人民網(wǎng)北京5月19日電 （余燕明）招商蛇口（證券代碼：001979）在深圳前海蛇口自貿區(qū)的前海片區(qū)擁有接近243萬平方米的土地儲備，如果這些用途為工業(yè)、物流、倉儲的土地能夠在規(guī)劃調整后變更為商業(yè)、辦公、居住用地，招商蛇口將在這些前海片區(qū)土地挖掘出龐大的土地紅利。

　　招商蛇口與深圳市政府正在兌現(xiàn)前海片區(qū)的這些土地紅利。招商蛇口董事長孫承銘在日前的股東大會上透露，當初前海片區(qū)土地裝入招商蛇口的評估價值約為390億元，但如今與政府談判過程中的前海土地估值已經(jīng)達到了900多億元，“土地增值非常多。”

　　孫承銘在股東大會上進一步介紹，招商蛇口計劃與深圳市政府關于前海片區(qū)土地規(guī)劃用途的變更談判在今年上半年結束，最晚會在7月底完成。“前海片區(qū)土地談判已經(jīng)到了收官階段，重大原則性問題已經(jīng)基本達成共識，剩下一些技術性的細節(jié)問題。”

　　他也透露，招商蛇口前海片區(qū)土地規(guī)劃用途變更后，按照已經(jīng)達成的協(xié)議，新實現(xiàn)的土地增值收益按照股權比例約定，招商蛇口與深圳市政府“四六分成”。

　　對此，招商蛇口董事會秘書劉寧在股東大會上解釋，按照工業(yè)用地容積率計算，招商蛇口前海片區(qū)的土地容積率不會超過2.0，但規(guī)劃用途變更后容積率會大大提高，新增建筑面積土地溢價，深圳市政府會占到60%。

　　今年2月初，中金公司研究團隊針對招商蛇口在前海片區(qū)的土地規(guī)模發(fā)布報告時指出，招商蛇口在前海片區(qū)擁有2.42平方公里土地，占到整個前海片區(qū)土地面積的16.1%，招商局集團與深圳市政府協(xié)議約定由招商局集團主導開發(fā)位于媽灣片區(qū)3.9平方公里的前海灣物流園區(qū)，招商蛇口在片區(qū)內擁有2.42平方公里土地面積。

　　“我們估算，招商蛇口在前海片區(qū)土地儲備的重估價值將達到704億元，占到目前招商蛇口GAV（Gross Annual Value，年度總產值）的32.1%，前海片區(qū)辦公商業(yè)與住宅的GAV分別有516億元、188億元。”中金公司研究團隊在報告中寫到。

　　中金公司研究團隊的估算依據(jù)是，招商蛇口目前在前海片區(qū)持有2.42平方公里土地，目前具體規(guī)劃還在與政府協(xié)商之中，假設最終規(guī)劃容積率為2.3，則對應計容建筑面積可以達到560萬平方米，除了已經(jīng)規(guī)劃的前海自由貿易中心（建筑面積81.4萬平方米），如果按照辦公商業(yè)：住宅的比例75%：25%測算，則對應前海片區(qū)總體GAV將達到704億元，其中住宅GAV為188億元。

　　中金公司研究團隊折算招商蛇口前海片區(qū)每平方米土地儲備的重估價值約為2.3萬元，“與目前周邊土地售價基本持平。”

　　根據(jù)招商蛇口披露的深圳前海片區(qū)土地儲備情況，到2015年底，公司在前海片區(qū)的土地使用權面積為242.86萬平方米，其中已經(jīng)取得土地使用權證書的土地面積為134.22萬平方米，尚未取得土地使用權證書的土地面積為108.64萬平方米。

　　招商蛇口在前海片區(qū)的這些土地儲備已經(jīng)開發(fā)建設的土地面積只有14.58萬平方米，尚未開發(fā)建設的土地面積為228.28萬平方米。

　　招商蛇口在年報中解釋公司合法擁有前海片區(qū)的土地使用權，但由于這些土地使用權均位于前海深港合作區(qū)內，這些土地需要調整規(guī)劃用途。目前前海合作區(qū)的單元規(guī)劃還在制定當中，具體宗地的規(guī)劃用途尚未確定，相關部門暫停辦理前海片區(qū)的土地登記，招商蛇口及控股子公司尚未辦理土地權屬證書的前海灣物流園區(qū)出讓土地暫時無法辦理權屬證書。

　　招商蛇口與深圳市政府就前海片區(qū)土地的整備方式協(xié)商內容包括了土地規(guī)劃用途變更、是否涉及補繳地價、土地增值收益分配等。

　　到2015年底，招商蛇口在前海片區(qū)的土地已經(jīng)開發(fā)的主要是前海灣花園項目，公司也啟動了上述前海自由貿易中心一期建設的準備工作，這個項目是招商蛇口在前海片區(qū)開發(fā)的首個綜合體項目，項目所屬地塊用地性質為物流用地，但根據(jù)深圳市政府的批復，該項目區(qū)域范圍內用地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅及配套服務設施用地，日后地塊會進行規(guī)劃用途的調整變更。

　　招商蛇口在2015年11月份與招商地產換股吸收合并方案中披露過前海片區(qū)的土地價值。截至目前招商蛇口前海片區(qū)土地絕大部分仍處于尚未開發(fā)建設狀態(tài)，公司披露到2015年年中時，這些土地使用權的賬面凈值不到17億元。

　　一位財會從業(yè)人士向人民網(wǎng)記者記者解釋，按照企業(yè)會計準則，對出讓、轉讓、作價入股方式取得的土地使用權，按取得成本作為無形資產入賬，并按可使用年限平均攤銷。

　　“如果有償取得的土地尚未開發(fā)建設，按照土地使用權取得成本計入無形資產并予以攤銷，也就是土地使用權的賬面凈值。”這位財會從業(yè)人士說，如果取得的土地開發(fā)建設，新的會計準則要求土地使用權與地上建筑按照無形資產、在建工程等分開處理。

　　毫無疑問，招商蛇口早年在前海片區(qū)獲取的土地儲備增值豐厚。

　以招商蛇口控股子公司在前海片區(qū)擁有的一宗地塊為例，該公司在1994年通過協(xié)議轉讓的形式獲得這宗土地，用地面積9654平方米，土地用途為倉儲用地，轉讓價款約為619萬元，折合每平方米土地轉讓價格為641元/平方米，對比現(xiàn)在招商蛇口位于前海片區(qū)總面積242.86萬平方米、總估值900億元，折合平均每平方米約為3.7萬元的土地價格，已經(jīng)幾乎是當時獲取土地成本的近60倍。

　　按照招商蛇口前海片區(qū)土地賬面凈值17億元粗略計算，當年公司獲取的前海片區(qū)土地成本還不到700元/平方米。

　　人民網(wǎng)就招商蛇口當初取得前海片區(qū)土地的成本向公司求證，不過招商蛇口方面未予以回應或評價。