對此,研究員王曉燕表示,全國市場去庫存的效果已經(jīng)初步體現(xiàn),35個典型城市去庫存節(jié)奏加快,因此“我們認為當前全國主要大城市的庫存壓力進一步釋放中”,預計下半年去化周期還將繼續(xù)縮短,房價將穩(wěn)中向上。

 

去庫存周期加快

 

截至2015年6月底,房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26091萬平方米,同比增長3.2%,絕對值相比5月份下滑1萬平方米。目前庫存規(guī)模已連續(xù)4個月出現(xiàn)下跌,釋放了積極信號。相比全國庫存走勢,35個城市多屬于經(jīng)濟發(fā)達的城市。所以總體上看,35個城市去庫存的效果更為明顯。

 

2015年6月份,35個城市新建商品住宅存銷比為15.2,這也意味著市場需要用15.2個月的時間才能消化完這些庫存。

 

值得一提的是,一線城市庫存在年1月份-3月份庫存均出現(xiàn)下行態(tài)勢后4月份微幅上升,5月份-6月份庫存重現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢。今年6月份,一線城市改善型需求積極釋放,已經(jīng)連續(xù)6個月存銷比低于12個月,這也是近期一線城市房價出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。

 

王曉燕認為,目前來看,一線城市后續(xù)積極補庫存的迫切程度將加大,否則庫存不足容易加快房價上漲的節(jié)奏。而二、三線城市的存銷比走勢也基本一致。

 

不過,從35個城市的具體數(shù)值看,煙臺的存銷比數(shù)值最高。另外,煙臺在2015年前6個月存銷比都位居第一,反映了市場壓力比較大,相應風險值得警惕。而天津作為二線城市,其去化速度相對慢也值得關注。當然,天津目前已從2015年5月份的26.2個月下降到23.9個月,去庫存壓力仍然較大。

 

相比而言,深圳、合肥、南昌、濟南和貴陽的存銷比較小,而作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低,為7.1個月,這也可以解釋為何當前深圳房價領漲全國。

 

下半年房價漲勢依舊

 

根據(jù)國家統(tǒng)計局7月15日的數(shù)據(jù),全國商品住宅待售面積出現(xiàn)了三年來的第二次下跌現(xiàn)象,反映了全國市場去庫存的效果也初步體現(xiàn)。而根據(jù)35個城市的庫存數(shù)據(jù),目前已出現(xiàn)連續(xù)4個月的環(huán)比下跌,反映了此類城市去庫存節(jié)奏更快,當前全國主要大城市的庫存壓力進一步釋放中。

 

王曉燕表示,去庫存周期已經(jīng)脫離了高位的水平,目前在15個月的水平徘徊,這是房價上漲的重要基礎。預計下半年去化周期還將繼續(xù)縮短,部分城市在“新增供應不及時”、“看漲情緒增加”兩股力量的沖擊下,房價漲勢會更明顯。

 

此外,從全國商品房6月份銷售數(shù)據(jù)來看,商品住宅銷售面積12454萬平方米,同比、環(huán)比分別上升18%和44%。而今年上半年,商品住宅銷售額為28941億元,同比上漲12.9%。

 

對此,鏈家市場研究部李巧玲表示,總體來看,雖然當前房地產(chǎn)運行各項指標整體依然處于較低水平,此前房企積累的庫存壓力也依然較大。但受2015年樓市回暖因素影響,近期新房去化率提高,房企投資積極性也有所上升,部分指標開始出現(xiàn)改善跡象。

 

李巧玲認為,隨著市場回暖,一線城市以及部分需求量較大的二、三線城市,房企庫存及銷售回款各方面的壓力將得到緩解。但對于庫存壓力較大的三、四線城市來說,短期內(nèi)去化壓力依然巨大。她進一步預計,下半年,房地產(chǎn)市場整體將逐漸走出低谷。