業(yè)主自治南京樣本調(diào)查：規(guī)范運(yùn)作需頂層設(shè)計(jì)

顧姝姝

南京市天潤城八街區(qū)中心花園改造前后對(duì)比

南京市天潤城八街區(qū)健身廣場改造前后對(duì)比

“高科技零能耗、毗鄰明城墻、有山有水......”

10年前，南京市鋒尚國際公寓（以下簡稱“鋒尚”）交付時(shí)，是以該市首個(gè)科技豪宅的面目亮相的，每平方米高達(dá)10元的物業(yè)加能耗費(fèi)也引起一陣驚呼，盡顯豪宅“范兒”。要知道，當(dāng)時(shí)南京市小區(qū)普遍的物業(yè)費(fèi)都在每平米1元左右。

高昂的物業(yè)費(fèi)，是否帶來了滿意的服務(wù)呢？

眼下，鋒尚國際公寓的業(yè)主委員會(huì)正在做的一件“大事”，就是要將小區(qū)物業(yè)公司“炒魷魚”。

答案不言自明。

業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，已是老生常談，卻又痼疾難醫(yī)。日前，人民網(wǎng)先后走訪了南京十多個(gè)小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：南京市相關(guān)部門正在探索充實(shí)基層物業(yè)管理力量、打造業(yè)主議事系統(tǒng)等，希望以此來化解業(yè)主和物業(yè)公司矛盾、推動(dòng)和諧社區(qū)建設(shè)。業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)的意識(shí)日漸增強(qiáng)，一些小區(qū)業(yè)委會(huì)在科學(xué)規(guī)范化運(yùn)作方面頗有心得，也收到了不錯(cuò)的效果。

業(yè)主自治，沒有選擇的選擇

南京鋒尚小區(qū)萌生業(yè)主自治的想法，可以追溯至一年多前。

2016年5月9日下午，一次突如其來的停電直接讓這個(gè)擁有復(fù)雜智能系統(tǒng)的小區(qū)陷入癱瘓。而停電的原因，竟然是小區(qū)物業(yè)公司拖欠電費(fèi)高達(dá)116萬元，導(dǎo)致公共用電被南京供電公司切斷。

停電風(fēng)波之后，小區(qū)選聘了另一家物業(yè)公司，但新物業(yè)的服務(wù)離業(yè)主的要求仍然相去甚遠(yuǎn)，于是，不依靠社會(huì)上已有的物業(yè)公司，完全由業(yè)主自治的想法誕生了。具體做法是由小區(qū)業(yè)委會(huì)牽頭成立一家物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。目前，小區(qū)已經(jīng)召開了由業(yè)委會(huì)、每棟樓樓長及部分業(yè)主代表參加的會(huì)議，下一步將征求每一戶業(yè)主的意見。

在該小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任丁韶華看來，鋒尚有可能自治成功的基本條件在于，業(yè)主素質(zhì)較高，小區(qū)不大，溝通相對(duì)順暢。此外，2016年，該業(yè)委會(huì)經(jīng)過中國人民銀行南京分行的批準(zhǔn)設(shè)立了銀行賬戶，小區(qū)物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)都打到業(yè)委會(huì)的賬戶上。“更重要的是，我們有制度建設(shè)。”他說，該小區(qū)業(yè)委會(huì)是按照現(xiàn)代公司治理的理念對(duì)小區(qū)進(jìn)行自治管理的，業(yè)主大會(huì)相當(dāng)于股東大會(huì)，業(yè)委會(huì)相當(dāng)于董事會(huì)。同時(shí)，每棟樓選出樓代表組成監(jiān)事會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，而物業(yè)公司相當(dāng)于執(zhí)行層、管理層。

南京市住房保障和房產(chǎn)局物業(yè)管理處曾做過這樣一個(gè)詞頻統(tǒng)計(jì)：國家層面的物權(quán)法和相關(guān)條例關(guān)注更多的是“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“物業(yè)主管部門”，而到了江蘇省及南京市一級(jí)的物業(yè)管理辦法，“街道”、“業(yè)主自治組織”等詞匯的使用頻率明顯提升。

為探索規(guī)范業(yè)主自治管理的模式，今年5月，南京開設(shè)了首期規(guī)模較大的業(yè)主講壇。“這是南京第一次舉辦如此規(guī)模的業(yè)主培訓(xùn)，我們還會(huì)持續(xù)關(guān)注推動(dòng)這個(gè)事情。”南京市住房保障和房產(chǎn)局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人介紹，行業(yè)管理部門正在研究引入培育民非組織，規(guī)范和引導(dǎo)業(yè)委會(huì)（管委會(huì)）自治。