人民網(wǎng)北京12月30日電 (唐沰)11月初發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出，經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，到2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右。

但是，《建議》中與房產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容僅出現(xiàn)兩處，與十二五時(shí)相比篇幅大幅縮減。外界普遍關(guān)心，此次發(fā)布的建議稿是否意味著房地產(chǎn)將淡出“十三五”規(guī)劃。

十三五規(guī)劃綱要即將出臺(tái)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)在未來國(guó)民經(jīng)濟(jì)中將發(fā)揮什么樣的作用?

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜分析認(rèn)為，中國(guó)未來五年住宅市場(chǎng)總量平穩(wěn)，地產(chǎn)金融化將重塑行業(yè)格局。

黃瑜表示，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)基調(diào)下房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，將在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與轉(zhuǎn)型升級(jí)中繼續(xù)發(fā)揮重要作用。從房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重近15%，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接貢獻(xiàn)較大。從行業(yè)相關(guān)度來看，房地產(chǎn)行業(yè)變化深度影響建筑、建材、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，間接對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更大帶動(dòng)。

在黃瑜看來，房地產(chǎn)業(yè)衍生的增值服務(wù)發(fā)展空間較大，行業(yè)轉(zhuǎn)型將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。“未來，以一線城市為代表的國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、咨詢服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、中介服務(wù)等存量房市場(chǎng)增值服務(wù)將快速增長(zhǎng)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。”

針對(duì)“房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)”這個(gè)問題，黃瑜表示，從未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體規(guī)模看，已經(jīng)見頂并開始逐步回落;從房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)供求指標(biāo)的增速來看，也已顯著低于過去多年的平均水平，市場(chǎng)正步入持續(xù)調(diào)整的拐點(diǎn)期。

“盡管如此，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的基本要素依然存在，這將支撐未來五年房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)規(guī)模繼續(xù)維持在較高水平。一方面，城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)將帶動(dòng)人口紅利持續(xù)釋放。另一方面，在穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)下市場(chǎng)的資金將保持合理充裕。預(yù)計(jì)未來五年M2同比增速將保持在10%-12%的合理水平，為行業(yè)發(fā)展提供良好的資金保障。”黃瑜補(bǔ)充道。

黃瑜對(duì)未來總體市場(chǎng)空間仍有較大信心，具體而言是因?yàn)�，市�?chǎng)空間有望得到保障。從住房總需求的構(gòu)成結(jié)構(gòu)看，首先，未來五年城鎮(zhèn)化率年均提高0.85個(gè)百分點(diǎn)，期間累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口8700萬(wàn)人，按2020年人均住房建筑面積38.39平方米計(jì)算，則2016-2020年新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求約33.39億平方米，占總體住房需求的39.2%。

其次，至2020年人均住房建筑面積較現(xiàn)在提高近3平方米，按2015年7.7億城鎮(zhèn)人口計(jì)算，由此帶來的改善型需求為22.44億平方米，占總體住房需求的26.4%。

最后，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口普查數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2015年城鎮(zhèn)住房存量達(dá)到272億平方米，參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。

近期的“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”引發(fā)行業(yè)持續(xù)關(guān)注，黃瑜指出，險(xiǎn)資入股地產(chǎn)企業(yè)是地產(chǎn)金融化發(fā)展大背景下的一個(gè)縮影，特別是在金融資本充裕的市場(chǎng)環(huán)境下，大規(guī)模、低成本、長(zhǎng)周期的險(xiǎn)資與優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股權(quán)相遇，相融相合自成趨勢(shì)。

 

“2015年上半年，133家A股房企中被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企有25家，占比達(dá)到18%。只不過在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)上市公司在股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、組織文化方面的種種特點(diǎn)，注定了其與險(xiǎn)資‘野蠻人’的融合不會(huì)一帆風(fēng)順。按照當(dāng)前險(xiǎn)資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例30%的上限要求來看，將有3.55萬(wàn)億資金可用于房地產(chǎn)投資。”黃瑜說道。

黃瑜按照年均增速預(yù)計(jì)，2020年TOP10企業(yè)銷售額均值將達(dá)2000億元左右，市場(chǎng)占有率將超過20%。2020年將產(chǎn)生7家兩千億級(jí)企業(yè)、7家1000-2000億企業(yè)、16家500-1000億企業(yè)。“地產(chǎn)金融化有利于房企間進(jìn)行更高效的資源整合，將進(jìn)一步帶動(dòng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的持續(xù)升級(jí)，有利于行業(yè)發(fā)展環(huán)境的不斷優(yōu)化。”