今年才拿地的碧桂園城市花園、碧桂園中新首府近期要推了；去年拿地的佳兆業(yè)城市廣場近期即將面市；說了大半年要推售的天薈公館也將開賣……進(jìn)入年底，在種種政策利好刺激下，開發(fā)商推貨熱情迸發(fā)，強(qiáng)攻年底市場。

業(yè)內(nèi)人士對年底的銷售普遍樂觀，認(rèn)為在政策松綁的利好刺激下，一些壓抑的需求會極大地釋放，一些觀望了全年的消費者也會選擇出手，在供應(yīng)充足的情況下，第四季度有望成為今年銷售“最好的一季”。

A

心態(tài) 寄予更高期望

對于樓市全年銷售的分布，碧桂園總裁莫斌曾表示，四個季度的走勢基本是2∶2∶3∶3。年底一直是樓市的“豐收期”，每年年底推貨的樓盤都不少。

與往年相比，今年年底市場更加特別，政策環(huán)境由緊變松，救市力度不斷加大：至10月中旬，松綁限購的城市已達(dá)41個，只有四大一線城市和三亞仍在堅守；房貸新政出臺；公積金新政出臺。

各種救市新政的出臺，導(dǎo)致市場心態(tài)發(fā)生變化：對行業(yè)前景樂觀的情緒增加，對年底銷售寄予更高的期望。某港資房企的營銷負(fù)責(zé)人告訴羊城晚報記者，部分在房價比較低時買房的市民，現(xiàn)在正加緊還清最后一點貸款，準(zhǔn)備在年底再出手購房以改善居住條件，很多買家都認(rèn)為今年年底是最好的買房時機(jī)。因此，該營銷負(fù)責(zé)人對年底的銷售非常樂觀：“成交將會延續(xù)10月份的上升勢頭，如果商家繼續(xù)在價格上有所讓步，第四季度將會是今年房子賣得最好的一個季度。”

對今年年底市場寄予厚望還體現(xiàn)在開發(fā)商對全年銷售目標(biāo)的堅持上。各大上市房企近期公開的資料顯示，今年前三個季度，只有恒大、中海、合景泰富等少數(shù)幾家房企完成了七成以上的銷售指標(biāo)，按照2∶2∶3∶3的銷售比例，前三個季度未能完成七成銷售任務(wù)的房企不算達(dá)標(biāo)。但至今為止，幾乎沒有聽聞上市房企公開調(diào)整今年的銷售任務(wù)。

“上市房企不調(diào)整任務(wù)，證明他們對完成任務(wù)還是很有信心。”合富輝煌首席市場分析師黎文江分析說，這也體現(xiàn)了房企對今年第四季度銷售的信心。雖然市場信心足，但黎文江也很清楚，“受限于銀行貸款額度，今年年底銷售量會繼續(xù)上沖，但上沖的幅度不會太大”。

B

行動 推貨熱情迸發(fā)

一方面是任務(wù)完成進(jìn)度的不達(dá)標(biāo)；另一方面是對年底銷售的看好，這就很容易理解，為何眾多開發(fā)商在今年年底開啟“沖刺70天”、“沖刺高峰期”的終極沖刺模式。

在沖刺模式之下，年底新盤、新貨不斷。碧桂園今年在廣州的兩個全新樓盤碧桂園城市花園、碧桂園中新首府全部選擇在今年年底發(fā)售。佳兆業(yè)時隔3年重回廣州住宅市場的首發(fā)項目佳兆業(yè)城市廣場，同樣選擇在年底面市。恒大重返一線城市中心區(qū)的代表作恒大御府，也預(yù)計在今年年底發(fā)售。

對于年底眾多全新樓盤扎堆面市，廣州方圓地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理賴崢并不感到意外，“一些樓盤之前趕‘十一’市場，趕不上‘十一’就趕年底。”賴崢說，這些“趕”的樓盤中，有不少全新樓盤，也有不少舊盤新推。

開發(fā)商趕年底市場從本周開始已經(jīng)有所體現(xiàn)。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，本周廣州一手住宅新增供應(yīng)量一下飆升至2500套，比上周的983套大幅上升了154%，開發(fā)商的熱情再度迸發(fā)。

某網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，單是今年11月份，廣州推新貨的樓盤預(yù)計有45個，和今年第二推貨高峰的五六月份相當(dāng)。

C

市場 營銷大戰(zhàn)再起

對于今年年底樓市的銷售，某知名房企投資拓展部總經(jīng)理徐曉在看好的同時也表示，年底銷售會回暖，但遠(yuǎn)沒到市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)的程度，也未到供求逆轉(zhuǎn)的時候。

因此，隨著推貨又一高峰的到來，年底營銷大戰(zhàn)將再起。“十一”后，樓盤聚集人氣的活動未見大幅減少，連音樂節(jié)這種大型的活動，也有碧桂園、頤和等房企同時舉辦。據(jù)介紹，某知名房企“雙十一”期間將會在淘寶開旗艦店賣樓，其中廣州將有一兩百套產(chǎn)品推出，當(dāng)中包括一些暢銷樓盤，其價格會比同期在線下購買的更優(yōu)惠。

番禺某江景樓盤，作為公司沖刺年關(guān)的重點銷售項目，年底銷售任務(wù)非常重。樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人直白地告訴記者：“一個月要賣1億元的貨量，不可能坐等買家上門，不沖是不行的。”該負(fù)責(zé)人所謂的“沖”，就是以優(yōu)惠價格進(jìn)行促銷。

對于樓盤以優(yōu)惠價格促銷，賴崢認(rèn)為今年年底還會有不少樓盤采取這種方式，“以價換量在年底還會繼續(xù)”。

一周熱評

“三高”樓市，更需高超的平衡技巧

10月份，廣州一手住宅成交量持續(xù)走高，熱銷的不僅有低價的郊區(qū)盤，還有高價的中心區(qū)盤；不僅有總價低的剛需盤，還有總價不菲的改善型項目、豪宅盤，廣州樓市漸顯回暖之勢。

市場回暖有數(shù)據(jù)作支撐。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，10月1日-29日，廣州原十區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量達(dá)54.14萬平方米，算上增城、從化，總成交量為74.74萬平方米，遠(yuǎn)高于今年其他月份整月的網(wǎng)簽量，回暖跡象明顯，與往年的數(shù)據(jù)相比較，今年10月數(shù)據(jù)也不遜色。假如以10月份前29天的日均網(wǎng)簽量來推算整個月的網(wǎng)簽面積，那么，整個10月份廣州原十區(qū)的網(wǎng)簽面積約為57.88萬平方米，高于2007年、2008年、2011年，與2009年基本持平，在近8年中處于中等水平。數(shù)據(jù)看似不高，但這是廣州樓市仍處于限購及“穗六條”的捆綁下，眾多改善型需求仍未有效釋放。

從成交量發(fā)展的慣性來看，成交量從今年年中的谷底啟動，走高趨勢正逐漸形成。由于今年10月份的成交呈現(xiàn)出較快的上漲勢頭，而去年10月份剛剛相反，因此，今年第四季度的成交數(shù)據(jù)很有可能將全面超越去年同期。

走高的不僅是成交量，還有供應(yīng)量。此前由于市場前景不明，不少開發(fā)商并未全力推貨，如今市場略顯回暖，很多此前隱而不發(fā)的新品逐漸露面。從各大房企公布的信息來看，第四季度將是今年市場供應(yīng)的高峰，碧桂園、越秀、時代、合生創(chuàng)展等知名房企都已積極行動，借市場重新走強(qiáng)大力推貨。

與成交量高、供應(yīng)量高相呼應(yīng)的，還有樓價止跌及走高。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的最新統(tǒng)計顯示，今年9月26日至10月25日，廣州全市共50個樓盤報價下降，比之前一個月減少13個，價格持平的樓盤占比接近75%，還有24個樓盤報價上漲，占全市在售樓盤的8%，樓市不再是“一片降聲”。而且，今年年底將有眾多當(dāng)年的貴價地項目面市，從現(xiàn)在的拿地行情和成本來看，樓價仍有繼續(xù)走高的動力。

高成交、高供應(yīng)、高樓價的“三高”樓市行情正在形成，市場有望在一個比以往更高的水平上形成新的平衡。此行情的形成和持續(xù)，一靠信貸的放寬，二靠由政策利好而引發(fā)市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，兩者缺一不可。正因為如此，在新高位的平衡也是較為脆弱的。站得越高，看得越遠(yuǎn)，但也有可能摔得越慘。

新的平衡剛剛建立，要令此勢延續(xù)，商家的態(tài)度與行動變得尤為關(guān)鍵。在理性的廣州樓市，商家只有努力抑制內(nèi)心的漲價沖動，維持合理的樓價，才能實現(xiàn)供需兩旺，維持新的高位平衡。