近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行、工信部、國(guó)稅總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)七部委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，其中明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

首套房首付可貸款一半

日前，記者化身購(gòu)房者，隨機(jī)走訪幾家房屋中介，透露自己想買房的意愿，但首付款還差幾十萬(wàn)元。對(duì)此，一家房屋中介的工作人員表示，“如果是一手房，首付可以貸款五成，如果是二手房，首付可以貸款七八成。”

當(dāng)記者詢問(wèn)詳細(xì)的月供和利息情況時(shí)，工作人員有點(diǎn)謹(jǐn)慎又有些含糊地說(shuō)，是按照國(guó)家利率的基準(zhǔn)利率，“銀行不都是4.9%嘛，分3年、5年、10年，其中10年是最長(zhǎng)期限。”到底具體怎么算，這位工作人員表示需再問(wèn)問(wèn)其他同事，但還是駕輕就熟地打保票說(shuō)，“您貸個(gè)20來(lái)萬(wàn)不是事兒。”

七部委日前聯(lián)合發(fā)布的《意見(jiàn)》中明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。

分析人士認(rèn)為，監(jiān)管部門(mén)此次以明文規(guī)定的方式“封殺”了“首付貸”這種放大了借貸杠桿的金融服務(wù)，然而，從實(shí)際情況來(lái)看，首付貸款這種違規(guī)操作卻依然存在。

以某中介的首付貸服務(wù)為例，客戶只需提供身份證、社�？ā⒐�積金卡、半年工資流水等資料，審核后即可放款，放款時(shí)間最快僅需1天。在手續(xù)費(fèi)支付上，可以一次性支付，也可分期支付，1~5年的一次性手續(xù)費(fèi)分別為5%、10%、15%、20%和25%；而分期支付的手續(xù)費(fèi)則分別為5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%，按照期限分?jǐn)偟矫吭逻�款中。

封殺“首付貸”

卻難封殺需求

什么是“首付貸”？顧名思義，就是在購(gòu)房人首付資金不足時(shí)，地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)為其提供補(bǔ)助資金拆借，幫助他們買房。網(wǎng)貸之家首席研究官馬駿認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高，對(duì)于一些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，湊齊首付都是一大難題，“首付貸”應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)云房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市二手住宅成交13.6萬(wàn)套，創(chuàng)近6年新高，截至6月底，二手住宅均價(jià)47235元/平方米，比2015年底上漲16.6%，與2010年相比，6年間價(jià)格上漲90.5%。目前，北京地區(qū)購(gòu)房首付比例約占30%，如果以一套全款為200萬(wàn)元的房子計(jì)算，首付需要60萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，短期資金不夠，需要周轉(zhuǎn)并不罕見(jiàn)。“從大環(huán)境來(lái)看，人們有買房意愿，從產(chǎn)品本身來(lái)看，首付貸減輕了人們的資金壓力。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，“就像股市的場(chǎng)外配資一樣，湊不齊首付的購(gòu)房者可以通過(guò)這類產(chǎn)品獲取資金，從而獲得入市的本錢(qián)，這類金融服務(wù)在房?jī)r(jià)上漲時(shí)頗為吃香。”

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇告訴記者，“隨著買房的杠桿需求越來(lái)越旺盛，中介機(jī)構(gòu)掌握大量的二手房源信息和客戶信息，就此跟銀行進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，變相獲取一些貸款優(yōu)惠的空間，不排除存在這種情況。”

“首付貸”

這種便宜不要占

然而，面對(duì)無(wú)利不起早的商家，這種貌似能解“燃眉之急”的服務(wù)真像人們想象的那么美好嗎？專家提醒購(gòu)房者，“首付貸”這種便宜不要占，雖然申請(qǐng)門(mén)檻很低，但費(fèi)用卻相當(dāng)高。

如果以30萬(wàn)元、貸款1年來(lái)算，一次性支付需要15000元；如果一年分期支付的話，需16500元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般銀行類貸款。不難發(fā)現(xiàn)，“首付貸”雖然周期短，但利率高，這無(wú)疑加劇了借款人的還款壓力，再加上購(gòu)房按揭貸款的月供，雙重的還貸壓力不容小覷。

與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于借款人而言，“首付貸”的潛在風(fēng)險(xiǎn)也是非常大的，無(wú)異于“在刀尖上行走”。

“房產(chǎn)買賣本身交易周期長(zhǎng)，不確定因素大，如果房?jī)r(jià)沒(méi)有漲到預(yù)期價(jià)格，最終的收益可能還不夠支付貸款利息和交易稅費(fèi)的。如果是短期內(nèi)周轉(zhuǎn)尚可嘗試，若長(zhǎng)期貸款則得不償失。”該業(yè)內(nèi)人士表示，“對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，通過(guò)首付貸集齊資金后，還要申請(qǐng)銀行按揭貸款清還余下房款，若房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，違約風(fēng)險(xiǎn)就有可能傳遞到商業(yè)銀行。”

多位業(yè)內(nèi)人士表示，首付貸款是放大杠桿的金融工具，可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群倉(cāng)促入市，容易產(chǎn)生“次級(jí)貸款”，所以，無(wú)論對(duì)于購(gòu)房者還是借款人來(lái)說(shuō)，都有不小的潛在風(fēng)險(xiǎn)。