為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，“兩會(huì)”期間李克強(qiáng)總理提出，今年將采取三項(xiàng)舉措，其中一條是全面實(shí)施營(yíng)改增，從5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。

  一時(shí)間，房地產(chǎn)營(yíng)改增成為業(yè)內(nèi)熱議的話(huà)題，那么，營(yíng)改增對(duì)樓市有什么影響?

  營(yíng)業(yè)稅改成增值稅能夠消除重復(fù)征稅等長(zhǎng)期以來(lái)的弊端，促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)合理，且有助于整個(gè)行業(yè)保持健康狀態(tài)。對(duì)于本土企業(yè)而言，“營(yíng)改增”既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，把握得當(dāng)將有助于提高競(jìng)爭(zhēng)力。

  “營(yíng)改增”

  推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

  增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。我國(guó)通常采用國(guó)際上使用的以稅款來(lái)進(jìn)行抵扣的方式，即“根據(jù)銷(xiāo)售商品或勞務(wù)的銷(xiāo)售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷(xiāo)項(xiàng)稅額然后扣除取得該商品或勞務(wù)時(shí)所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額。

  2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。2012年初，國(guó)家為了增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，提出了將房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的方案，并在1月1日起在上海試行，取得了極為顯著的效果。

  “營(yíng)改增”最大的變化，就是避免了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅、不能抵扣、不能退稅的弊端，實(shí)現(xiàn)了增值稅“道道征稅，層層抵扣”的目的，能有效降低房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。更重要的是，“營(yíng)改增”改變了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交往中的價(jià)格體系，把營(yíng)業(yè)稅的“價(jià)內(nèi)稅”變成了增值稅的“價(jià)外稅”，形成了增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷(xiāo)項(xiàng)的抵扣關(guān)系，這將從深層次上影響到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及企業(yè)的內(nèi)部架構(gòu)。

  “營(yíng)改增”

  促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)合理

  房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”時(shí)代來(lái)臨，對(duì)老百姓的影響主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)。稅改之后可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易變得更加活躍，尤其是如果房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售對(duì)象是企業(yè)，且允許作為購(gòu)房者的企業(yè)可以憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵減其銷(xiāo)項(xiàng)稅額，那么，這必然有利于房屋銷(xiāo)售規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲取規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，有望通過(guò)降低房?jī)r(jià)擴(kuò)大銷(xiāo)售。

  通過(guò)進(jìn)一步觀(guān)察，如今市場(chǎng)房?jī)r(jià)并不太取決于開(kāi)發(fā)成本，更重要的決定因素是供求關(guān)系。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?yàn)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)走勢(shì)持續(xù)走低下行，市場(chǎng)上存量房壓倉(cāng)整體市場(chǎng)供大于求。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)持續(xù)走低的成交量都表現(xiàn)出了極大壓力。這種情況下，稅負(fù)降低，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間勢(shì)必增大。

  “營(yíng)改增”

  促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰

  “營(yíng)改增”稅負(fù)變化=“營(yíng)改增”后兩稅稅額總和/房地產(chǎn)業(yè)總支出—“營(yíng)改增”前兩稅稅額總和/房地產(chǎn)業(yè)總支出。

  國(guó)家實(shí)行“營(yíng)改增”的目的是給房企降低稅負(fù)水平，但這也要求企業(yè)有較強(qiáng)的內(nèi)部管控。如果管理得當(dāng)，企業(yè)可以合理利用規(guī)則，降低稅負(fù)。但稅項(xiàng)改變后，房企財(cái)務(wù)、稅收架構(gòu)將發(fā)生根本性變化。過(guò)去交營(yíng)業(yè)稅，房企按照既定稅率繳納即可，財(cái)務(wù)計(jì)算較為簡(jiǎn)單。但改為增值稅之后，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，房企經(jīng)營(yíng)流程需要進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，從整體粗獷式管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化。部分規(guī)模較小，運(yùn)作不正規(guī)的企業(yè)很難跟上新規(guī)的節(jié)奏，不但不能夠降低稅負(fù)，反而會(huì)大幅增加稅負(fù)。

  稅改后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，企業(yè)也會(huì)進(jìn)行一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的生存考驗(yàn)。因此，在新規(guī)將實(shí)行前的這段時(shí)間，所有房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該高度重視“營(yíng)改增”后帶來(lái)的變化，并積極做好內(nèi)部財(cái)稅部門(mén)的培訓(xùn)，爭(zhēng)取最快適應(yīng)和掌握新稅種，在競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)，有效降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。

  “營(yíng)改增”

  對(duì)本土企業(yè)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇

  凡事沒(méi)有絕對(duì)。“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響也絕對(duì)不全是正面的，首先房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，房地產(chǎn)行業(yè)成本可能會(huì)因此提升，這在一定程度上會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行再次投資的熱情。殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中，不少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被迫轉(zhuǎn)型，甚至被淘汰。其次，因?yàn)樵鲋刀惪梢缘挚鄣奶匦�，使得它在稅改之后，假發(fā)票，虛假抵扣等問(wèn)題將隨之變得更加泛濫，難以管理，甚至?xí)�造成一些企業(yè)為了降低經(jīng)營(yíng)成本而抱有僥幸心理，鋌而走險(xiǎn)。再次，房地產(chǎn)業(yè)是以傳統(tǒng)繳納營(yíng)業(yè)稅為主的行業(yè)，稅改之后，許多企業(yè)適應(yīng)都需要大量時(shí)間，會(huì)計(jì)核算工作變得較為復(fù)雜，這或許會(huì)造成一些房地產(chǎn)企業(yè)的賬冊(cè)與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整、工作效率將受到很大影響。

  就徐州市場(chǎng)而言，本地房企雖然在這些年取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但經(jīng)營(yíng)的規(guī)范程度以及企業(yè)的管理水平和先進(jìn)房企還有很大差距。如果本土企業(yè)無(wú)法快速適應(yīng)，合理運(yùn)用規(guī)則，將在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中走在后面。但同時(shí)稅改也是一個(gè)機(jī)遇，可以促進(jìn)本土企業(yè)借機(jī)和先進(jìn)房企接軌，提升管理運(yùn)營(yíng)水平；對(duì)于消費(fèi)者而言，“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響不會(huì)很大，市場(chǎng)的反應(yīng)需要一定時(shí)間才能夠得以顯現(xiàn)。

  總的看來(lái)，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，對(duì)于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來(lái)講，將因此而獲益，但營(yíng)改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn)，尤其是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅來(lái)講，后續(xù)仍然有擴(kuò)圍或深化改革后擴(kuò)圍的可能性。