主要采取國(guó)企收購(gòu)、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、稅費(fèi)補(bǔ)貼三種模式
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超70城推出商品房“以舊換新”。記者近日走訪深圳、鄭州、南京等地房地產(chǎn)市場(chǎng)了解到，各地商品房“以舊換新”主要采取國(guó)企收購(gòu)、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、稅費(fèi)補(bǔ)貼三種模式。伴隨各地一攬子政策的加速推進(jìn)，首批實(shí)現(xiàn)“以舊換新”的案例正在落地，消費(fèi)者的反應(yīng)比預(yù)想的要好，二手房和新房市場(chǎng)交易活躍度均有提升。
模式 1
國(guó)企收購(gòu)
咨詢和意向登記均超預(yù)期
記者在鄭州、南京等地采訪了解到，市民對(duì)國(guó)企收購(gòu)舊房的反應(yīng)比預(yù)想的要好。舊房在國(guó)資收購(gòu)后將用于租賃，一些還將納入保障性租賃住房，成為政府籌集保障性租賃住房的一種方式。
鄭州4月20日開(kāi)始實(shí)施“以舊換新”政策，5月10日完成了國(guó)企收購(gòu)舊房的試點(diǎn)，進(jìn)入全面鋪開(kāi)階段，計(jì)劃全年完成5000套；南京4月27日開(kāi)展國(guó)企收購(gòu)“以舊換新”，首批試點(diǎn)2000套。
“報(bào)名參加‘以舊換新’后，10天不到就有第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估了。”鄭州市民劉女士說(shuō)。負(fù)責(zé)收購(gòu)舊房的鄭州城發(fā)安居有限公司和南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司公布的數(shù)據(jù)顯示，咨詢和意向登記均超預(yù)期。
參與“以舊換新”的意愿強(qiáng)烈，但很多市民也表達(dá)了對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估是否公允的擔(dān)心。
針對(duì)這種擔(dān)憂，南京從信用好、業(yè)務(wù)強(qiáng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)庫(kù)中隨機(jī)抽取3家，取排序中間的評(píng)估值作為存量住房的最終收購(gòu)價(jià)格。“市民可以根據(jù)評(píng)估價(jià)格決定是否接受下一步交易。”南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理王胡浩說(shuō)。
收來(lái)的二手房用來(lái)做啥？南京計(jì)劃將收購(gòu)過(guò)來(lái)的二手房用作租賃住房，對(duì)外租賃運(yùn)營(yíng)；江蘇太倉(cāng)國(guó)企回收的舊房，用于保障性租賃住房和人才公寓房源。
收購(gòu)資金從哪來(lái)？江蘇太倉(cāng)國(guó)企與銀行合作搭建總規(guī)模20億元的“資金池”；鄭州目前有包括工行、建行在內(nèi)的多家銀行對(duì)收購(gòu)舊房的國(guó)企融資表達(dá)了支持。
鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉琦認(rèn)為，國(guó)資收購(gòu)模式適用于常住人口持續(xù)增長(zhǎng)的城市，同時(shí)對(duì)國(guó)資平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)能力也有一定的要求。
模式 2
市場(chǎng)聯(lián)動(dòng) 訂金可退回解市民后顧之憂
記者了解到，以往購(gòu)買新房預(yù)交的是定金，如果交定金的一方違約了，無(wú)法收回。而此次以深圳為代表的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)模式把不可退的定金改為可退的訂金，降低居民換房的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于改善性需求釋放有積極作用。
2024年5月，深圳開(kāi)展“以舊換新”的樓盤(pán)綠景白石洲迎來(lái)了實(shí)際成交案例。
劉先生得知“以舊換新”新房訂金可退回的消息后，聯(lián)系中介機(jī)構(gòu)樂(lè)有家，支付了綠景白石洲的一套110平方米、總價(jià)1000多萬(wàn)元的三房房源訂金。兩周后，他位于南山的54平方米舊房通過(guò)樂(lè)有家售出，成交價(jià)400萬(wàn)元左右，足以支付新房首付。
深圳“以舊換新”鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，與計(jì)劃出售二手商品住房并購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房居民簽署涉及“解約保護(hù)期”的協(xié)議。若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協(xié)議并無(wú)條件退款。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至5月24日，參與“以舊換新”的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已從首批13個(gè)增加至63個(gè)，參與的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌從首批21家增至34個(gè)，覆蓋全市1200余家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。消費(fèi)者共咨詢15144人次，其中轉(zhuǎn)化成帶看2604人次，通過(guò)活動(dòng)簽訂新房訂金協(xié)議61套。
“關(guān)鍵在于舊房能不能賣得出去。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，“以舊換新”能否換成，與換房者的讓利力度和居民就業(yè)、收入預(yù)期改善情況直接相關(guān)。
模式 3
稅費(fèi)補(bǔ)貼 換房人節(jié)省交易成本
今年4月，江蘇太倉(cāng)市民陳麗斌通過(guò)“以舊換新”換房省了近10萬(wàn)元的稅費(fèi)。
陳麗斌的老房子129平方米，評(píng)估價(jià)是283萬(wàn)元，換購(gòu)的新房是太倉(cāng)鼎盛華庭項(xiàng)目143平方米的戶型，總價(jià)約362萬(wàn)元。新舊房屋款差額79萬(wàn)元，全部采用按揭貸款，不用交中介費(fèi)，新房契稅1.5%全免，算下來(lái)稅費(fèi)節(jié)省近10萬(wàn)元。
記者從太倉(cāng)市住建局獲悉，太倉(cāng)市今年對(duì)住房賣舊買新實(shí)施契稅補(bǔ)貼，在2024年1月1日至2024年12月31日期間出售自有住房，并在出售后3個(gè)月內(nèi)、3至6個(gè)月內(nèi)、6至12個(gè)月內(nèi)購(gòu)置新建商品住房的購(gòu)房家庭，分別給予新房契稅繳納份額100%、80%、50%的購(gòu)房補(bǔ)貼。
截至2024年4月底，江蘇太倉(cāng)商品房“以舊換新”已累計(jì)成交新房235套，新房銷售額約8.02億元；置換存量房271套，收購(gòu)金額約4.24億元。
深圳市住房公積金管理中心為市民免費(fèi)提供二手房跨行“帶押過(guò)戶”資金監(jiān)管服務(wù)，助力解決房屋交易過(guò)程中跨行交易“過(guò)橋”資金成本高、還貸資金籌措難、售房交易周期長(zhǎng)等問(wèn)題。
除了政府補(bǔ)貼減免稅費(fèi)外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)也推出購(gòu)房?jī)r(jià)款、傭金等專屬優(yōu)惠方案。以深圳為例，目前二手房交易業(yè)主傭金點(diǎn)數(shù)一般是1.2%至1.5%。樂(lè)有家表示，給深圳“以舊換新”業(yè)主7至8折的傭金專屬折扣，具體根據(jù)不同房源標(biāo)的確定。
記者了解到，各地還在根據(jù)市民反饋意見(jiàn)，持續(xù)對(duì)“以舊換新”政策進(jìn)行調(diào)整和完善。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以舊換新”可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫(kù)存，加快保障性住房供給。疊加不斷落地的各類政策，其作用將不斷顯現(xiàn)。
（新華社北京5月28日電）
■相關(guān)新聞
上海出臺(tái)“滬九條”優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策
據(jù)新華社電 5月27日，上海出臺(tái)九條新措施以更好滿足居民多元化居住需求，包括進(jìn)一步優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策等。
這份名為《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》的文件明確，在限購(gòu)政策調(diào)整方面，通知明確差異化、分區(qū)域調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策，非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社�；騻�(gè)稅年限“五改三”，即從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；五個(gè)新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房“三改二”，即從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購(gòu)房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。
五個(gè)新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才擴(kuò)大至所在區(qū)全域；非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。
此外，相關(guān)政策口徑也進(jìn)行了調(diào)整。如取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，對(duì)夫妻離異后購(gòu)房的，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)；已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)等。
值得注意的是，此次政策支持企業(yè)購(gòu)房用于職工租住，企業(yè)購(gòu)買2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房，用于職工租住的，不再限定購(gòu)買住房套數(shù)。
在支持多子女家庭合理住房需求方面，通知允許二孩及以上的多子女家庭增購(gòu)1套住房，即在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買1套住房；并優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少其購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。
在優(yōu)化住房信貸政策方面，首套住房個(gè)人商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)，首付款比例下限調(diào)整為20%；二套住房個(gè)人商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR減5個(gè)基點(diǎn)，首付款比例下限調(diào)整為35%；中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)，嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個(gè)區(qū)域繼續(xù)實(shí)行差異化政策，二套住房個(gè)人商貸利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減25個(gè)基點(diǎn)，首付款比例下限調(diào)整為30%。
購(gòu)買首套住房的職工，個(gè)人公積金最高貸款額度提至80萬(wàn)元，家庭公積金最高貸款額度提至160萬(wàn)元。多子女家庭貸款購(gòu)買首套住房，最高貸款額度在此基礎(chǔ)上上浮20%，即最高可達(dá)192萬(wàn)元。購(gòu)買二套改善型住房的職工，個(gè)人公積金最高貸款額度調(diào)整至65萬(wàn)元，家庭公積金最高貸款額度提高至130萬(wàn)元。
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