“兩房沒人要，三房成剛需，四房是標配，五房才改善，學區(qū)更金貴。”“全面兩孩”政策剛出臺時，樓市就流傳著這樣一句話。二寶來了，房子不夠住，怎么辦?換大的!自2015年以來，國家陸續(xù)出臺了包括降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產優(yōu)惠政策。2016年兩孩政策全面放開，更是成為樓市“去庫存”的重要利好。

促進購房需求增加

隨著全面放開二孩政策的實施，我國人口數量無疑會增長。新增加的人口將會帶來房地產需求總量的增長，成為推進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要助力。

由于當前多數城市已放開限購，全面放開二孩帶來的新增購房需求，有可能在持有一套房或二套房的基礎上直接購買大戶型產品，這樣會造成持有多套房產比重增大。此外，這部分新增購房需求也有可能以‘先買后賣’的置換形式進行多次換房，促進換房次數的增加。

特別是2015年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，大幅降低了自住與改善需求購房者的貸款最低首付比例。國家財政部、稅務局下發(fā)通知，將個人轉賣普通住房的二手房營業(yè)稅征收期限由5年縮短為2年。該政策促進了二手房行業(yè)的繁榮，兩孩政策全面實施后，想要換房的居民節(jié)省了相當一部分稅費，一二手房均因此而受益。

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長任志強表示，今年房地產有可能成為銷售面積最高的一年。星河灣集團副董事長、執(zhí)行總裁吳惠珍也坦言，對今年的銷售業(yè)績非常滿意，“星河灣上海區(qū)域，更是提前一個季度完成了全年的任務”。近期上海、北京兩地的買家可以說是“跑步進場”。

展望2016年，任志強認為，人口老齡化與“全面二孩政策”會改變家庭結構，而城市家庭戶數成倍增加將帶來大量的住房需求，未來房地產仍將是支柱，仍有很大的發(fā)展機會，“人口會向有活力、有權力的城市集中，向教育優(yōu)勢集中、向環(huán)境條件集中”。

吳惠珍則認為，中國房地產業(yè)將全面進入結構調整和產業(yè)升級，優(yōu)勝劣汰在豪宅市場表現將更為突出，高價盤和真正的豪宅將出現明顯的市場“分水嶺”，與此同時，產品品質將在品質消費需求的倒逼下有所突破。

四居市場占比逐漸增加

二孩政策實施后，改善型需求突顯，利好改善型項目。四居市場占比將逐漸增加。生了二胎，三房單位顯然是不夠住的。孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，還是需要一定的個人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需產品。那么相應的，五房或將會變成改善型的需求產品。因為，經濟條件允許的家庭會要求有保姆房。因此，全面實施二孩政策后，生二胎的家庭住房狀況改善成為必然，這對未來改善型住房項目來講是利好。

有房企人士指出，四房變成了剛需，那么相應的，五房或將會變成改善型的需求產品。因為，經濟條件允許的家庭會要求有保姆房。黎文江就預測，對于高檔住宅而言，甚至會因此要特設公寓樓為保姆樓。

有中介人士認為，二孩政策的實施，會令當下房產市場上最熱銷的三房陷于尷尬的地位。因為作為剛需戶型，三房總價比兩房要高，但作為改善型產品，三房卻又不能滿足家庭未來的居住計劃。有條件的家庭將會一步到位購買四房。

據了解，目前徐州市場上新房供應仍以三房為主，四房以及大戶型銷售遠低于三房剛需戶型。但已有部分樓盤正在重新規(guī)劃戶型，增加大戶型房源比例。“目前三房戶型仍然是最好賣的，但是根據市場調研，徐州購房者對大戶型的需要正在增加，所以我們會對后期沒有開工的房子進行戶型調整，適當增加大戶型的比重。”新城區(qū)某樓盤負責人表示。

爭奪學區(qū)房競爭更激烈

為了孩子買房，自然不能忽視孩子將來上學的問題。雖然國家工商總局日前發(fā)布的《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》明確，2月1日起，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、升學等事項的承諾，但記者調查發(fā)現，對于一些打算換新房的“準兩孩”家庭來說，“學區(qū)”仍是他們選房時考慮的一大因素。

“不管怎么宣傳，我們肯定要考慮孩子將來的上學問題。”多位市民接受采訪表示，是否在“學區(qū)”內將成為他們選房的首要因素。

業(yè)內認識普遍認為，全面放開二孩政策后，全國各地學區(qū)房的地位將更加不可動搖，學區(qū)房及入讀名額的爭奪也將愈發(fā)激烈。需要二孩的家長必須未雨綢繆。家長們置業(yè)時無疑將更將傾向選擇學區(qū)房，學位房房價將進一步水漲船高。

此前，小戶型學區(qū)房由于總價低的優(yōu)勢，較受歡迎，在市場銷售中每平方米的單價要比同等區(qū)位的大戶型高出很多，而大戶型學區(qū)房則相對較難“出手”。“普遍二孩政策”全面實施后，這一局面或將產生裂痕，家庭成員增多，面積較小難以滿足居住需求。“大戶型的關注度將得到提升，相應的在單價上也將有所上漲。”第一房屋公司負責人告訴記者。

不過該負責人也提醒，大戶型學區(qū)房總價依然較高，且不少家庭購學區(qū)房只是為了上學名額，不入住的占有一定比例，因此二孩政策對大戶型學區(qū)房的“提拔”有限。

房地產仍是支柱產業(yè)

在樓市回暖的同時，庫存問題依然是當前房地產市場的一大難題。

中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一在接受媒體采訪時指出，雖然2015年全國商品房成交量有望接近甚至超過2013年的最高水平，但2011年以來的5年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒有包括全國大批在建項目，以及已經賣出土地但還未動工的項目。一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得樓市庫存去化艱難。

2015年底，決策層多次提及房地產“去庫存”，引發(fā)各界關注。中央經濟工作會議則以前所未有的篇幅對房地產去庫存進行了論述，將化解房地產庫存成為2016年經濟工作的五大任務之一。

“房地產市場庫存高企也引起了中央高度重視，去庫存將成為未來一段時期內房地產市場的重要工作。”中國指數研究院日前發(fā)布的報告《未來五年(2016-2020)中國房地產市場趨勢展望》指出，在此背景下，中央及地方將嚴控土地供應總量，調節(jié)土地供應結構，未來土地成交將繼續(xù)回落。

報告預計，未來5年我國商品住宅銷售面積總量為52.6億平方米，與2011-2015年基本持平，新增城鎮(zhèn)人口住房需求仍為市場主流，拆遷改造需求占比持續(xù)提升，改善型需求增加。在“十三五”規(guī)劃目標下，房地產憑借自身規(guī)模優(yōu)勢和聯(lián)動其他行業(yè)優(yōu)勢，仍將是國民經濟支柱產業(yè)，而隨著房地產行業(yè)的轉型，也將為經濟發(fā)展增添新的動力。