說好的70年土地使用權(quán)大幅“縮水”至30多年？
近年來，隨著消費(fèi)者越來越理性，加上存量房較多，土地使用權(quán)期限越來越受到市民關(guān)注。 南方日?qǐng)?bào)記者 曾亮超 攝
近日，有市民報(bào)料稱，買的一手新房，發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)只有30年。而據(jù)他了解，一般住宅土地使用年限是70年。為何如此大幅“縮水”?到期后怎么辦?這些成了正在買房看房的市民熱切關(guān)注的問題。
以前買房，很多人除了看價(jià)格、看地段、看戶型、看配套，直接忽略了土地使用權(quán)年限。不過近年來，隨著消費(fèi)者越來越理性，加上存量房較多，土地使用權(quán)期限越來越受關(guān)注。
貓膩 許多住宅用地使用年限不同程度“縮水”
去年，陳先生以每平方米近5000元的價(jià)格在北江以南某樓盤買下一套三居室。但等他加入業(yè)主QQ群，才發(fā)現(xiàn)有人提出土地使用年限問題，明明自己買的是新房，其實(shí)是已經(jīng)擁有十幾年“地齡”的老盤。該樓盤的銷售人員跟他解釋，這種情況在各地樓市相當(dāng)普遍，有的開發(fā)商從拿地到開發(fā)，周期從三五年到十年都很常見。
事實(shí)上，開發(fā)商坦言，在目前一手房的交易過程中，購房者對(duì)所購商品房的土地使用年限提出異議的很少。
“一般情況下，我們房子預(yù)售時(shí)會(huì)提供5證，其中會(huì)注明房子使用期限。不過，很少有看房者和購房者關(guān)注土地使用年限，也不問。即使偶爾有問的，我們會(huì)告訴他，按照政策，可以自動(dòng)續(xù)期，大多數(shù)客戶也不會(huì)深究。”新城一知名樓盤工作人員介紹。
據(jù)了解，很多購房者在買房時(shí)，更多的是關(guān)注售價(jià)、地理位置、配套等，關(guān)心的是房子的價(jià)值和增長(zhǎng)空間。
“我以為所有的房子買下來都是70年的產(chǎn)權(quán)，所以去年買房的時(shí)候壓根就沒有問過關(guān)于土地使用年限的問題。”李小姐表示，她買房時(shí)更關(guān)注價(jià)格，而不怎么注意使用年限。
“畢竟房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，它的投資屬性不會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)年限的影響產(chǎn)生太多改變。”投資者老張對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)縮水問題持樂觀態(tài)度，按照現(xiàn)在的建筑物使用壽命和城市的更新速度來看，很可能不到70年，一棟建筑就會(huì)被重建。
不過，仍有不少業(yè)主憂心使用權(quán)“縮水”問題。“同樣的價(jià)錢，當(dāng)然希望買個(gè)年限長(zhǎng)點(diǎn)的，況且到時(shí)候期滿了怎么辦呢?”陳先生擔(dān)心。
究因 房產(chǎn)周期開發(fā)、閑置轉(zhuǎn)賣等耽擱銷售
據(jù)了解，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅的土地使用年限為70年，綜合類土地使用年限多為50年。記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分樓盤或多或少都存在土地使用年限縮水等問題。如有的樓盤2000年左右開發(fā)，至今已經(jīng)15年過去了，項(xiàng)目仍沒未開發(fā)完畢。還有新城多個(gè)樓盤，因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)手幾次才進(jìn)入樓盤開發(fā)期，土地使用權(quán)限也只剩下30多年。
不過，據(jù)了解，土地使用權(quán)縮水表現(xiàn)最為明顯的是早期一批住宅用地，其總共使用年限只有50年，這和早期政策有關(guān)。因?yàn)楦鞣N原因，有的推遲了10年才開發(fā)，有的項(xiàng)目大，持續(xù)開發(fā)了十多年，因此使用權(quán)可能只有30多年。
采訪還了解到，從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時(shí)間，有的甚至?xí)仙先哪��；蛘呤求w量較大的樓盤還將分多期開發(fā)，等到項(xiàng)目的后期時(shí)，往往土地使用年限有不同程度“縮水”。
新城一開發(fā)商相關(guān)人員表示，“如果在開發(fā)過程中再遇到一些資金不到位，或者是相關(guān)證件未辦理好等客觀因素，開發(fā)周期還將繼續(xù)延長(zhǎng)。”因此，適當(dāng)“縮水”屬于正常現(xiàn)象。不過，他還表示，不排除另外一種情況。即在過去十年，房?jī)r(jià)飛漲，土地迅速增值，溢價(jià)高，一些所謂房企做起了土地買賣生意，即通過土地高溢價(jià)獲利，而且風(fēng)險(xiǎn)小，有的土地甚至被轉(zhuǎn)賣了很多次，在不斷的轉(zhuǎn)賣中耽擱了開發(fā)，從而縮短了使用期限。
■部門回應(yīng)
使用權(quán)期限屆滿可續(xù)期
記者以購房者身份向清遠(yuǎn)市國土資源局咨詢住宅土地使用權(quán)“縮水”問題，土地利用處一位工作人員介紹，產(chǎn)權(quán)從土地發(fā)證之日算起，縮水可能是由于開發(fā)商閑置、或轉(zhuǎn)讓、或因周期開發(fā)等原因造成。至于到期之后怎么辦，該工作人表示，期滿了可以續(xù)期，但具體如何執(zhí)行目前仍沒有明確的政策指示。如今清遠(yuǎn)還沒有使用權(quán)到期的房子，不過這類房子使用權(quán)縮水的房子不是個(gè)案。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”至于續(xù)期是有償還是無償，《物權(quán)法》中并未明確規(guī)定。
■律師說法
相關(guān)法規(guī)暫存空白 或?qū)彿空咴斐蓳p失
花了70年的錢，卻沒買到70年的使用權(quán)，得知這樣的情況后，購房者自然心里不舒服。對(duì)此，有律師認(rèn)為，如果開發(fā)商在出售房屋時(shí)沒有明示，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)縮水責(zé)任。但是因?yàn)槟壳跋嚓P(guān)法律規(guī)定存在空白，土地使用年限與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系并不明晰，購房者難以通過訴訟獲得賠償。
縮水最大的問題是，期限比原來短了，將來怎么辦?按照《物權(quán)法》可以自動(dòng)延期，但現(xiàn)在政策不清的是，這種自動(dòng)延期交不交費(fèi)。如果交費(fèi)，費(fèi)用交得又比較多的話，對(duì)購房者可能會(huì)造成一些經(jīng)濟(jì)上的損失。
■專家觀點(diǎn)
可能影響二手房估值
資深地產(chǎn)運(yùn)營師趙千河認(rèn)為，目前土地使用年限到期的少，所以人們對(duì)此關(guān)注不高，“影響有多大，我認(rèn)為應(yīng)該在30年后，也就是關(guān)鍵在到期或者即將到期的那一段時(shí)間，那個(gè)時(shí)候也是人們最關(guān)注的時(shí)候。”
不過，一位二手房中介負(fù)責(zé)人表示，土地使用權(quán)對(duì)二手房影響可能明顯。一是按揭貸款，使用年限只有20年，按揭期限也會(huì)縮短。二是如果業(yè)主打算賣房，但使用年限很低，房屋的估值也會(huì)受一定影響。
至于，一些人擔(dān)心未來在房屋到期后可能會(huì)額外繳費(fèi)，清遠(yuǎn)一房企負(fù)責(zé)人表示，實(shí)際上他們?cè)谫徺I土地時(shí)已經(jīng)交了土地使用稅，即使有也不會(huì)很多，否則到時(shí)候?qū)⑺袎毫D(zhuǎn)向業(yè)主，“我估計(jì)這也是許多購房者不關(guān)注使用年限的一個(gè)重要心理因素”。