繼10月份市場(chǎng)降溫以來(lái)，11月中上旬全國(guó)主要城市的住宅成交量繼續(xù)下調(diào)。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)54個(gè)主要城市11月中上旬住宅合計(jì)簽約15.36萬(wàn)套，同比下滑10.7%，連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士指出，本次調(diào)控執(zhí)行力度空前，讓一些政策力度不大的城市倍感壓力，預(yù)計(jì)這些城市很可能會(huì)出臺(tái)補(bǔ)充措施。

多城市樓市調(diào)控加碼

11月10日，杭州宣布開(kāi)始暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例，即擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的首付款比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%；擁有1套住房但未結(jié)清的，首付款比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%；擁有2套及以上住房或未結(jié)清住房公積金貸款的，不得申請(qǐng)住房公積金貸款，并加強(qiáng)對(duì)首付和土地競(jìng)買(mǎi)資金的來(lái)源審核。

11月14日，武漢主城區(qū)限購(gòu)升級(jí)，本地人限購(gòu)兩套房，外地人購(gòu)首套房需連續(xù)兩年社保或個(gè)稅證明，補(bǔ)繳無(wú)效，且限購(gòu)一套。在上述限購(gòu)范圍內(nèi)，首套房商貸首付比從25%升至30%。本地家庭二套房為普通商品房的，首付比最低50%，為非普通商品房的，最低首付70%；三套限購(gòu)。同時(shí)，武漢的新政還要求，宅地出讓土地保證金不低于起拍價(jià)的60%，嚴(yán)格控制高地價(jià)、高溢價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)。對(duì)不接受價(jià)格指導(dǎo)的開(kāi)發(fā)商，暫緩發(fā)放預(yù)售許可證；對(duì)于已批商住房項(xiàng)目，預(yù)售期間不得漲價(jià)。

就在武漢繼續(xù)收緊調(diào)控的第二天，即11月15日，深圳市住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)布通知稱(chēng)，深圳職工家庭首套房公積金貸款最低首付比從20%升至30%，二套房首付比從30%升至70%。目前深圳職工家庭首套房申請(qǐng)公積金貸款，基準(zhǔn)利率為5年以上3.25%，5年及以下2.75%；二套房申請(qǐng)公積金貸款，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。購(gòu)買(mǎi)第三套住房的不予申請(qǐng)公積金貸款。

隨后的11月17日，成都也出臺(tái)了最新的調(diào)控政策，在成都市高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房，居民家庭有1套住房未結(jié)清相應(yīng)貸款，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，首付款比例不得低于70%；居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上的，暫不提供貸款支持。在本區(qū)域內(nèi)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，且2016年10月1日后尚未在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)商品住房的，可在本區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。不符合上述條件的居民，不得購(gòu)買(mǎi)商品住房。

此外，有消息稱(chēng)，近日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，擬對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查。內(nèi)容包括個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以及理財(cái)資金是否違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

通知點(diǎn)名的16個(gè)熱點(diǎn)城市分別為北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都。

業(yè)內(nèi)人士指出，本次調(diào)控執(zhí)行力度空前，讓一些政策力度不大的城市倍感壓力，預(yù)計(jì)這些城市很可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)補(bǔ)充措施。

35城商品住宅存銷(xiāo)比接近歷史低位

10月一手商品房庫(kù)存繼續(xù)下滑。易居研究院剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年10月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為23726萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.4%，同比減少10.8%。這是35城同比庫(kù)存數(shù)據(jù)連續(xù)15個(gè)月下跌。

10月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為8.9。觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷(xiāo)比處于歷史低位，并不斷接近近六年最低點(diǎn)，即2011年2月7.5個(gè)月的數(shù)值。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分一、二線城市去庫(kù)存周期明顯偏低，說(shuō)明供求關(guān)系面臨失衡。而此類(lèi)城市在10月份前后紛紛出臺(tái)了限購(gòu)限貸等政策，這將有效抑制各類(lèi)投資投機(jī)需求，并給予此類(lèi)城市一個(gè)緩沖期，進(jìn)而可以積極有效補(bǔ)充庫(kù)存。預(yù)計(jì)部分城市未來(lái)幾個(gè)月去庫(kù)存周期或略有擴(kuò)大的可能。

70大中城市房?jī)r(jià)漲幅回落

10月份70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)當(dāng)中，一、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)； 10月份三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，比9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；此外，一線城市新建商品住宅同比漲幅也出現(xiàn)回落。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，從數(shù)據(jù)變化可以看出，一線和熱點(diǎn)二三線城市因地制宜、因城施策實(shí)施調(diào)控政策以來(lái)，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。

國(guó)慶前后的這一輪全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，收緊程度之嚴(yán)，波及范圍之廣，為2011年之后近5年之最，由此也使得延續(xù)了一年多的此輪房地產(chǎn)快速上漲周期被中斷。在這其中，大量二三線城市重啟限購(gòu)、限貸，直接對(duì)購(gòu)房需求的資格設(shè)限，使得需求基數(shù)銳減，而需求量的減少也使得市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定，而從一線城市來(lái)看，影響需求的則主要是判斷后市走向和價(jià)格上漲空間的市場(chǎng)預(yù)期。以北京為例，增加未來(lái)土地供應(yīng)，以及“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”使得需求方對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，主動(dòng)延遲購(gòu)房計(jì)劃。而從未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，一線城市與二三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)也將出現(xiàn)分化。

從二三線城市來(lái)看，由于供應(yīng)量相對(duì)充足，受到需求萎縮的影響，明年市場(chǎng)價(jià)格將出現(xiàn)較大波動(dòng)，而一些庫(kù)存相對(duì)較大的城市，甚至可能觸發(fā)樓盤(pán)降價(jià)現(xiàn)象的發(fā)生。而對(duì)于一線城市而言，由于未來(lái)可供變現(xiàn)的供應(yīng)量有限，因此在需求萎縮的同時(shí)，供應(yīng)也將相應(yīng)大幅下滑，新房市場(chǎng)供應(yīng)將處于微妙的供需平衡狀態(tài)，因此房?jī)r(jià)走勢(shì)將趨于平穩(wěn)，出現(xiàn)大幅下滑的可能性較小。