憋足了一年的干勁，拿著順利發(fā)下來(lái)的年終獎(jiǎng)，楊力(化名)在除夕那天從打工的深圳趕回了河南遂平老家。急促的腳步中不僅有對(duì)父母和一雙兒女的思念，還有“在縣城買房子”這個(gè)夢(mèng)想即將實(shí)現(xiàn)的喜悅。

“不為別的，就想讓我閨女兒子在縣城的學(xué)校上學(xué)，接受好一點(diǎn)的教育。”楊力土生土長(zhǎng)在遂平縣文城鄉(xiāng)的一個(gè)村莊，在深圳打工十幾年，這次終于攢夠了在老家縣城買套房子的錢。

同一個(gè)村莊的族里大哥楊柏（化名）就沒(méi)有過(guò)年的喜悅，已經(jīng)年過(guò)40的他沒(méi)有外出打工，而是選擇在縣城的建筑隊(duì)“蓋房子”——這幾年，建筑是這個(gè)面積不大、人口不多的小縣城最熱門的行業(yè)之一。但是今年，楊柏沒(méi)有拿到工資。“老板說(shuō)開發(fā)商欠他們的錢，沒(méi)錢給我們發(fā)工資。”

兩個(gè)族里兄弟的不同心情和遭遇，折射出的是豫南一個(gè)小縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和生態(tài)鏈。

農(nóng)民成縣城買房主力軍

為了能夠在短短的幾天春節(jié)假期完成購(gòu)房行動(dòng)，楊力讓妻子提前回到遂平縣打探市場(chǎng)，最終鎖定了位于縣城老城偏南的一個(gè)小區(qū)，130多平方米，復(fù)式，總價(jià)32萬(wàn)，周邊有縣城的重點(diǎn)小學(xué)、初中和高中，還有醫(yī)院。

付完定金之后，看著即將上初中的女兒和還在小學(xué)二年級(jí)的兒子，楊力突然松了一口氣。

“不光是我，我周圍打工的哥們兒，都是這樣，回老家縣城買房子，然后讓父母帶著子女去住，在縣城上學(xué)。村里的學(xué)校，確實(shí)太差了。”楊力告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

記者在遂平縣城驅(qū)車半小時(shí)，基本走完了所有的主要道路。憶起20多年前的遂平縣，僅有東西、南北兩條主要道路，分別是建設(shè)路和老107國(guó)道，如今已經(jīng)建起了雙環(huán)線，寬闊的大道將縣城環(huán)繞起來(lái)，沿線是一片連成一片的新建或在建的樓盤；昔日，周邊大大小小與城區(qū)比鄰而居的村莊（城鄉(xiāng)接合部）和農(nóng)田已無(wú)蹤影，也同樣變身為高樓林立的新建商品房小區(qū)和一馬平川的道路。小縣城似乎偏愛高層住宅，絕大部分樓盤都是15層以上，由于這些新建樓盤大部分都環(huán)繞著老城區(qū)，這讓原本依著建設(shè)路、老107國(guó)道而建的縣城中心區(qū)顯得狹窄、破舊、局促，仿佛這是兩個(gè)不同世界。城鎮(zhèn)化，對(duì)于這樣的小縣城而言，就是一個(gè)破舊立新的過(guò)程。

一家房產(chǎn)中介的老板，帶著記者到處看房。由于新房不好賣，而中介有靈活的客源，新樓盤也會(huì)把少量房源給中介來(lái)賣。“你看這個(gè)小區(qū)漂亮吧，空置率最少40%。”中介老板指著國(guó)槐路上一處新樓盤告訴記者，“大部分買房子的都是在外地打工的，有不少是提前買來(lái)給孩子上學(xué)用的，現(xiàn)在都不住，還是老人帶孩子住在農(nóng)村的房子。即便住這的，到了寒暑假也都會(huì)回到農(nóng)村老宅。”在中介老板看來(lái)，縣城新樓盤空置率高，這是非常重要的原因。夜幕中，記者看到這個(gè)有十幾棟高層住宅的小區(qū)，確實(shí)只有寥寥的燈光，無(wú)比冷清，沒(méi)有小地方過(guò)年的熱鬧。

楊力和眾多農(nóng)村戶籍的買房人，一起構(gòu)成了遂平這個(gè)豫南小縣城的樓市消費(fèi)主力軍。“這些年新開發(fā)的項(xiàng)目，有90%左右的買房人是農(nóng)村人，大部分都是在外地打工，然后回來(lái)買房安置小孩上學(xué)的，也有一些是在縣城買婚房，但實(shí)際上平時(shí)并不怎么住。”遂平縣城房地產(chǎn)圈人士郭建(化名)告訴記者，為了鼓勵(lì)農(nóng)村人到城區(qū)來(lái)買房，在2012年10月~2014年10月，縣城還出了一個(gè)優(yōu)惠政策：農(nóng)村戶籍買房免契稅。

在郭建看來(lái)，這樣一個(gè)小縣城改善性需求很少，在樓市中約占10%的比例。“這里和大城市不同，老年人住得也很舒服，我們自己的房子也都很大，沒(méi)必要再買新房子改善。”

　滯銷的樓盤，下跌的房?jī)r(jià)

上述中介老板向記者介紹，遂平城區(qū)面積只有18.5平方公里，城區(qū)常住人口有16萬(wàn)多，但縣城里大大小小的樓盤卻有40個(gè)左右。

曾經(jīng)作為這個(gè)小縣城開發(fā)商的一員，郭建說(shuō)“嚴(yán)重滯銷”成了眼下縣城樓市最突出問(wèn)題。“賣不動(dòng)，很難賣。”郭建介紹，去年不少項(xiàng)目甚至連續(xù)幾個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)都是零。“除了城南建業(yè)(河南省知名開發(fā)商)的房子好賣，其他都不好賣。”

2014年年初縣城城建部門的一哥們兒向他透露說(shuō)，當(dāng)時(shí)包括已建好的保障性住房和商品房在內(nèi)，整個(gè)縣城的空置房有12000套左右。“這個(gè)數(shù)字應(yīng)該是很高的。”但郭建并沒(méi)有向記者具體分析樓盤滯銷的原因。

與滯銷同期而遇的是不斷下探的房?jī)r(jià)。

一個(gè)主打溫泉概念的樓盤位于遂平縣城老107國(guó)道北側(cè)，附近是縣城整齊劃一的工業(yè)區(qū)。這個(gè)2012年就開盤的項(xiàng)目，目前仍然在繼續(xù)銷售。春節(jié)期間售樓處雖開業(yè)迎客，但冷清的人氣難掩房地產(chǎn)行業(yè)寒冷的現(xiàn)狀。

“現(xiàn)在80~130多平方米的兩居三居、3~16層，都有房源。價(jià)格在2400多到2500多。”售樓處一名姓陳的銷售人員告訴記者。而記者于2012年“十一”期間，在這個(gè)樓盤獲悉的均價(jià)卻是2800~3200元/平方米，當(dāng)時(shí)所咨詢的一套三樓80平方米的兩居室價(jià)格為24萬(wàn)元。對(duì)此這名銷售人員回應(yīng)稱：現(xiàn)在的價(jià)格是新春優(yōu)惠后的價(jià)格。

上述中介老板也透露，自己手上代理的幾個(gè)項(xiàng)目的新房房源已經(jīng)給出了很多降價(jià)優(yōu)惠，但仍然賣不動(dòng)。“小地方人的心理都是買漲不買跌，你不買、他不買，我也不買。對(duì)于政策的刺激卻不敏感，所以什么央行9·30新政、降息、降準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)幾乎沒(méi)啥影響。”

　混亂的地產(chǎn)生態(tài)鏈

在“巴掌大”的小縣城里，涌入了25~30家開發(fā)商，其中多是外來(lái)戶，尤其是一些大盤大項(xiàng)目的開發(fā)商，本地的中小開發(fā)商受到“擠壓”。在郭建眼中，當(dāng)?shù)氐?ldquo;房地產(chǎn)開發(fā)很亂”。除了自己曾經(jīng)做過(guò)開發(fā)商，郭建的父親也是一名建筑商。父子倆合起來(lái)幾乎可以串起縣城房地產(chǎn)開發(fā)的鏈條。“現(xiàn)在這個(gè)生態(tài)鏈很畸形。日子最難熬的是夾在中間的建筑商。”

郭建向記者描述了小縣城的房地產(chǎn)資金生態(tài)鏈：開發(fā)商只負(fù)責(zé)“拿地皮”(拍地)的錢，建筑公司則為開發(fā)商墊錢蓋房子，而現(xiàn)狀就成了房子賣不出去、99%的開發(fā)商都欠著建筑商的錢；在上游，大部分中小開發(fā)商拿地的錢是從擔(dān)保公司那里高息借來(lái)的，而擔(dān)保公司借給開發(fā)商的錢又是從眾多個(gè)人(投資者)手上籌集來(lái)的。

“擔(dān)保公司從個(gè)人手上集資時(shí)月息是一分、二分，借給開發(fā)商時(shí)月息是三分、四分，高的有五分。”郭建告訴記者，現(xiàn)在由于開發(fā)商作為整個(gè)資金鏈條的中心環(huán)節(jié)陷入“癱瘓”狀態(tài)，這直接導(dǎo)致上游的擔(dān)保公司大量倒閉，眼下暫時(shí)看來(lái)那些眾多小投資人的錢也面臨血本無(wú)歸，而下游的農(nóng)民工一年到頭的辛苦錢拿不到，又去圍堵地方政府，最后壓力又到了建筑商這里，眾多建筑商要么自掏腰包、要么四處借貸給民工發(fā)工資。“我家老頭兒(父親昵稱)今年就是自己墊錢給農(nóng)民工發(fā)工資。”郭建透露，很多建筑商家里都被工人圍堵著，甚至無(wú)法出門辦年貨，而那些兩頭欠錢的中小開發(fā)商，不少已經(jīng)開始人影無(wú)蹤躲債去了。

“現(xiàn)在城區(qū)的地皮已經(jīng)賣完了，(城區(qū))周邊農(nóng)村全部拆遷安置。農(nóng)耕地價(jià)格為一畝150萬(wàn)左右，合到房子的成本中，土地成本大概每平方米500~600元。”郭建向記者介紹。

在郭建看來(lái)，小縣城目前的房地產(chǎn)開發(fā)亂象，幾乎是一個(gè)解不開的死結(jié)，這當(dāng)中夾裹著小縣城城鎮(zhèn)化急速前進(jìn)的步伐，和地方GDP對(duì)于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。想要扭轉(zhuǎn)小縣城的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，那些在統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)區(qū)里的工廠根本“不沾閑”(河南方言：靠不住)。胡易大量滯銷的新樓盤，眾多仍在建設(shè)中的高層住宅，卻可能成為小縣城未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的變數(shù)之一。