◎徐州日?qǐng)?bào)記者 魏寧 攝影 馬寧

坑洼的道路、雜亂的樓道、無序的環(huán)境……提起老舊小區(qū)，這些刺眼的詞語便會(huì)映入腦海。伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施老化，老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差、停車難等問題日益突出，老舊小區(qū)管理成為城市管理的“老大難”。而在泉山區(qū)，一些老舊小區(qū)內(nèi)，卻是截然相反的景象。

過去幾年里，泉山區(qū)投入1.41億元，改造了170多個(gè)老舊小區(qū)的硬件條件，數(shù)萬居民從中獲益。但是，對(duì)于這些來之不易的成果，泉山區(qū)委、區(qū)政府也意識(shí)到一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：多數(shù)老舊小區(qū)沒有物業(yè)管理，面臨改造成果如何鞏固的窘境。

從2016年9月，針對(duì)改造后沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，泉山區(qū)創(chuàng)新成立了區(qū)級(jí)物業(yè)服務(wù)總公司，為老舊小區(qū)“量身定制”街道物業(yè)服務(wù)分公司，多年來“沒人管”“不好管”的老大難問題，終于找到了解決的路徑。

如今，物業(yè)公司運(yùn)行如何？老舊小區(qū)管理怎樣？連日來，記者深入泉山區(qū)部分老舊小區(qū)進(jìn)行了深入采訪。

一問 市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制為何“失靈”？

市場(chǎng)化的物業(yè)公司由于運(yùn)營(yíng)成本高，偏重于追求經(jīng)濟(jì)效益，一旦物業(yè)費(fèi)收取率不高，將造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，物業(yè)公司與老百姓之間的不信任進(jìn)一步加劇。

奎園新居南區(qū)是一個(gè)建成十幾年的老小區(qū)，331戶居民多半都是拆遷戶，老年人居多。2014年經(jīng)過老小區(qū)改造，化糞池不堵了，道路硬化了，路燈裝上了，花花草草也多了起來，小區(qū)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，還被評(píng)上了全市文明小區(qū)、徐州市幸福家園。

然而，居民們總覺得似乎還缺點(diǎn)什么。用他們的話說，雖然看著好看了，可住起來還是不太舒心：門口就一個(gè)70多歲老師傅守著，人、車隨便進(jìn)，居民經(jīng)常丟東西；11棟樓就一個(gè)保潔員打掃衛(wèi)生，這邊掃完，那邊早又臟了；道路是硬化了，但車輛到處停放，綠化帶都被車子壓壞了……

“歸根結(jié)底還是管理和服務(wù)跟不上。”泉山區(qū)政協(xié)副主席、區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心主任劉明點(diǎn)出了問題的“癥結(jié)”。市場(chǎng)化的物業(yè)公司為什么不愿接手老舊小區(qū)管理？劉明表示，老舊小區(qū)公共基礎(chǔ)薄弱，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)低，特別是居民通過繳納物業(yè)費(fèi)換取服務(wù)的意識(shí)還不強(qiáng)，市場(chǎng)化物業(yè)公司重效益輕服務(wù)導(dǎo)致居民長(zhǎng)期形成了抵觸情緒。

“政府若不想辦法解決這個(gè)問題，臟亂差極易回潮，整治改造成果不免付諸東流。”就在老舊小區(qū)改造完成之時(shí)，該區(qū)曾組織6家社會(huì)化物業(yè)公司到老舊小區(qū)觀摩、洽談，但是，了解到小區(qū)的實(shí)際情況后，全部打了“退堂鼓”。

基于此，泉山區(qū)出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理的意見》，按照“保障基本、試點(diǎn)先行、分類推進(jìn)、政府扶持、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，滿足老舊小區(qū)最基本、最迫切的物業(yè)需求，在有物業(yè)服務(wù)站的老舊小區(qū)繼續(xù)發(fā)揮服務(wù)站作用；針對(duì)沒有物業(yè)服務(wù)站的小區(qū)，泉山區(qū)成立了區(qū)級(jí)物業(yè)服務(wù)總公司，在這些小區(qū)設(shè)立街道物業(yè)服務(wù)分公司，計(jì)劃利用兩年時(shí)間實(shí)現(xiàn)全區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。

二問 政府“兜底”怎么“兜”？

政府一開始“兜底”，以保證物業(yè)公司的正常運(yùn)行，并根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況，逐步調(diào)整政府投入比例。同時(shí)，通過不間斷的檢查、考評(píng)，保證服務(wù)質(zhì)量，贏得百姓信任。

位于西苑的人防小區(qū)，建于20多年前，小區(qū)大門處設(shè)置了車輛升降桿，傳達(dá)室配上了保安，路面平整、干凈，看不到一點(diǎn)垃圾，路邊還規(guī)整地畫上了停車位。

然而，通過老小區(qū)的整治改造，基本達(dá)到了“保安、保通、保潔、保綠”的要求。但由于老小區(qū)改造完成后，后續(xù)管理工作沒有及時(shí)跟上，相關(guān)配套措施沒有落實(shí)，一些問題逐漸顯現(xiàn)，雖經(jīng)各方努力，但許多方面仍未予化解。“問題在于沒有規(guī)范管理的物業(yè)公司。”民健社區(qū)黨委書記李桂云直言。

社會(huì)化物業(yè)公司不愿接手的“老大難”，政府怎么去管？泉山區(qū)以房產(chǎn)服務(wù)中心下屬三級(jí)資質(zhì)的泉房物業(yè)公司為載體，搭建區(qū)級(jí)物業(yè)服務(wù)總公司平臺(tái)，統(tǒng)一為王陵、泰山、永安等11個(gè)街道辦事處設(shè)立分公司。各分公司為小區(qū)統(tǒng)一配置了300多名保安、70多名保潔人員；總公司組建一支20人的水電設(shè)施設(shè)備維修、綠化養(yǎng)護(hù)等綜合服務(wù)隊(duì)，為各分公司管理的小區(qū)提供有償服務(wù)，服務(wù)價(jià)格低于市場(chǎng)平均價(jià)；選派6名有一定業(yè)務(wù)基礎(chǔ)、有較強(qiáng)責(zé)任心的同志常駐各街道分公司，指導(dǎo)、督促落實(shí)管理措施。

在一些老舊小區(qū)，記者看到了區(qū)物業(yè)服務(wù)總公司設(shè)立的公示牌，不僅公示了該小區(qū)的物業(yè)管理、巡邏和保安保潔人員，還張貼了泉房物業(yè)便民服務(wù)隊(duì)7名維修人員、13名綠化人員的照片及維修電話，以及泉房物業(yè)便民服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

為保障區(qū)、街物業(yè)的資金和服務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)，分公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的虧損經(jīng)審計(jì)部門認(rèn)定后，由區(qū)、街兩級(jí)資金按比例分擔(dān)，第一年按8:2，第二年按7:3，第三年按6:4，第四年按5:5，之后根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況調(diào)整。各小區(qū)如產(chǎn)生盈余，則作為該物業(yè)服務(wù)的滾動(dòng)資金投入小區(qū)后續(xù)管理服務(wù)。針對(duì)已經(jīng)設(shè)立物業(yè)服務(wù)站的小區(qū)，市、區(qū)財(cái)政每年按照1：1的比例補(bǔ)貼4萬元辦公經(jīng)費(fèi)，業(yè)主每月按0.2元/平方米繳納綜合服務(wù)費(fèi)。

按照計(jì)劃，今年一季度，泉山區(qū)、街物業(yè)公司“打包”管理老舊小區(qū)擴(kuò)大到83個(gè)，年底要達(dá)到140個(gè)，基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋。

三問 怎樣讓老百姓“認(rèn)可”？

政府通過持續(xù)不斷地做好實(shí)事工程，著力提升服務(wù)水平。在服務(wù)中不斷發(fā)現(xiàn)、解決問題，破除阻礙老舊小區(qū)管理的難題。

在王陵街道云西小區(qū)，整潔的柏油路面，讓小區(qū)重新煥發(fā)了新姿；統(tǒng)一安裝的路燈，方便了居民出行；新鋪設(shè)的排水管網(wǎng)，讓小區(qū)不再擔(dān)心雨季到來時(shí)的“一片汪洋”。作為一個(gè)“年齡”40多歲的老小區(qū)，云西小區(qū)一直沒有物業(yè)管理，居民更沒有繳納物業(yè)費(fèi)的意識(shí)。

海鄭里社區(qū)書記陳淑云坦言，小區(qū)整治后的變化，居民看在眼里、記在心里。去年，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取率達(dá)到80%以上。王陵街道辦事處社區(qū)建設(shè)科李科長(zhǎng)表示，通過前期的管理服務(wù)，讓老百姓能夠切實(shí)感受到變化，感受到政府的務(wù)實(shí)之舉。

煤建北村小區(qū)建于上個(gè)世紀(jì)60年代，是礦務(wù)局機(jī)關(guān)家屬院，整個(gè)小區(qū)10棟樓共計(jì)234戶，清一色的紅磚三層小樓，道路兩側(cè)生長(zhǎng)著茂密粗壯的高大法桐。從上世紀(jì)90年代末期公房改革以后，小區(qū)變成了“孤兒”無人管護(hù)，年久失修，亂搭亂建，一到下大雨居民小區(qū)就變成了“水塘”。

如今，改造的北村小區(qū)，整齊有序的停車位，貼心溫馨的晾衣架，干凈整潔的路面，讓這個(gè)上了“年紀(jì)”的老小區(qū)重新煥發(fā)了“青春”。泉山物業(yè)永安分公司的負(fù)責(zé)人萬海介紹說，我們根據(jù)每個(gè)小區(qū)的特點(diǎn)，因地制宜進(jìn)行改造。

在北村小區(qū)，記者注意到，每排晾衣架邊上都設(shè)置了幾個(gè)箱子，里面放著晾曬夾。居民李大娘感動(dòng)地說，這種人性化的小舉動(dòng)，讓老百姓感到特別溫馨。像北村這樣的老小區(qū)，能有這么大的變化，真沒想到。

一點(diǎn)一滴的付出，慢慢得到了居民的默認(rèn)、理解、認(rèn)可、擁護(hù)和一致贊揚(yáng)。劉明介紹說，目前，全區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的20多個(gè)老舊小區(qū)，物業(yè)費(fèi)征收率普遍達(dá)到了60%以上。為了更廣泛地組織發(fā)動(dòng)群眾，該區(qū)還組織社區(qū)干部掛鉤每棟樓，通過選舉樓組長(zhǎng)，充分發(fā)揮社區(qū)黨員的作用，定期召開黨員、樓組長(zhǎng)會(huì)議，聽取大家對(duì)社區(qū)管理的意見建議；制定量化標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)小區(qū)的考評(píng)。

在提升物業(yè)管理水平的同時(shí)，注重聽取群眾的意見建議。湖濱街道辦事處劉場(chǎng)社區(qū)“小馬扎議事會(huì)”自2014年舉辦以來，受到了社區(qū)居民的一致好評(píng)。社區(qū)黨委特邀老黨員、志愿者和群眾代表，每人發(fā)放一只小馬扎，大家坐下來“議社區(qū)事”，停車難、路燈不亮、綠化有待完善、社區(qū)文化活動(dòng)少等物業(yè)管理所存在的問題都成為議事的重點(diǎn)內(nèi)容。

“這種模式通過‘先服務(wù)、后收費(fèi)’，提升服務(wù)質(zhì)量，贏得居民信任。同時(shí)，不斷聽取群眾的意見建議，改進(jìn)工作，讓老百姓看到物業(yè)公司的誠(chéng)意。”劉明說。

四問 “兜”到底還是走向市場(chǎng)化？

這種“兜底”并不是大包大攬，而是通過前期的管理、提升服務(wù)、鞏固成果，實(shí)現(xiàn)政府逐步退出，最終將老舊小區(qū)物業(yè)管理推向市場(chǎng)化。

目前，該區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的20多個(gè)老舊小區(qū)，物業(yè)費(fèi)征收率最高的達(dá)90%以上。“老百姓的繳費(fèi)意識(shí)在逐步增強(qiáng)。”劉明說。

“我贊同收費(fèi)服務(wù)。如果能夠一直保持這么好的服務(wù)，我第一個(gè)交物業(yè)費(fèi)!”劉場(chǎng)世紀(jì)花園居民姚飛說。“別的不說，以前小區(qū)80多輛車爭(zhēng)60個(gè)車位，稍回來晚一點(diǎn)就進(jìn)不去了，現(xiàn)在有了保安指揮，再不用為車位鬧不愉快了。”奎園新居南區(qū)居民翟貴玉高興地說。

采訪中，記者注意到，這種管理模式已經(jīng)進(jìn)入了良性運(yùn)行軌道。“我們的目的，是通過持續(xù)不斷地做好事、實(shí)事，讓居民真正養(yǎng)成自我珍惜、愛護(hù)身邊環(huán)境的意識(shí)。”劉明坦言。

在北村小區(qū)采訪時(shí)，恰逢幾位老年人在小區(qū)休閑娛樂區(qū)跳舞�？吹轿飿I(yè)公司的管理人員，居民張大媽拉過負(fù)責(zé)人萬海說：“萬主任，你看有人破壞咱小區(qū)的綠化，我們及時(shí)制止了，這方面你還得加強(qiáng)管理。”

一條簡(jiǎn)短的建議，也反映了居民主人翁意識(shí)的增強(qiáng)，去年，北村小區(qū)的物業(yè)費(fèi)征收率接近90%。“以前居民都不愿回來住，現(xiàn)在都不愿往外租。”萬海說，老舊小區(qū)管理的關(guān)鍵是重拾老百姓的信任，那就要把我們的實(shí)事辦實(shí)辦好。

對(duì)于這種模式，劉明表示，這種“兜底”并不是大包大攬，我們希望通過努力，在既有管理成果的基礎(chǔ)上，不斷鞏固、深化，真正把小區(qū)長(zhǎng)效管理起來。最終，政府逐步退出，將老舊小區(qū)物業(yè)管理推向市場(chǎng)化。