“未來90%的房地產(chǎn)企業(yè)都必須要淘汰出局。”新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷在昨天的一場地產(chǎn)論壇上悲觀地表示，“至少在未來5年時(shí)間里，房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速還會(huì)繼續(xù)下降，新開工面積和土地購置面積也會(huì)下降，這是必然的。”

　　對于未來90%的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局，歐陽捷認(rèn)為有著足夠的數(shù)據(jù)支撐。他在現(xiàn)場羅列一堆數(shù)字推算，2012年全國有8.9萬家房地產(chǎn)企業(yè)，而在房地產(chǎn)市場瘋狂的2013年，全年房地產(chǎn)市場竣工面積為10億平方米，如果按照10萬平方米體量的樓盤計(jì)算，僅需要1.1萬家房地產(chǎn)企業(yè)。

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光則從更具體的因果分析上給歐陽捷的觀點(diǎn)以支持。在劉曉光的眼里，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在震蕩，“有的可能要下去”。

　　“目前有三類企業(yè)處在危險(xiǎn)之中。其中包括產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率又慢的企業(yè)，拿地的時(shí)候過于激進(jìn)、導(dǎo)致成本很高、銷售回籠很慢的企業(yè)，以及資信不是很好、在資本市場受限制的企業(yè)。”劉曉光總結(jié)到，“利潤率的下滑導(dǎo)致成本控制能力較弱的企業(yè)生存下去很難。而龍頭房企在今年變現(xiàn)不錯(cuò)，超過8成業(yè)績下滑的房企多集中在中小企業(yè)。”

　　實(shí)際上，劉曉光也是在透露了另一層意思，即市場下行引發(fā)的即是行業(yè)分化，銷售放緩以后有利于大企業(yè)的拓展，并購和淘汰一批企業(yè)。

　　“目前態(tài)勢是在加劇競爭、加快洗牌、利潤減薄，并購合作和新的擴(kuò)張并購將在今年或者明年大范圍發(fā)生。”劉曉光介紹說，其目前已經(jīng)觀察到一組數(shù)據(jù)，在100家上市公司中，現(xiàn)在正在并購或者已經(jīng)完成并購的規(guī)模大概有將近超過500億金額，每個(gè)月大概有14個(gè)上市企業(yè)股權(quán)發(fā)生變化。

　　今年市場下行導(dǎo)致房企在資本和金融上的變動(dòng)，也被與會(huì)現(xiàn)場的金融人士所呼應(yīng)，渠道和類型繁多的融資、并購活動(dòng)已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)活躍。

　　“很多企業(yè)沒有大的問題，項(xiàng)目和資產(chǎn)輸一口氣、供一升血就能活下去。因此，現(xiàn)在資本參與到下一步的地產(chǎn)并購中，機(jī)會(huì)很多。”招商局資本董事總經(jīng)理孫剛說。

　　而據(jù)孫剛介紹，目前很多資管公司、金融公司所介入的房地產(chǎn)直接投融資，囊括了過橋投融資、困境資產(chǎn)或特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)投資、增值或改造項(xiàng)目的并購機(jī)會(huì)。

　　孫剛舉例說，有些房企到了年底或者是某一個(gè)周期需要回流資金，其會(huì)要求企業(yè)將一部分物業(yè)或剩余物業(yè)打包出售給資管和金融公司，約定房企可以擇期回購。

　　“一般都是3個(gè)月，周期很短。這種過橋融資成本達(dá)到6.6%—8%之間就很安全，一般收益都在8%左右。”孫剛進(jìn)一步介紹，而對于短期融資過橋的房企違約，資管和金融公司則會(huì)進(jìn)行資產(chǎn)的盤活，通過收購或者與其他房企合作的方式盤活這些“困境資產(chǎn)”，“風(fēng)險(xiǎn)雖然高了很多，但是回報(bào)率相對也比較好。”

　　在對當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的融資與并購中，孫剛也是多有擔(dān)憂。“不管做投資行業(yè)或者尋找標(biāo)的，都希望在風(fēng)口中，但是房地產(chǎn)眼下時(shí)段肯定不是一個(gè)大風(fēng)口，它很笨重，所以也飛不起來。”孫剛這樣調(diào)侃。