9月下旬的一天，首創(chuàng)置業(yè)總裁胡衛(wèi)民在結(jié)束工作會議后，匆匆回家收拾行李。第二天，他將赴悉尼視察項目。

  今年7月份，首創(chuàng)置業(yè)澳大利亞項目開賣，銷售速度有點超乎意料。近200套住宅很快就賣光了，去化率達95%，簽約總金額1億澳元。“目前澳大利亞的移民新增人口很多，悉尼每年有28000套公寓住宅的需求，但供應(yīng)只有14000套，有一房難求之勢，去年房價也上漲了15%”。胡衛(wèi)民說。

  首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光早就有國際化的想法，在他看來，中國房地產(chǎn)企業(yè)早就應(yīng)該去國際市場闖蕩，在國際體制下錘煉過的企業(yè)，才算是真正的企業(yè)。但是，受制于客觀因素，2004年，首創(chuàng)集團嘗試引進美國的黑石、KK等機構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者的計劃未能如愿。直到2012年9月，首創(chuàng)置業(yè)與法國地方政府簽訂土地協(xié)議，建設(shè)中法經(jīng)濟貿(mào)易合作區(qū)，首創(chuàng)置業(yè)海外戰(zhàn)略布局才真正落地。

  幾乎同一時期，萬科、萬達、綠地、碧桂園、富力等企業(yè)紛紛在海外開疆拓土。但是，它們投資海外，是為了平衡財務(wù)風(fēng)險，還是意在成為國際化的企業(yè)，尚需要5年以上時間才能看清楚。

  海外投資價值凸顯

  盛世神州房地產(chǎn)基金董事長張民耕今年7月去美國考察時，在紐約的酒店看到許多中國面孔。“大家相視一笑，彼此都知道是來做什么的。”張民耕說。這其中有開發(fā)商，還有以險資為代表的機構(gòu)投資者。

  美國普衡律師事務(wù)所合伙人駱仕毅（JOEL H。ROTHSTEIN）9月中旬在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時透露，幾家中國開發(fā)商正在為加利福尼亞州的一個綜合體項目爭得不可開交，互相抬價。

  中國人的投資熱情可窺一斑，但又具有一定的必然性。“中國房企投資境外的熱潮是宏觀趨勢、行業(yè)因素和企業(yè)戰(zhàn)略三個層次的力量共同推動的。”高緯環(huán)球北京研究部經(jīng)理陸明在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

  他進一步分析，發(fā)達經(jīng)濟體正在逐步走出金融危機的陰影，經(jīng)濟復(fù)蘇帶動資產(chǎn)價值回升，對投資者頗具吸引力。另外，從2005年的匯改開始，人民幣進入升值通道，粗略計算人民幣兌美元升值約25%，很大程度上提升了中國企業(yè)的海外購買力。海外市場的優(yōu)惠政策，以及中國政府對境外投資的限制放寬，也在鼓勵中國房企走出國門。

  其次是行業(yè)因素。國內(nèi)房地產(chǎn)市場降溫凸顯了海外投資的價值。經(jīng)過多年的資金積累，市場參與者資金充裕，投資需求強烈，海外資產(chǎn)的投資價值促使握有充裕資金的投資者將目光轉(zhuǎn)向正在復(fù)蘇的發(fā)達國家房地產(chǎn)市場。

  投資者的多元化策略，要求他們必須降低對單一的國內(nèi)市場的過度依賴，以確保穩(wěn)定的收益。海外高品質(zhì)資產(chǎn)能夠完善投資者多樣化的投資組合需求。個人的海外置業(yè)需求和企業(yè)的轉(zhuǎn)型需求，也促使中國資金開始關(guān)注海外地產(chǎn)。

  對此，萊坊董事兼大中華區(qū)研究及咨詢部主管林浩文也持相似看法。萊坊的總部在倫敦，在全球各地有300多家辦事處。林浩文和許多外資背景的咨詢公司一樣，最近常常會接待想去海外拓展業(yè)務(wù)的中國開發(fā)商，他們首先關(guān)心的是，那座城市是不是有中國人在買房子。

  根據(jù)萊坊觀察，中國人海外投資的熱點國家主要為美國、英國、澳大利亞。從這三個國家1995-2003年近20年的房價指數(shù)走勢來看，自1997年左右，三個國家的房價開始走入快速上升渠道，然后在2008年的次貸危機中下調(diào)，其中美國房價下跌幅度最大，達35%，英國的房價下跌約15%，澳大利亞跌幅僅10%。但到2013年，美國房價指數(shù)已由底部上升約15%，英國和澳大利亞的房價則已完全恢復(fù)到次貸危機前。萊坊判斷，海外房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出危機，進入上升渠道，同時由于投資回報率較高，對投資者頗有吸引力。

  林浩文提到，2013年銷售額超過千億的中國房地產(chǎn)企業(yè)達到7個，不少企業(yè)具備了發(fā)展海外市場的條件和競爭力。

  海外市場的戰(zhàn)略位置

  出海的開發(fā)商群體表現(xiàn)出一些共性。陸明觀察發(fā)現(xiàn)，中國投資者傾向于在發(fā)達國家和成熟市場進行投資，且明顯偏向以合作的方式從事海外投資。建立國際合作伙伴關(guān)系主要是為了降低法律和文化差異所導(dǎo)致的投資風(fēng)險，并獲得更廣泛的融資渠道、降低融資成本。

  陸明舉例說，多數(shù)中國開發(fā)商的海外項目以國內(nèi)市場為主要目標客群，以海外移民、留學(xué)、出境游的熱潮為依托，幫助中國買房者實現(xiàn)海外置業(yè)；也有少數(shù)開發(fā)商專注于服務(wù)當(dāng)?shù)厥袌�。這些決策的不同主要取決于投資方式的差異和投資項目的具體特點。

  國際化擴張是令房企搖身一變成為國際化企業(yè)，抑或僅僅是賺一桶金回來？

  陸明認為，目前，中國房企境外投資仍處于初級階段，投資的目的不只是短期收益，更重要的是積累經(jīng)驗，為未來實現(xiàn)國際化打下基礎(chǔ)。大多數(shù)中國投資者對境外的法律環(huán)境、商業(yè)慣例、市場及文化缺乏了解。因此，中國投資者近期的房地產(chǎn)收購更像是嘗試性的，與其說是為了賺錢，不如說是為了解海外市場的門道。海外經(jīng)驗是企業(yè)實現(xiàn)國際化的重要一步。

  在林浩文看來，成為國際化的房地產(chǎn)公司，更重要的是建立國際化團隊。“如果什么都依靠資源整合，必然會使成本升高。”他說。另外，出海的中國企業(yè)還沒有經(jīng)歷過完整的經(jīng)濟周期，需要到5至10年以后，再來評估今天許多企業(yè)的選擇。彼時，中國房企在海外建設(shè)的一些商業(yè)地產(chǎn)項目，才開始產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

  從趨勢上看，中國的開發(fā)商仍會加大海外投資。陸明指出，國際化是企業(yè)落實理性投資策略的必然選擇。目前，大多數(shù)中國房企的發(fā)展過度依賴中國市場的表現(xiàn)，缺少對沖市場下滑風(fēng)險的能力。通過國際化來實現(xiàn)資產(chǎn)的多樣化，有助于企業(yè)確保穩(wěn)定的收益。中國房企的境外投資策略正從快速周轉(zhuǎn)向長期投資與開發(fā)轉(zhuǎn)變，這也從一個側(cè)面說明著眼長遠的中國房企已將海外市場納入企業(yè)長期戰(zhàn)略，國際化的步調(diào)越發(fā)穩(wěn)健、成熟。