原標(biāo)題：合生創(chuàng)展太原項(xiàng)目遭遇維權(quán)

日前，因套現(xiàn)82億元的朱氏家族現(xiàn)《2015胡潤(rùn)套現(xiàn)富豪榜》榜首，再次將其掌控的各家企業(yè)推到了輿論的風(fēng)口浪尖。其中，旗下百?gòu)?qiáng)房企合生創(chuàng)展就被曝出因精裝“瘦身”而頻繁遭到維權(quán)。與此同時(shí)，眾多項(xiàng)目頻頻被曝“質(zhì)量門”“安全門”，業(yè)績(jī)不佳，這個(gè)曾經(jīng)被王石稱作“地產(chǎn)航母”的地產(chǎn)界巨頭正在沒(méi)落。

精裝修“瘦身變臉”

本該于2015年12月15日迎來(lái)第一批住戶的太原御龍城，卻因地板材質(zhì)完全不符，裂縫，邊角水泥不成形、精裝使用品牌與樣板間差異較大等原因，遭到了130戶業(yè)主的維權(quán)。

作為合生創(chuàng)展在太原首個(gè)高端住宅項(xiàng)目，合生·御龍城位于太原市二營(yíng)盤街。2015年12月底，記者看到，項(xiàng)目售樓處并沒(méi)有正常營(yíng)業(yè)，不僅緊鎖著大門，其項(xiàng)目廣場(chǎng)也被圍擋圍起不允許任何人進(jìn)入。圍擋外也多處可見(jiàn)保安站崗。售樓處保安告訴記者，目前項(xiàng)目部?jī)?nèi)除了保安外沒(méi)有任何工作人員，也沒(méi)有業(yè)主在內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)停滯近兩個(gè)月。

御龍城的一位業(yè)主告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，買這套房子花了近半生的積蓄，所以他在買房后有空就過(guò)來(lái)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，并設(shè)想著搬家后的情景。直到10月底，覺(jué)得距交房?jī)H差月余左右，內(nèi)部裝修應(yīng)該已有模樣，所以就打算上樓看看。但卻發(fā)現(xiàn)，情況和想象中的完全不一樣。

“我一下就蒙了。地磚從刨釉磚換成了完全沒(méi)有光亮可言的石材。衛(wèi)浴、空調(diào)品牌也全部更換為低一級(jí)別的。”該業(yè)主說(shuō)。“甚至正在施工鋪設(shè)的地板石材屬于多用于房間的立面墻、酒店的廁所等地方，和樣板間采用的石材相差甚遠(yuǎn)，價(jià)格更是相差一倍以上。”

該業(yè)主表示，在向開(kāi)發(fā)商反映問(wèn)題后，雖然開(kāi)發(fā)商承認(rèn)存在差距，但其更正表現(xiàn)并不積極，甚至拖延推諉。“沒(méi)有反映問(wèn)題前，項(xiàng)目?jī)H白天施工，但在反映后就變成了連夜施工，懷疑開(kāi)發(fā)商是想‘生米煮成熟飯’。”

另外，樣板間方面，合生方面也做了變動(dòng)。“原來(lái)在樣板房?jī)?nèi)的地磚石材、空調(diào)、衛(wèi)浴等角落里卻被貼上了‘非交樓標(biāo)準(zhǔn)’的標(biāo)簽。而購(gòu)房時(shí)這些標(biāo)簽并不存在。”業(yè)主說(shuō)。

“瘦身”的精裝修讓本滿心歡喜迎接新居的一期業(yè)主們失望。2015年11月上旬，御龍城業(yè)主因?qū)�即將交付的精裝房不滿而發(fā)生打砸沖突。

對(duì)此，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者致電合生創(chuàng)展華北區(qū)品牌策劃總監(jiān)孟祥熙了解具體情況，在說(shuō)明來(lái)意后，孟祥熙安排山西區(qū)域一負(fù)責(zé)人對(duì)記者進(jìn)行回答。值得注意的是，該負(fù)責(zé)人表示“拒絕書(shū)面回復(fù)(采訪)，僅可以電話交談。”

該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，自從上次的事件發(fā)生，因證據(jù)保全等原因，項(xiàng)目不得不停工。交房時(shí)間也延期至2016年1月30日。對(duì)于購(gòu)房者對(duì)樣板間提出的質(zhì)疑，上述負(fù)責(zé)人說(shuō)：“我們也很冤，精裝標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主自身誤解，并不是公司的問(wèn)題。購(gòu)房合同中已注明是同品牌產(chǎn)品或同等級(jí)產(chǎn)品，但因供應(yīng)商惡意漲價(jià)、商品需求達(dá)不到供應(yīng)量等原因，材料、電器品牌才不得不換。”

“樣板間只是作為展示，并不是交房標(biāo)準(zhǔn)。”上述負(fù)責(zé)人表示。

如果樣板間展示不是交房標(biāo)準(zhǔn)，那么樣板間意義又是什么?根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

對(duì)此，上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)，公司打算按照樣板間進(jìn)行恢復(fù)。之前也和業(yè)主商量過(guò)多次，要求先收房，然后公司會(huì)在2016年四月前按照樣板間裝修進(jìn)行恢復(fù)，但沒(méi)有談妥。

蹊蹺的“降價(jià)險(xiǎn)”

據(jù)合生業(yè)主維權(quán)公開(kāi)書(shū)顯示，業(yè)主訴求為，按照合生當(dāng)初銷售時(shí)承諾的樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)如期交房。而若不能達(dá)成第一項(xiàng)訴求，開(kāi)發(fā)商合生需以加收20%收益返還購(gòu)房款。若以此計(jì)算，御龍城平均每套房200平方米，共計(jì)130戶業(yè)主，除購(gòu)房款外，合生在賠付業(yè)主方面，還需多支付近3億元。

對(duì)這一訴求，上述合生負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主提出20%收益返還的主要原因是之前項(xiàng)目的推廣政策“降價(jià)險(xiǎn)”。

2015年初，太原街頭各大廣告牌、報(bào)紙宣傳單上都有這樣一則廣告，“抗跌不坑爹，三年無(wú)理由回購(gòu)，加送20%收益”——而這個(gè)促銷政策正是太原合生·御龍城項(xiàng)目所推出的。

業(yè)主表示，當(dāng)初購(gòu)房的原因便是因該“降價(jià)險(xiǎn)”所吸引。當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)反復(fù)表示，“此次‘三年無(wú)理由回購(gòu)，加送20%收益’的促銷政策，等于免費(fèi)住3年，3年后如果房產(chǎn)降價(jià)了，可以在原有購(gòu)房款基礎(chǔ)上加價(jià)20%把房子賣給開(kāi)發(fā)商，既可以自住，還可以升值。”

對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人表示，“降價(jià)險(xiǎn)”是公司推出的階段性政策，但這一政策并不適用于現(xiàn)階段矛盾雙方。“‘降價(jià)險(xiǎn)’啟動(dòng)的前提是，對(duì)于簽署‘降價(jià)險(xiǎn)’協(xié)議的購(gòu)房者，在三年后同一地段、同單元、同樓層、同等產(chǎn)品若發(fā)生降價(jià)情況，根據(jù)購(gòu)房者個(gè)人意愿，公司將進(jìn)行回購(gòu)，并給予20%收益作為補(bǔ)償，且該政策的最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。”上述負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，活動(dòng)執(zhí)行期間，并未有任何購(gòu)房者簽署了此項(xiàng)“降價(jià)險(xiǎn)”協(xié)議，因此，即便三年后房?jī)r(jià)有所下降，企業(yè)也不會(huì)進(jìn)行返還。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)康俊亮認(rèn)為，降價(jià)險(xiǎn)是否確定適用是以3年后的房?jī)r(jià)比購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)低為適用條件的。因此，在精裝修違約事件中，降價(jià)險(xiǎn)政策并不適用。

但康俊亮同時(shí)指出，目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)銷售方面沒(méi)有“降價(jià)險(xiǎn)”這個(gè)險(xiǎn)種，這是開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)銷時(shí)的一種宣傳手段，而且這足以對(duì)購(gòu)房人選擇購(gòu)房產(chǎn)生重大影響，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商方指出的因?yàn)槲春炇鹣嚓P(guān)協(xié)議所以不進(jìn)行回購(gòu)是不合理的。“即使沒(méi)有簽單獨(dú)的降價(jià)險(xiǎn)協(xié)議，該承諾也應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有約束力。”

“地產(chǎn)航母”沉淪

2015年對(duì)于合生來(lái)說(shuō)，可謂是多事之秋。從年初的大范圍裁員，到年末的工人圍堵北京公司集體討薪，從太原到北京，眾多項(xiàng)目頻頻被曝“質(zhì)量門”“安全門”。這個(gè)曾經(jīng)被王石稱作“地產(chǎn)航母”的地產(chǎn)界巨頭正在沒(méi)落。

2004年的合生便成為中國(guó)首個(gè)年銷售破百億的房企，是王石眼中“中國(guó)房地產(chǎn)航空母艦”。但10年后的今天，王石所帶領(lǐng)的萬(wàn)科，2015年銷售額達(dá)到2610億元排名第一，合生卻僅以106億元銷售額恰好擠進(jìn)房企百?gòu)?qiáng)，排在100位。同屬“華南五虎”的恒大地產(chǎn)、碧桂園、富力、雅居樂(lè)2015年分別以2300億元、1357億元、522億元、451億元的銷售額將合生遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)。

究其原因，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合生高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式早已不適應(yīng)如今的市場(chǎng)，而多年積累的高存貨也拖累著合生的去庫(kù)存計(jì)劃，地產(chǎn)或早已成為合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依的“棄子”。

囤地升值，是其“生財(cái)之道”，合生創(chuàng)展高層曾多次在公開(kāi)場(chǎng)合這樣解釋他們的“多囤地”策略，未來(lái)地價(jià)的漲幅將超過(guò)房?jī)r(jià)。但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求在短時(shí)間內(nèi)就發(fā)生了巨大的變化。資料顯示，2009年至今，合生土地儲(chǔ)備高達(dá)3000萬(wàn)平方米以上，去化周期高達(dá)5-7年。

　　以廣東中山項(xiàng)目地塊為例，彼時(shí)的南區(qū)地王在8年后已成為菜園。據(jù)報(bào)道，合生2007年以近203萬(wàn)元/畝的價(jià)格水平，拿到了南區(qū)地王。但由于多年未開(kāi)發(fā)，該地塊已經(jīng)被村民用于種地。中山土地市場(chǎng)冷清，2015年國(guó)慶期間，土地市場(chǎng)中掛出了兩宗相鄰的商住用地，出讓地價(jià)分別為160萬(wàn)元/畝、150萬(wàn)元/畝。而其上半年，中山更是沒(méi)有任何一宗商住土地的成交。一些以前被視為優(yōu)質(zhì)位置的地塊，同樣都面臨了流拍的命運(yùn)。

 

對(duì)此，債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪指出，合生創(chuàng)展未來(lái)兩年內(nèi)將在改善銷售執(zhí)行方面繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。盡管該公司擁有大量的土地儲(chǔ)備以及充足的待售項(xiàng)目，但其業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在一線城市的高端項(xiàng)目以及過(guò)去幾年執(zhí)行情況疲弱，這都令其無(wú)法出現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇。此外，因庫(kù)存水平較高，合生創(chuàng)展的債務(wù)水平預(yù)計(jì)很難改善。

數(shù)據(jù)顯示，2010年至2014年，合生創(chuàng)展年年將銷售目標(biāo)定為150億元，但分別只完成銷售金額110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。2009年，合生創(chuàng)展銷售業(yè)績(jī)超過(guò)150億元。以2015年106億元銷售額計(jì)算，合生創(chuàng)展再也沒(méi)有邁過(guò)150億大坎。