猴年伊始，各省級的新一輪救市政策便陸續(xù)出爐。在福建、江西等省出臺的房地產(chǎn)救市政策中，鼓勵(lì)農(nóng)民購房已經(jīng)成了標(biāo)配，而農(nóng)業(yè)銀行甚至推出“農(nóng)民安家貸”，該產(chǎn)品是國內(nèi)首個(gè)專門針對農(nóng)民群體的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品。不過，由于年后一線城市樓市回暖過快，在全國樓市政策放寬的時(shí)候，一線城市卻在醞釀?wù)�策收緊。

  各地密集發(fā)布去庫存政策

  2月14日，江西省人民政府官網(wǎng)也掛出了消息稱，江西省人民政府下發(fā)《關(guān)于做好化解房地產(chǎn)庫存工作的通知》（下稱《通知》），以強(qiáng)有力的20條舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

  農(nóng)歷新年后，一線城市樓市呈現(xiàn)極速回暖的態(tài)勢。

  上周，上海的一個(gè)均價(jià)8萬元/平方米的樓盤開售，光是兩房單位便需要近千萬元才能入手，但是火爆程度超乎預(yù)計(jì)，300多套樓盤一日售罄，開發(fā)商入賬30余億元。二手房方面，上海的二手房提價(jià)幅度也很驚人。有數(shù)據(jù)顯示，比節(jié)前提價(jià)50萬到100萬元的不在少數(shù)，而此前，深圳樓市已連續(xù)漲16個(gè)月。因此，在全國各地樓市政策放松的時(shí)候，一線城市的政策卻在收緊。|市場消息稱目前深圳市正在研究房地產(chǎn)調(diào)控政策，正在討論的調(diào)控措施包括將購房者的社保繳納要求由1年改為3年、營業(yè)稅免征由2年改為5年等。春節(jié)假期后的一周內(nèi)，深圳二手房中介正在參照新的社保要求重新核實(shí)購房者資格。此前，銀行已經(jīng)出招限制深圳中介炒房。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，各地在密集發(fā)布去庫存政策，預(yù)計(jì)兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。

  “福建新政策力度較大，特別是針對商辦用地可以改住宅，政策力度超前。有利于化解目前部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過�，F(xiàn)象”。

  農(nóng)民成為“去庫存”重點(diǎn)

  《意見》特地提及支持農(nóng)民進(jìn)城購房，表示各級政府要制定鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房的政策措施，落實(shí)戶籍改革方案和居住證制度，進(jìn)一步簡化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù)。

  同樣的政策出現(xiàn)在江西�！锻ㄖ�》中就有鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房一項(xiàng)。

  而上周五，中國農(nóng)業(yè)銀行還發(fā)布新聞稱，其推出的“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品是國內(nèi)首個(gè)專門針對農(nóng)民群體的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，致力于滿足廣大農(nóng)民進(jìn)城購買商品住房的需求；降低貸款成本，對首付款比例達(dá)到30%及以上的貸款，實(shí)行優(yōu)惠利率，并鼓勵(lì)分行因地制宜，提供利率優(yōu)惠，解決農(nóng)民融資貴問題等。

  “顯而易見，農(nóng)民工市民化和農(nóng)民進(jìn)城購房，已經(jīng)被列為去庫存的重要路徑了，尤其是三、四線城市的庫存。于是，近兩三個(gè)月很多省級與市級政府，響應(yīng)中央號召，紛紛出臺相關(guān)政策，比如對農(nóng)民購房進(jìn)行補(bǔ)貼。”上海易居房地產(chǎn)楊紅旭分析稱，農(nóng)業(yè)銀行此次針對農(nóng)民群體推出貸款產(chǎn)品，降低貸款門檻是支持，但更重要的支持是利率優(yōu)惠，未來還要觀察，給農(nóng)民的貸款利率能有多大折扣。

  “從近期各地出臺的地方細(xì)則和一些金融措施看，對于農(nóng)民工購房將會提供一系列新的刺激政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于農(nóng)民工來說，能夠憑借此類新的購房政策，積極進(jìn)入城市進(jìn)行購房。此類政策對于三四線城市可能會有一個(gè)較好的效果，這可能會使得三四線城市的去庫存效果得到較好的體現(xiàn)。

  三四線有望止跌二線將成為市場熱點(diǎn)

  中原地產(chǎn)張大偉表示，分城市來看，一線城市最被標(biāo)桿房企看好。“特別是2015年的持續(xù)降息后，一、二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房價(jià)從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。三四線城市因?yàn)閹齑娼^對值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù)”。

  因此，張大偉判斷，2016年的上半年房地產(chǎn)救市政策依然會持續(xù)出現(xiàn)，樓市政策繼續(xù)寬松。但分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的地王對房價(jià)上漲的要求非常高，而未來的2016年房地產(chǎn)市場二線城市將成為市場熱點(diǎn)。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線城市的購房政策相對寬松，這對于房價(jià)的走勢來說也會有影響：“總體上，三四線城市房價(jià)將終結(jié)此前下跌的態(tài)勢，即呈現(xiàn)止跌的現(xiàn)象。對于部分學(xué)區(qū)資源較好的住房，可能會率先漲價(jià)。而部分相對郊區(qū)的樓盤，呈現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定的態(tài)勢。但無論如何，三四線城市房價(jià)下跌的歷史已經(jīng)過去，不應(yīng)該再過于幻想此類城市房價(jià)的下跌。”

  不過，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭坦言，對于農(nóng)民而言，如果真的有自住需求、想要去城里生活、有一定的購房能力，利用貸款購房，則利國利己。但如果不想自住，而只是覺得有政策性貸款，不貸款白不貸，想跟風(fēng)占國家便宜，則貸款購房并非上策，“中小城鎮(zhèn)的房產(chǎn)增值性差，萬一未來收入低于預(yù)期，還不上貸款也很麻煩”。