常常有人問仲量聯(lián)行天津研究部負(fù)責(zé)人馬渡，首都經(jīng)濟(jì)圈究竟會有怎樣的影響。盡管這并不是什么新鮮事，四年前中央政府就已經(jīng)在“十二五”發(fā)展規(guī)劃中正式提出首都經(jīng)濟(jì)圈概念，而十年前人們就已經(jīng)聽說過這樣的名詞。

但近期這個(gè)話題之所以再度“沸騰”，是因?yàn)槭锥冀?jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃已進(jìn)入專家評審階段。權(quán)威人士透露，該發(fā)展規(guī)劃距離出臺已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，規(guī)劃內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、監(jiān)管等。

從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，每一項(xiàng)重大的規(guī)劃都意味著利益格局的重新塑造。新的經(jīng)濟(jì)圈一定會帶來新的機(jī)會。擔(dān)憂也同時(shí)存在。不久前，仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告稱，截至2020年，北京、天津地區(qū)將有1500萬平方米的新建商業(yè)面積規(guī)劃開發(fā)。過剩風(fēng)險(xiǎn)一觸即發(fā)。

需求難以自然而來

在天津?yàn)I海新區(qū)空曠的鹽堿地上，不到十年的時(shí)間里，就生長出一片壯觀的水泥森林。這片“水泥森林”被命名為于家堡金融中心。其功能定位是全球主要金融中心�，F(xiàn)有土地面積1.01平方公里，和北京金融街(000402,股吧)規(guī)模相差無幾，2020年它的面積計(jì)劃將擴(kuò)張至3.86平方公里。由于需求難以滿足供應(yīng)，會導(dǎo)致一些開發(fā)商采取緩建的措施來應(yīng)對市場。但如果按照規(guī)劃，2020年建成于家堡金融中心足有北京金融街面積的2.5倍。

在天津?yàn)I海新區(qū)，不只有于家堡這么一個(gè)金融中心。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者曾多次赴濱海西區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，泰達(dá)MSD（現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)）和響螺灣商務(wù)區(qū)都距離于家堡不遠(yuǎn)。2007年前后曾有一些開發(fā)商以極低的代價(jià)獲得了土地，但現(xiàn)狀和當(dāng)時(shí)描述前景產(chǎn)生的反差，讓一些開發(fā)感到失落。

馬渡觀察到，天津和河北都嘗試效仿北京市的成功經(jīng)驗(yàn)，這種局面使得天津和河北的一些城市努力建造大量寫字樓和足以與北京的CBD和金融街相媲美的商務(wù)區(qū)。但北京也在計(jì)劃擴(kuò)大其CBD和金融街，并且在大興、通州、麗澤、東壩和望京興建新的商務(wù)中心。另外，河北省的一些小型城市也在規(guī)劃新的中心商務(wù)區(qū)。“直轄市和省份之間的競爭導(dǎo)致了市場的過度供給。”馬渡說。

仲量聯(lián)行進(jìn)一步分析說，從理論上講，競爭促進(jìn)發(fā)展，但是如此競爭會加劇不平衡的增長。首都的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和政治地位使得天津和河北難以保留人才并改善經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量。本質(zhì)上說，占據(jù)著資源優(yōu)勢的北京繼續(xù)吸引最重要的資源。盡管籠罩在北京光環(huán)下黯然失色的天津已開拓出自己的一片細(xì)分市場，河北省則繼續(xù)處于落后地位。

不平衡的經(jīng)濟(jì)布局促使河北省試圖追趕毗鄰的京津，達(dá)到兩市的經(jīng)濟(jì)水平。然而，在這場競賽中，三個(gè)區(qū)域重疊的發(fā)展戰(zhàn)略將使各自都受到損害。例如，天津試圖成為“中國北方金融中心”，但北京的金融街已經(jīng)占據(jù)金融功能并在逐步擴(kuò)張中。河北省試圖建立的“曹妃甸”區(qū)域，其大型深水港灣、生態(tài)城和工業(yè)園區(qū)的建設(shè)定位，與天津的濱海新區(qū)定位相似。因采取相似的發(fā)展戰(zhàn)略，各個(gè)地方政府在需求尚未落地的情況下正創(chuàng)造過剩的產(chǎn)能和空間。這種“如果建設(shè)項(xiàng)目，需求自然而然會來”的發(fā)展模式僅適用于供不應(yīng)求的情況，但當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下很難再出現(xiàn)這種情形。

仲量聯(lián)行報(bào)告指出，由于地方財(cái)政收入大部分來源于土地出售及相關(guān)稅收，加上政府間缺乏協(xié)調(diào)，造成各個(gè)地方政府常常過度依賴通過商業(yè)用地的出讓獲得稅收，同時(shí)希望建造大型商務(wù)中心來確保未來稅收。政府忽視供需動態(tài)平衡和開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，導(dǎo)致商業(yè)土地的不合理分配。

交給市場來決定

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也指出，京、津、冀區(qū)域發(fā)展的不平衡很難在短時(shí)間內(nèi)消弭。比如，北京人口擁擠，但向河北疏散時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，河北的污染更加嚴(yán)重。交通網(wǎng)絡(luò)的修建也非一日之功。相比長三角經(jīng)濟(jì)圈和珠三角經(jīng)濟(jì)圈更加密集的交通網(wǎng)絡(luò)，首都經(jīng)濟(jì)圈還需要興建新的交通基礎(chǔ)設(shè)施。同樣，相比市場化程度更高的長三角和珠三角，首都經(jīng)濟(jì)圈的政府推動痕跡過重。顧云昌認(rèn)為應(yīng)在建立良好的頂層制度設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，把市場還原給市場。

馬渡向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露說，在空置情況顯著的響螺灣商務(wù)中心和于家堡金融中心，那里的開發(fā)商都在等待明年八月高鐵開通，市場會產(chǎn)生新的需求。

但解決問題的關(guān)鍵在于從更高的層面建立區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部經(jīng)理柯禮博指出，地方政府應(yīng)該更加關(guān)注自己的優(yōu)勢，而不是模仿其他區(qū)域的成功經(jīng)驗(yàn)。不是每個(gè)城市都要成為中國下一個(gè)金融中心。北京應(yīng)該利用擁有國家“硅谷”和技術(shù)型人才的優(yōu)勢，而天津則應(yīng)以亞洲航空樞紐和中國北方最重要海港身份尋求進(jìn)一步發(fā)展。較低的地價(jià)和勞動成本使河北省的城市擁有更加低廉的企業(yè)運(yùn)營成本。通過競爭杠桿作用，地方政府將不再為城市中并不合理的行業(yè)興建商務(wù)中心，而是因地制宜。

柯禮博進(jìn)一步指出，在制定出規(guī)劃后，讓商業(yè)地產(chǎn)們決定商業(yè)的體量和形態(tài)。他們更清楚市場需要什么。此外，仲量聯(lián)行還建議在首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)統(tǒng)一激勵(lì)機(jī)制，如補(bǔ)貼和稅收減免等。這么做，可以創(chuàng)造良性的城市競爭氛圍。企業(yè)不再因?yàn)楸本┨峁└�多的稅收補(bǔ)貼而將目光緊緊投向北京。統(tǒng)一的激勵(lì)措施將給更多的城市帶來更平衡的商業(yè)地產(chǎn)需求。