(diǎn)，但單價也超過了25萬元/平米。

“這些價格聽起來很夸張，但我們做這個的都覺得很合理。”這位置業(yè)顧問向本報記者解釋，實驗二小本部的劃片區(qū)域極小，其真正意義上的學(xué)區(qū)房只有附近的文昌、文華等幾條胡同內(nèi)的平房，房源極其稀缺。

育民小學(xué)是西城區(qū)在北京排得上號的另外一所知名小學(xué)。前述我愛我家置業(yè)顧問給本報記者提供了一套“性價比最高”的房源：面積59.7平米，總價520萬元，單價約8.7萬元/平米。“房主要出國了，急著出手，不然也不會這么便宜。”他說。

該置業(yè)顧問推薦的這套房子位于一棟典型的六層老式居民樓內(nèi)，沒有電梯，過道里的墻皮已經(jīng)大幅脫落，屋里房頂上的油漆也都開裂。“這是磚混結(jié)構(gòu)的房子，如果是鋼混結(jié)構(gòu)，價格還會更貴一點(diǎn)。”他介紹說。他還告訴本報記者，育民小學(xué)學(xué)區(qū)房的價格今年以來略有上漲，近期磚混結(jié)構(gòu)的房子一直保持在9萬元/平米左右，鋼混結(jié)構(gòu)房子的價格要更高一點(diǎn)。

本報記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了實驗二小和育民小學(xué)外，黃城根小學(xué)、奮斗小學(xué)等西城區(qū)一些知名小學(xué)的學(xué)區(qū)房價格依然堅挺，不僅比周圍的房價高出一大截，而且在北京二手房價格出現(xiàn)松動的情況下，這些名校學(xué)區(qū)房的價格不僅整體保持穩(wěn)定，有的甚至出現(xiàn)了小幅的上漲。而這種情況不僅在西城區(qū)存在，在海淀、東城等城區(qū)也普遍存在。

“高燒”難退

孔丹告訴本報記者，北京的學(xué)區(qū)房是一種畸形、特殊的產(chǎn)品，其價格歷來都比普通住宅更加堅挺。目前，北京的整體房價才剛剛開始回調(diào)，主要還只是周邊的遠(yuǎn)郊區(qū)縣在降價，在名校學(xué)區(qū)房集中的核心主城區(qū)，房價還相對保持穩(wěn)定。目前有限的樓市調(diào)整幅度還不足以沖擊到學(xué)區(qū)房的價格。而未來北京房價也不大可能出現(xiàn)大幅下跌，學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)明顯下降的可能性也不太大。

“真正的學(xué)區(qū)房是無價的。”張大偉表示，理論上中國所有的房子都是學(xué)區(qū)房，因為每一所房子都有相對應(yīng)的小學(xué)，只不過有的好有的差，而我們通常所說的學(xué)區(qū)房是指那些知名小學(xué)所對應(yīng)片區(qū)內(nèi)的房子。就北京而言，這樣的知名小學(xué)也就十所左右。而這些知名小學(xué)的學(xué)區(qū)房很少有人去賣。“這些學(xué)區(qū)房的主人都是一些老北京人，基本上都不缺錢。”他指出。

張大偉認(rèn)為，由于資源的極度稀缺，北京的學(xué)區(qū)房市場根本就不能被稱之為一個市場。孔丹也認(rèn)為，高價學(xué)區(qū)房的問題并不是一個純粹的房地產(chǎn)的問題，其根源在于教育資源的不均衡，即最優(yōu)秀的教育資源被掌握在了少數(shù)幾所學(xué)校的手里。

其實北京市的教育主管部門并非沒有注意到教育資源不均衡的問題，其對策之一就是每年都會調(diào)整各小學(xué)的劃片區(qū)域，即根據(jù)各個小學(xué)的招生名額和所在區(qū)域?qū)W齡兒童的分布情況適時調(diào)整。但是，這種調(diào)整的幅度有限，難以產(chǎn)生顛覆性的效果。

今年年初，北京市教委宣布全面推行學(xué)區(qū)制，把優(yōu)質(zhì)教育資源的重組和整合作為切入點(diǎn)，采取多種措施擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源。4月18日，北京市正式發(fā)布了《2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了免試就近入學(xué)的原則。但與此同時，這份文件還取消了“共建生”，即今后政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位不能再通過贊助錢或物的方式將其員工子女“保送”至知名中學(xué)，這使得優(yōu)質(zhì)小學(xué)的價值進(jìn)一步凸顯，也引發(fā)了學(xué)區(qū)房的進(jìn)一步升溫。

今年西城區(qū)將試行學(xué)區(qū)制，以街道行政區(qū)劃為基礎(chǔ)，建設(shè)11個學(xué)區(qū)，實現(xiàn)學(xué)區(qū)內(nèi)部硬件設(shè)施、人力資源、課程資源的共享。此外，西城區(qū)還將建成15個教育集團(tuán)，實現(xiàn)在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一教育理念、統(tǒng)一教學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌教研活動、統(tǒng)籌師資調(diào)配，以達(dá)到均衡資源的目的。據(jù)了解，其他各城區(qū)也在進(jìn)行類似的改革。不過就目前來看，這些改革的成果有限。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，北京市正在進(jìn)行的教育改革不可能取得立竿見影的效果，教育資源的均衡化還有待時日。不過，隨著置業(yè)高峰的迫近，學(xué)區(qū)房所面臨的壓力已經(jīng)迫在眉睫。據(jù)介紹，每年的6月底7月初都是學(xué)區(qū)房交易的高峰期。而今年的特殊之處就在于，2008年出生的人數(shù)眾多的“奧運(yùn)寶寶”們都已經(jīng)6歲了，他們中的大部分都將于今年9月1日踏入小學(xué)校門，北京的這些名校學(xué)區(qū)房也有可能在接下來的一個多月時間里繼續(xù)升溫。

(華夏時報)