11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布。

引人矚目的是，意見在多處對于公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利等。

【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實際出發(fā)，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。

【專家解讀】“這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。”劉俊海等專家說，過去，農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來一系列問題導(dǎo)致農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利難以實現(xiàn)。

記者采訪了解到，去年2月，全國人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個試點縣市承擔宅基地制度改革試點任務(wù)。試點主要針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式；探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

“過去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會保障權(quán)利。而在當前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進城，不少地區(qū)宅基地社會保障權(quán)利弱化，財產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出。”孫憲忠說，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會保障作用的基礎(chǔ)上，有序賦予宅基地的財產(chǎn)性權(quán)利。

據(jù)了解，經(jīng)過一年多的試點，不少宅基地試點縣市已取得實質(zhì)性進展。湖北省宜城市對當?shù)卣�基地完成測量確權(quán)后，首批5戶已獲得共46萬元的農(nóng)房抵押貸款，8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。

劉俊海、常鵬翱等專家認為，意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動，最后變成“活資源”。

五個原則

《意見》明確了進一步完善現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、推進產(chǎn)權(quán)保護法治化的五個原則：

堅持平等保護。健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護制度，毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，毫不動搖鼓勵、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟發(fā)展，公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。

堅持全面保護。保護產(chǎn)權(quán)不僅包括保護物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)，也包括保護知識產(chǎn)權(quán)及其他各種無形財產(chǎn)權(quán)。

堅持依法保護。不斷完善社會主義市場經(jīng)濟法律制度，強化法律實施，確保有法可依、有法必依。

堅持共同參與。做到政府誠信和公眾參與相結(jié)合，建設(shè)法治政府、責任政府、誠信政府，增強公民產(chǎn)權(quán)保護觀念和契約意識，強化社會監(jiān)督。

堅持標本兼治。抓緊解決產(chǎn)權(quán)保護方面存在的突出問題，提高產(chǎn)權(quán)保護精準度，加快建立產(chǎn)權(quán)保護長效機制。

十大任務(wù)

《意見》明確了產(chǎn)權(quán)保護的十大任務(wù)：加強各種所有制經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)保護；完善平等保護產(chǎn)權(quán)的法律制度；妥善處理歷史形成的產(chǎn)權(quán)案件；嚴格規(guī)范涉案財產(chǎn)處置的法律程序；審慎把握處理產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟糾紛的司法政策；完善政府守信踐諾機制；完善財產(chǎn)征收征用制度；加大知識產(chǎn)權(quán)保護力度；健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項制度；營造全社會重視和支持產(chǎn)權(quán)保護的良好環(huán)境。

權(quán)威解讀

《意見》的發(fā)布，將對公民的土地與房屋權(quán)益保護釋放哪些新信號？

師大玉泉雅筑

坐享萬達商圈 體會都市繁華

焦點一：70年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦?

關(guān)鍵點：研究續(xù)期法律安排

焦點三：農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障? 關(guān)鍵點：落實用益物權(quán)

【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

【專家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認為，意見尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔心是不必要的。

今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續(xù)期呢？

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

楊立新認為，續(xù)期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動續(xù)期，相當于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費；三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當經(jīng)過立法機關(guān)立法決定。

中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林認為，意見提出財產(chǎn)權(quán)利保護問題，實質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計。

專家認為，意見也是強化物權(quán)法的表現(xiàn)，回應(yīng)了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應(yīng)當按照民主、科學(xué)、透明立法的原則，通過法律手段來細化相關(guān)規(guī)定。

從目前徐州近幾年的發(fā)展來看，城區(qū)外擴的情況越來越明顯。云龍萬達廣場附近已經(jīng)儼然城市副中心。而銅山萬達廣場也已經(jīng)全面開業(yè)，從開業(yè)至今，時有人氣爆滿的新聞傳出。玉泉雅筑項目作為江蘇師范大學(xué)科技園有限公司出品的住宅項目，位于北京南路，銅山萬達廣場南500米，占據(jù)了銅山區(qū)最為繁華的區(qū)域，吸引了大量的剛需和改善置業(yè)者，這個區(qū)域具有良好的區(qū)域規(guī)劃，后期升值潛力可期。如今云龍萬達廣場附近的樓盤價格已經(jīng)連番上漲，且一房難求。師大出品，萬達商圈的玉泉雅筑，更是被眾多購房者青睞，據(jù)悉，目前該樓盤所剩房源已經(jīng)不多，欲購從速！

地鐵交通、商業(yè)配套不可或缺

房子意味著居住，配套才是真正的生活。一個好的居住板塊必須要有足夠的學(xué)校教育資源、醫(yī)療衛(wèi)生資源、商業(yè)資源等組成。

玉泉雅筑項目緊鄰規(guī)劃中的地鐵三號線，且位于北京南路主干線，交通四通八達，極為方便。從其他城市地鐵開通后物業(yè)價值的增長來看，凡是步行時間在15分鐘以內(nèi)能達到的三房項目都是剛需和改善置業(yè)者不錯的選擇。

商業(yè)配套的缺失是目前許多新興剛需板塊的通病。對此，有分析人士指出，玉泉雅筑距銅山萬達廣場僅一站路的距離，與南區(qū)大潤發(fā)超市也僅3分鐘車程，這種成熟的區(qū)域?qū)τ谛陆ㄐ�區(qū)來說是極為有利的，因為區(qū)域夠成熟，所以業(yè)主居住后才會毫無生活壓力。

實用性三房加推，好房不等人

“買三房主要考慮到結(jié)婚后還有小孩，還有就是父母來住的問題。”這是記者在采訪三房購房者時，得到的最多的答案。

業(yè)內(nèi)人士分析，三房的住宅標準，迎合了廣大剛需人群和部分改善型的居住理念，比如說一間主臥、一間兒童房、一間書房，這樣的房型實用性很強，性價比也很高。值得注意的是，三房不是面積越小越好，各功能區(qū)間必須具有一定面積才適合家居生活。

玉泉雅筑目前兩種戶型均為三室，一種是138的大三房，一種是108的經(jīng)典三房。其中108的經(jīng)典三房戶型，也是國慶節(jié)后，加推的一小批房源，數(shù)量有限，有需要的購房者請盡快前往銅山萬達廣場南100米玉泉雅筑售樓處咨詢看房。

【文件精神】完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化，細化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時合理補償原則，完善國家補償制度，進一步明確補償?shù)姆秶�、形式和標準，給予被征收征用者公平合理補償。

【專家解讀】憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個別地方政府打著公共利益的旗號，占用和征收土地，只付出低價進行補償，轉(zhuǎn)手進行房地產(chǎn)開發(fā)。最終，政府和開發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長遠社會問題。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，為遏制上述亂象，國土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，并問責有關(guān)負責人。遲福林認為，意見的一個重點，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴大化。接下來，有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)這個精神進行科學(xué)研究，確定好公共利益的邊界。

中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設(shè)是為了社會公共利益的需要，應(yīng)當承擔舉證責任。

近期，四川查處多起基層干部套取征地拆遷補償款案件。四川省人民檢察院反貪局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，四川共查辦涉農(nóng)村土地資源開發(fā)利用領(lǐng)域的職務(wù)犯罪108人，占上半年查辦涉農(nóng)扶貧領(lǐng)域總?cè)藬?shù)的23%。

楊立新、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關(guān)。意見提到細化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時合理補償原則，關(guān)鍵是及時。到底是事前、事中還是事后？補償費用是多少？都要在征收之前就應(yīng)該談好。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議，在適用實際損失賠償原則的過程中，應(yīng)當引入價格評估程序，且評估機構(gòu)應(yīng)當是利益受損當事人和政府共同指定的機構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見，應(yīng)由法院指定評估機構(gòu)。如果評估有誤，評估機構(gòu)要承擔損害賠償責任。

焦點二：如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾？

關(guān)鍵點：不將公共利益擴大化