長和系稱沒有囤地意圖：內(nèi)地土儲400億半年收益僅20億 擁有大戶特權(quán)無人追責(zé)

本報記者 劉娟 發(fā)自廣州

今年6月27日，華人首富李嘉誠在汕頭大學(xué)畢業(yè)典禮上做了演講，題為《無心睡眠》。

“可能因為網(wǎng)絡(luò)上的許多討論，最近很多朋友，不約而同，積極向我推介各種酣眠良方，有氣功的、有食療的、有中西各種靈丹妙藥，希望我可以在晚上睡得好點，”李嘉誠如是說。

事實上，近年有關(guān)撤資、囤地、內(nèi)地業(yè)績下滑等多種負(fù)面新聞，的確一直讓他困擾著。7月31日，迫于外界對長和系企業(yè)囤地、拖延施工的質(zhì)疑壓力，李嘉誠旗下長和系企業(yè)—長江實業(yè)(00001.HK，以下簡稱“長實”)與和記黃埔(00013.HK，以下簡稱“和黃”)再次出面回應(yīng)稱，長實與和黃在內(nèi)地的土地項目并不存在囤地情況，也沒有囤地意圖，甚至一直希望盡快完成發(fā)展及出售項目，以便收回資金再發(fā)展。

在這背后，是陷入冰點的內(nèi)地銷售。長實系統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年內(nèi)地物業(yè)收入僅30.75億港元，驟降54.8%(去年同期67.96億港元)；和黃在上半年共計確認(rèn)出售約170萬平方英尺的發(fā)展物業(yè)權(quán)益，絕大部分位于內(nèi)地，但這個數(shù)字還不到2013年全年780萬平方英尺的22%。

值得注意的是，長和系在全球房地產(chǎn)布局，如今也跟著曝光。數(shù)據(jù)顯示，長和系在全球擁有土地儲備為2092萬平方米，其中，內(nèi)地的土地儲備高達(dá)1652萬平方米，占近8成，若按2013年內(nèi)地土地儲備平均成本為2400元/平方米計算，內(nèi)地項目總值近400億元人民幣。

“囤地”最高溢價近百倍

無風(fēng)不起浪。自1992年進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場以來，長和系在2005年前后拿地迅猛，在2010-2012年間也有一輪擴張，近20年間，其閑置土地的戲碼也是屢見不鮮。

以廣州增城項目為例，早在2005年9月21日，長和系與廣州增城市國土局簽訂了國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將增城市荔城街三聯(lián)村和逕嚇村四宗地塊納入囊中，合計占地面積為203萬平方米，總地價款近3.2億元，平均樓面地價僅157元/平方米。

“長和系在增城拿地并未通過招拍掛，而是通過市政工程與政府進(jìn)行交換，其中并沒有土地補償，”有接近和記黃埔的業(yè)內(nèi)人士曾對時代周報記者透露，2004年，增城市政府得悉李嘉誠準(zhǔn)備在荔城街購地數(shù)千畝后，積極奔走。按照規(guī)定，征收3000多畝如此大規(guī)模的土地須報國務(wù)院審批，為此，增城市政府選擇捷徑，通過“回收閑置土地”向長和系供地，卻不料掉進(jìn)億元土地詐騙案的漩渦—增城當(dāng)?shù)亻_發(fā)商梁培堃偽造土地使用證，虛征農(nóng)民用地，此案曾震驚中央。

2006年，正當(dāng)和記黃埔準(zhǔn)備動工之際，審計署對土地進(jìn)行查處，項目隨后進(jìn)入擱置。直到2011年6月23日，“沉睡”近6年之久的和黃增城項目高調(diào)奠基。時任增城市市委常委、組織部部長冼銀崧和副市長鄔衛(wèi)東出席了當(dāng)天的奠基儀式。

據(jù)一位當(dāng)時在和黃任職的人士透露，詐騙事件之后，和黃原計劃“2009年能夠恢復(fù)開工”，不過，到2011年才真正開始動工，“這兩年間關(guān)于房地產(chǎn)的政策有些變化，雙方一直在磨合，政府允許做項目申請變更。”

在和黃2013年年報中，增城逸翠莊園項目的開發(fā)狀態(tài)顯示，項目一期中的A、B兩部分項目在2014年僅分別完成40%和10%，而二期、三期的規(guī)劃進(jìn)度是2016年完成1%。

這只是長和系旗下項目涉嫌閑置的冰山一角，其在全國8個城市13個項目，均不同程度的疑似閑置。梳理和黃、長實多年的財報就不難發(fā)現(xiàn)，在上海、廣州、深圳、中山、南京、長春、大連、武漢等城市，這兩家企業(yè)要完成地產(chǎn)項目的1%，大部分需4-10年，甚至以上才完成。其中和黃在北京十三陵附近的北新嘉園，合約擬定動工時間為2004年11月，但事隔十年后仍未開工。

而綜觀長和系的操作手法便可發(fā)現(xiàn)，其主要是通過大規(guī)模圈地和分期開發(fā)，助力土地閑置獲取土地溢價暴利。“項目大，且分期開發(fā)，主要是因為李嘉誠有這個資金實力。一期一期地開發(fā)，開發(fā)周期比較長，可以起到變相囤地的作用。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示。

而緩慢開發(fā)，長和系坐享土地升值暴利，其在2013年報中披露內(nèi)地項目的地價約每2400元/平方米。而隨著土地價格和房價的暴漲，長和系大賺暴利。如上海已售完的御翠豪庭項目，2002年，長和系通過協(xié)議方式以折合樓面地價約2497元/平方米獲得土地，2009年最后一次開盤時，房屋銷售價已漲到7萬元/平方米，是當(dāng)初樓面地價的28倍多。如今的增城，與李嘉誠進(jìn)入的時期也大不相同，已是開發(fā)商林立之地。在今年7月份的成交統(tǒng)計中，逸翠莊園的售價已達(dá)1.5萬元/平方米，較土地價溢價近百倍。

有選擇地低效率管理

長和系內(nèi)地項目進(jìn)展緩慢，除了被外界一直詬病的囤地論外，據(jù)時代周報記者了解，這還與總部不放權(quán)的管理架構(gòu)直接有關(guān)。

“香港總部對各內(nèi)地分公司的把控相當(dāng)嚴(yán)格，很多事情只有走過繁瑣的申請、審批程序后才能正式啟動，” 一位已離職的長江實業(yè)上海公司員工張小姐(化名)對時代周報記者透露，一個項目是否要開工，分公司領(lǐng)導(dǎo)沒有決定權(quán)，要經(jīng)過一系列程序向香港總部請示，并隨時匯報最新動態(tài)后才可以決定，“凡事事無巨細(xì)都要向香港總部進(jìn)行匯報，而項目開發(fā)又涉及到施工、設(shè)計、材料等多方面，因此如果項目的每一個環(huán)節(jié)都要想獲得審批，流程走下來就需要很長時間。”

張小姐表示，內(nèi)地分公司不僅在項目開發(fā)上沒有決策權(quán)，在財務(wù)、人事任免等方面，也受到很大的制約。即使是項目即將動工，投資預(yù)算也確定了，對分公司的財務(wù)也有相當(dāng)嚴(yán)格的管控。香港總部在每年年初，都會派財務(wù)總監(jiān)到分公司檢查一年的投資額明細(xì)。而一些重要的職位，如上海公司各項目的負(fù)責(zé)人，營銷、研發(fā)等部門的經(jīng)理，幾乎清一色是從香港總部派來的。

“李嘉誠在港的開發(fā)團(tuán)隊的確經(jīng)驗豐富，高度專業(yè)化，不過當(dāng)他們被分別派駐到各分公司時，優(yōu)勢很可能會變成劣勢，”上海乘星行行銷機構(gòu)董事長李驍對時代周報記者說，因為從香港空降過來的管理團(tuán)隊并不了解當(dāng)?shù)厥袌�，他們需要用很長一段時間來熟悉當(dāng)?shù)厥袌觯�理順與當(dāng)?shù)睾献骰锇榈年P(guān)系。

在李驍看來，內(nèi)地分公司幾乎沒有自主權(quán)，加之香港總部要對各地進(jìn)行較全面的管控，使得分公司與總部之間長期進(jìn)行著“拉鋸式”的審批與被審批的關(guān)系，降低了公司內(nèi)部的管理效率。

而五合智庫副總經(jīng)理蔡文韜也表示，所謂的“低效率”，其實是反映了長和系在地產(chǎn)界一種獨特的運作方式。“如果說囤地是為了賺取土地增值收益，那么對分公司不放權(quán)，對一些項目有選擇的‘低效率’管理，則是和黃、長實既定的策略。”

擁有大戶特權(quán)

外界對長和系的囤地質(zhì)疑，從未間斷。但幾乎每一次為“囤地”辯護(hù)時，長和系總能把責(zé)任推到地方政府身上，而且后者從來都不予反駁。正如李嘉誠所言，至今“內(nèi)地未有一個政府部門正式發(fā)函反駁”。

“在長和系部分核心區(qū)域核心地塊出現(xiàn)長時期未開工或建設(shè)周期特別漫長的背后，很大程度上，背后是房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府的一種博弈結(jié)果，”上海某開發(fā)商代表對時代周報記者分析說，我們看到的則是妥協(xié)的產(chǎn)物。

這是一個不爭的事實。長和系等知名房企拿下的區(qū)域重點地塊，例如上海長實真如項目，對一個地區(qū)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。這些名企的引入和項目落地，也常是地方政府區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵所在，以至于在遇到土地閑置、囤地等情況時，地方政府在嚴(yán)肅處理時多少會有更多的顧慮。

“李嘉誠所投資的項目不僅是房地產(chǎn)，還有港口、碼頭、物流等領(lǐng)域，對地方稅收影響較大。”廣東省某市一位曾在經(jīng)貿(mào)系統(tǒng)擔(dān)任副局長的官員表示，在“牽一發(fā)而動全身”的關(guān)系影響下，地方政府不敢觸碰這些大企業(yè)的敏感神經(jīng)，擔(dān)心影響這些企業(yè)在其他領(lǐng)域的投資。

2009年4月，長實真如項目高調(diào)開工。據(jù)接近官方的知情人士透露，上海市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾親筆致信香港長和系高層，商討盡早開工事宜，才有之后如此盛大的開工儀式。日前還有報道稱，廣東某經(jīng)濟(jì)特區(qū)的一位官員透露，如果市里有項目會影響到李嘉誠的項目，市委領(lǐng)導(dǎo)都會“組團(tuán)到香港”拜訪李嘉誠詢問意見。

據(jù)李嘉誠基金會的一名人士透露，“地方政府能否給予信任感”、“是否曾給企業(yè)帶來麻煩”等，是李嘉誠旗下公司到地方投資首要考慮的因素。李嘉誠曾對外表示，在哪個地方或國家投資順利的話，就會繼續(xù)在該地投資。

在目前多地掀起的土地增值稅“清繳風(fēng)暴”，也并未波及李嘉誠旗下的“長和系”。據(jù)廣東省稅務(wù)部門一位人士透露，目前各部門已經(jīng)開始排查并將囤地大戶納入名單，“但與以往的囤地清查名單一樣，像和黃、長實、新世界等房企并未納入清繳名單。”